中国国贸（股票代码：600007）成立于1984年，总部位于北京，是北京中央商务区（CBD）核心商业地产开发与运营的龙头企业，控股股东为北京市国资委。公司核心资产为国贸中心综合体（涵盖甲级写字楼、高端商场、酒店及会展中心），总建筑面积超110万平方米，租户包括高盛、摩根士丹利等跨国企业及路易威登、香奈儿等奢侈品牌。截至2023年，其写字楼租金水平居北京首位（约18元/㎡/天），出租率长期超95%，是国内稀缺的“持有型商业地产+高端服务”一体化运营商。 其优势和劣势如下：

一、优势

1. 核心区位与资产稀缺性

国贸三期A/B座为北京CBD地标，毗邻使馆区及国际金融企业总部，区位不可复制。2023年租金溢价率较周边高30%，租约平均期限超5年，抗周期属性强。中国国际服务贸易会（服贸会）永久会址落地，会展业务年收入增25%，强化品牌护城河。

2. 高端商业运营能力

国贸商城聚集超200家国际一线品牌，2023年销售额超150亿元（坪效达3万元/㎡），奢侈品销售占比超60%。会员体系ARPU值（客单价）超行业均值50%，高端消费黏性显著。

3. 现金流稳健与低杠杆

持有型物业模式年租金收入超40亿元（2023年数据），经营性现金流净额连续十年为正。资产负债率仅45%（行业平均超60%），融资成本低至3.8%（LPR基准下浮），财务安全垫充足。

二、劣势

1. 经济周期与需求波动

跨国企业缩减中国区办公面积（如2023年外资租户续租面积降10%），若全球经济衰退加剧，空置率可能突破5%（警戒线）。奢侈品消费增速放缓（2023年国内增速降至5%），商场租金提价空间受限。

2. 竞争加剧与供应过剩

北京CBD未来三年新增甲级写字楼超50万㎡（如中信大厦、正大中心），2023年区域空置率升至18%（公司物业空置率3%），租户分流压力上升。

3. 政策与税收风险

房地产税试点若扩展至商业地产（目前仅住宅），持有成本可能增加5%-8%。《绿色建筑评价标准》要求2025年前完成既有建筑节能改造，资本开支或超5亿元。

4. 技术替代与业态老化

远程办公普及降低企业人均办公面积需求（2023年北京写字楼人均面积降至8㎡）。年轻客群偏好体验式消费，若未能及时引入新兴业态（如元宇宙体验馆），商场吸引力可能下滑。