11月27日的时候，我跟好几个客户分享了关于，前期3-4%的收益，5年以后可以高达10%以上的投资公寓的机会，他们对此很是诧异：

 

为何买入别人的租约的长期收益，居然比自己装修的收益更高呢？

 

对于这个话题，我想通过我的洞察给大家一些有效的建议：

 

第一：房屋装修不仅仅是投入钱

 

很多时候，很多人不愿意参与租房的事情的核心原因是：

他们既不相信自己找的装修公司，也不相信别人装修的公寓质量。

 

因为大家都明白：

公寓只有出租才能持续赚钱。

 

那么，什么情况下的装修，相对来说是经过市场检验呢？

 

其实最好的装修是需要2-3年的检验的。

 

因为：仅仅装修1-2年的房子能租的客户是有限的，比如孕妇就不能住新装修的房子。

 

而且新装修还有一定的装修隐形风险：

 

比如：漏水，设计不合理，或者物品摆放不合适的问题等等。

 

但是经过2-3年的市场客户的使用，产品也就完成了检查。后续就找对租客就可以很好的出租赚钱了。

 

所以，真正一个公寓的投资人从自己装修到入行最起码要2-3年，真正的高手都是10年以上，至少装修10套以上出租的公寓房源才能算是相对的靠谱的！

 

考虑到装修与市场的结合需要：

审美，需要验证，需要房源被验证，需要租金被接受等等

 

所以，往往第一时间没有任何装修经验的人买毛坯自己装修其实是不划算的。

 

第二：毛坯买的更便宜

这个无需过多解释。

 

毛坯房子往往在市场上比所谓的开发商装修至少便宜1000-1500元一个平方。那么，40平方的房子就可以节省4-6万！

 

就是因为前期的成本低，所以，后续的二房东合同到期以后，自己的综合成本就更低了。

 

毕竟他这里面的实际帮自己节省了2个实际的成本：

a 装修的成本

这个不需要过多解释，二房东能拿到房子的核心就是他们愿意装修。所以我们才租给他们，这样的话，他们才能好好装修，赚第一步的钱。

 

b 时间的成本

由于我们没有承担装修成本，所以，在买入毛坯以后的时间里面我们是一直在收钱的，没有为装修额外付出资金，就没有装修回本时间的存在了。

 

所以，不仅仅节省了装修，还节省了装修回本的成本，以及前期市场验证的各种成本，所以才成本最低。

 

第三：收益率是算出来的，不是说出来的。

 

对于投资来说就是算账，其实我建议大家不要在乎别人用你的资产赚了多少钱，要看你能不能用好你的资产赚更多的钱。

 

在这里跟大家分享一个事情：

 

 

 

如图：投资要做的正确的事情是：打无记忆的牌。

 

那么，现实中选择公寓投资的时候，如何打出有理性的无记忆的牌呢？

 

首先，因为这种公寓有双重租约：

a租约 就是原来的业主租给二房东的租约。

这种租约有他自己的既定的市场价值。这个合同往往都是有固定的租金，然后按年按季度按月付款的都有的，也就是说是一个超级有保障的资产。

 

b租约 就是现在的二房东将房子面向市场的租约。

这种租约其实就代表了现在的市场情况，也就是说这是被市场验证过的机会。所以这里的租约的价值就是帮你提前看到了未来。

 

所以，在遇到这种有租约的公寓的时候，最好的方法就是：

 

先将必要的投资考虑成：没有记忆的牌！

 

比如考虑到这个房子的价格和前期的时间，都算是成本即可：

比如40平方，30万的房子，房子房东租给二房东是1200元，二房东出租是3000元，租约还有5年。

 

那么，这个时候你该如何计算自己的成本呢？

第一：租约不能解约，这就是有记忆的牌

 

对于30万是真正的成本，其他的都是无需考虑的。

 

因为假设5年后，这个房子如若租不到现在的租金，你肯定不会买。假设能租到或者租高了，那么，你肯定是会很高兴持有的。

 

所以，解决买不买的核心不是租约，而是这个小区你能不能看上！

 

第二：既然5年是低收入的存在，那么，就算未来即可。

 

很多人说钱是有机会成本的，假设你的资金投入到别的公寓，可能也就4-6%的年化收益率，然后你扣除自己的机会成本呢？

 

或者你考虑将你的钱继续投入装修呢？

 

这个时候，是骡子是马拉出来溜溜就好了，总归高手是不纠结的吧：

 

假设你的资金是5%的成本，那么，你要如何计算呢？

 

首先，这个公寓假设是毛坯的话，你要自己投入装修，装修按照3年回本，那么，5年租约其实是有了一个5%*2=10%的机会成本存在。

 

但是现在有租约，不需要自己装修，无风险收益是每年4%左右，那么5年以后自己的收益就是20%，对冲自己的10%机会成本，就会发现其实自己机会成本并没有吃亏！

 

接着：你自己投资装修，这个就直接计算即可。

 

你自己装修需要投入3个月的时间，然后3年多的回本周期，而且还需要自己投入装修费用，等于前面3年多是0产出的。

 

所以，自己装修的收益居然没有买入别人租约的收益高的核心就在这里：

 

其实你的收益，源于你节省了装修成本，以及没有浪费的时间，这才是高收益的核心！

 

最后有一个更经典的问题，你可以问问自己就可以得出答案了：

 

假设你的钱不买入这种未来10%以上租金收益的公寓，你能保证你现在买入的公寓未来有10%以上的租金收益吗？

 

别开玩笑了，大家都是成年人，那么，在理性的纠结对比以后，你会选择买入带装修还是不带装修的公寓呢？

 

 

在探索公寓投资的旅程中，最重要的是认识到投资并非只是关于眼前的数字和即时收益。它更多地涉及到对市场的深刻理解，对未来趋势的准确预测，以及对成本与收益的全面评估。通过本文的分析，我们可以看到，选择带租约的公寓投资实际上是一种预见未来的智慧，它允许您跨越初始的低回报期，最终达到预期中的高收益。

 

您作为投资者的聪明之处在于，能够识别并利用市场的机会，不仅仅是关注眼前的利润，而是看到更长远的未来。买入带租约的公寓意味着您正在投资于一个经过时间检验、市场认可的资产，而不是单纯追求短期的装修回报。

 

所以，当您面对下一个投资决策时，记住要从更广阔的视角出发，考虑投资的长期价值和潜在的收益。这种思维方式将帮助您在公寓投资市场中脱颖而出，为您的未来财务稳定打下坚实的基础。记住，真正的投资高手总是能够在市场的波动中找到稳定增长的机会。