临近疫情解除管控的第一个黄金周假期，看各OTA平台预订的火爆，相比又是春节期间红火热闹的场景，与此同时不少人也跃跃欲试投入到旅游行业或者加大旅游消费项目的投入。

工作的关系每年要看很多旅游项目，很多人（包括我自己）有个认知误区：“这个项目怎么做成这个鸟样！如果是我来做，我会做成咋样，咋样”，一副自己一定比别人牛逼的姿态（这种状态在旅游规划专家身上已经灵魂附体）。这是一种低级的认知，无建设性的认知。以千篇一律的旅游街区为例，低级、无建设性的认知是：“这些开发商水平真low，根本不懂旅游”、“这些开发商真是黑心，就知道卖房子赚钱”。而有价值的认知是：全国旅游街区大同小异，这是一个普遍现象，而既然是个普遍现象，背后必然有其内在的逻辑支撑。一个佐证是，大多数旅游街区在规划设计阶段都是各种理想主义的高大上，但基本都经历了“劣币驱逐良币”、最终滑落走样的过程。所以说，我们看一个问题，真的不能“思维懒惰”，大手一挥，做出一个很情绪化的判断。但这又确实是一种人性，这种简单肤浅的认知，通过轻易地否定别人，制造了自己很牛逼的廉价的虚幻满足感。因为是人性的一部分，所以我们需要足够警惕。

回到旅游街区高度同质化背后的逻辑支撑。

第一点，在自然竞争状态下，一个街区的业态由每种业态所能提供的商业价值决定。为什么一开始高大上的规划设计和宏伟的招商目标下，最后旅游街区都被义乌小商品和炸鸡奶茶炸鱿鱼占领？因为它们是自然竞争状态下，最适宜现阶段旅游街区的业态。所谓适宜，指的是这些业态能产生最高的坪效、支付最高的租金。

第二点，什么业态能产生最高的坪效是由其主力消费人群的消费能力和审美偏好决定的。旅游街区的主力消费人群是谁？不是嫌弃旅游街的大城市中产和文艺青年，而是二三四线城市和农村的普通大众。这类人群绝大多数支付能力是有限的，这也几乎是目前中国旅游的主力人群。一个佐证是，2015 年世界旅游购物的平均消费占旅游总支出比重约 30%。而中国旅游商品收入只占旅游收入的 20%，即使是江浙等旅游消费发达地区也仅有 23%。在欧美等发达国家，这一比例高达 40% 至 70%。考虑到本就低得多的人均旅游开支，更低的购物比重无疑意味着低得多的消费能力。一句话，别看各种新闻或者报告如何渲染，大多数人其实还是穷游。另一个佐证是，在考察丽江旅游演艺项目（《丽江千古情》、《印象丽江》、《云南的响声》）过程中，我们发现我们的感知和主力客群的感知是背离的。我们看不上宋城演艺大杂烩山寨低配版主题公园，在艺术上也难与宋城的演艺产品达成共鸣（模块化、工业化生产），但我们走访的大多数游客对丽江千古情的评价却很高，甚至还有很多感动地哭，远远超出我们的想象。而杨丽萍创作的《云南的响声》，虽然在艺术表现上远超丽江千古情，但大众似乎并不买账，而演出为了保证体验，也没有设置太多座位，几乎不可能在商业上有多大的成功。言归正传，在如此的生存格局下，商家面临的问题是如何将人均消费不高的巨大流量转化为尽可能高的坪效。于是乎，自然汰择的结果就是：商家往往只能主打绝对价格较低，但是利润空间较大的低质量产品。

第三点，尽管现在很多人鼓吹“定制旅游”，但基于现有的人口消费能力结构，旅游商业利益最大化的选择一定还是大流量的逻辑。

将一个问题分析透彻的目的是找到解决方案，这就是天马行空提建议和提建设性建议的区别。以旅游街区为例，那么，如何打造一个理想中的旅游街区呢？光靠情怀肯定是不行的，关键在于打破上述三条逻辑链条。

第一，改变自然竞争状态。作为投资商要持有旅游街区物业，且不要过高要求旅游街区的租金回报率，并主动控制进入的业态（但要预留进入的业态达到基本投资回报率的空间，也不能过左）。主动放弃利润，和商业目标必然相悖，看来没有情怀也是不行的。然而，投资肯定是要赚钱的，一个可能的建议是通过周边开发的住宅项目盈利，而不要过于期望旅游街区盈利。

第二，专注细分市场。既然大多数游客不具备较强的消费能力，要想打造一个理想的旅游街区，就要专注于有消费能力的人群，但这部分人群注定不是大客流。因此，控制街区规模可能是个要求。

第三，既然旅游大流量的商业逻辑无法改变，我们可以使理想化旅游街区脱离群众的消费属性，转而成为群众的围观属性。理想化街区为有消费能力的客群提供心仪的产品，并营造出整体的理想氛围，围观群众可以买票入场，只为一睹真容。门票收入是大流量逻辑，用以弥补投资商租金上的损失。这三点都不容易做到。

最后，我还想重复一遍：不要接受情绪上的判断，认真分析背后的逻辑，分析是为了指导实践，提出建议性解决方案。