昨天一个粉丝要委托我们一个案件，是一个开发商违约导致他将房屋买卖合同解除后，另行解除贷款合同的案件。

简单说就是，买的房子烂尾交不了房，客户起诉开发商不要房子了，法院判决支持后，她想将房贷合同解除，以后就不用还房贷的案件。

她起诉开发商的案件胜诉了，判决书发来了。

我们看判决书后发现，虽然胜诉了，但埋下了一个“大坑”。

大家好，我是周华律师，今天我们聊聊：避坑指南：开发商违约致房屋买卖合同解除中的“大坑”。

以下是正文。

一、房子烂尾可以解除购房合同吗？

答案是：可以。

房子烂尾达到一定时间的，可以根据购房合同中的严重逾期、不能交房条款解除合同，也可以根据合同目的不能实现的法律规定，解除购房合同。

二、购房合同解除的，房贷合同可以解除吗？

答案是：可以。

根据司法解释规定，因商品房买卖合同被解除的，当事人请求解除商品房贷款合同的，应予支持。

三、“大坑”是什么？

当遇到房子烂尾时，购房人的操作一般是先解除购房合同，然后解除贷款合同。

但在解除购房合同时，有两种请求方式。

一种是请求解除购房合同、开发商返还全部购房款（首付款+银行贷款）。然后拿到判决后，另行起诉银行，要求解除贷款合同。

另外一种是请求解除购房合同、开发商返还首付款，同时要求解除贷款合同，要求开发商返还贷款银行贷款。

大坑就是第一个。

 

根据第一个的诉讼请求，法院如果支持了购房人，那么会判决解除购房合同，开发商返还购房人全部房款，包括首付款和银行贷款。

但是当购房人另行起诉银行要求解除贷款合同时，法院会怎么判呢？

因为法院已经判决开发商将银行贷款返还给购房人了，所以在另案中法院会判解除贷款合同，购房人返还银行贷款。

不知道你看出来“坑”了没？

坑就是，开发商已经烂尾了，八成是返还不了购房人全部购房款的，即使法院执行，也是执行不能的。

这边购房人没有拿到钱，那边却要另行返还银行的贷款，一来一回岂不是损失巨大。

看似两个案件都是胜诉了，但是购房人却从烂尾楼的坑跳进了返还银行贷款的坑，你说坑不坑？

类似的案件有上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初21339号“徐晓斌等与上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行等金融借款合同纠纷”案，需要的朋友可以加周律师好友后，免费发送该案判决书给你。

 

四、怎么避坑？

其实很简单，方案有两个。

1.起诉开发商解除购房合同时，只要求开发商返还首付款，同时请求解除贷款合同，要求开发商向银行返还贷款。

案例是北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初24012号“沈硕与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷”按，就是这样请求和判决的。

需要的朋友可以加周律师好友后，免费发送该案判决书给你。

1. 有的法官比较教条，说本案只审理购房人与开发商的购房合同纠纷，购房人与贷款银行之间是另外一个合同关系，不能一案审理，要求购房人变更诉请或者将贷款银行撤掉。

遇到这种情况，首先是据理力争。

如果实在争不过，那么本案只请求解除购房合同、要求开发商返还首付款，不要求开发商返还全部购房款，剩余的银行贷款部分，再起诉贷款银行，另行要求开发商直接返还给银行。

五、回到开头

想委托我们的粉丝，正是掉进了本案所述的大坑里。

我和她沟通后，告知其与银行的贷款合同可以解除，但是解除的后果是她要返还银行贷款。

她本意是想从房贷的大坑里跳出来，结果跳了半天，还在里面。

真是后悔莫及。

有的时候，胜诉也并不一定就是好事，达到目的才算是好事。

希望有缘看到本文的朋友们，遇到类似的情况时，可以避坑。