PS：这两天有喜事，心情好，写一个关于美国房地产比较常见的问题指南。整体上，我一直是劝退非美国税务居民投资美国房地产的。但是这个世界上总是有人不服气，所以我写这个，列出美国房地产最大的一些问答。当然，我不是拦着你们发财，你们真想买，也没人拦得住。

写在最前面：我个人对美国房地产投资的评价是：老办法总是好办法。美国房地产本身是肯定能挣钱的，甚至某个程度上比世界上大多数房地产市场都更容易挣钱。但是这个容易并没有达到一个外国人"上网假装自己研究了一番之后/找到了一个特别热心善良的中介"跑到美国来买个房子就能挣钱的地步（除非你运气特别好，那你为啥不买彩票呢？）。一个最古老的投资类别，在最资本主义的地方，肯定是回归市场中性的，所以没有理由认为会挣不到钱。但是所以任何认为自己可以取巧或者投机的想法，最后很可能会被现实击碎。

PS：其实中国人投资绝大多数海外房地产是非常容易亏钱的，相比A国B国C国等等热点海外投资地区，美国的市场可能确实会更友好一点，让你少亏一点:)。

作为一个没有任何收入/国籍/身份限制的投资品类，所有想要投资美国房地产的人都应该明白一个基础的道理：你们在和来自全世界上其他地方的人竞争同一个投资品类。所以如果你觉得有某个只特别适合/针对中国人推销的投资，那么99%的情况是坑。我和很多中国房东们聊天后大家正儿八经的评价：在美国，从数量比例上看90%以上的华人在美国房地产投资上都是笨蛋，在房地产基础知识上不能及格。如果有人推销什么华人特别喜欢买某个区，那么大概率就是一群笨蛋在博傻（这里的博傻说的是投资，自住的话想住中国城算正常）。我不能说就不可能挣钱，但是基本上是击鼓传花的游戏。就像牛市来了可能人人都能挣钱，毕竟房子长期来说还是慢慢涨的，但是不代表挣了点小钱是对的投资。一个投资品类的价值不可能是靠一群中国人自己的圈地自萌，而是应该是各类背景投资者群体的共识。虽然说XX的共识也算是个共识，但是毕竟整体来说这个领域里XX实在没有那么多，因为数量和质量不是一回事，就像股市的散户的共识没啥用一样。

下面说一些美国房地产投资的常见问题。

0，美国的房子作为投资贵吗？

首先，作为投资品类来说，绝对数字其实没有意义，重要的是比例。举个例子，作为一个房子月租1万贵吗？还是月租5000贵？这个完全取决于房子的价格以及持有的成本。在最简单的模型下，如果一个房子是200万，那么月租1万就太便宜了。如果20万，那么月租5000就贵的不得了。但是实际情况比这个还要复杂的多。就像1000美元的亚马逊股票贵不贵？300港币的腾讯贵不贵？

不能理解我上面这个回答的可以不用看这篇文章下面的部分了。下面我会比较专注比例，数字只是帮助比例的说明。

1，美国的房地产税很贵吗？真的有每年2-3%吗？

如果有人问我这个问题，我的简单回答会是：对。因为我不想误导外行，外行的特征是往往只听前半句，而我觉得外行本来不应该在美国买投资房，既然解释了半天结论也是一样劝退，又何必浪费口舌呢。但是在实际上，这个数字可以差异很大。美国的房地产税是地方税，按中国的行政区计算方式，是由所在的镇/乡/县一级决定本地税率并征收的。所以不同的地方可以有不同的税率，哪怕在同一个县里，不同的镇的房地产税也可以从1%到6%不等。而且房地产税的税基计算方式在90%以上的地方都不是房价，房地产经纪用房价来表达不过是为了帮助那些智力低/懒得学习的买家容易理解罢了。

整体上，整个美国的房地产税率：地域上南方低北方高。同地域上新区低老区高。同一个区内新房高老房低。同样价格房子，区越差绝对地税率越高。铁锈带房地产之所以衰落的部分原因也是地税比例太高。但是这个问题是进阶问题，这里不讨论了。

PS：任何减税计划不应该被计算进真实税率，最多是作为一个现金流折扣计算进房价。看不懂我这句话的人，劝你回避任何带减税计划的房子，免得被骗了都不知道。

2，学区越好的地方，房地产税越高吗？

不。准确的说，很多好学区的房子房地产税更高，但是房地产税率甚至更低。注意，这里说的是税率，不是税。一个100万的好区房子交3万地税和一个20万的烂区房子交1万地税，哪个税率更高？算不懂这个的小学没毕业，就别投资房子了，拿那个钱多吃点好的更实惠。

房地产税的本质是本地的公共开支。那么假设一个好区和一个烂区，都有5000套房子。如果好区的公共开支是烂区的3倍，但是房价是烂区的5倍，问：好区的平均税率是烂区的多少？答案是60%。

所以同样价格的房子，区越烂，往往你交的税就越高（当然这种房子也更大更豪华）。很多人跑去好区买房其实是因为好区房地产税并不那么高，烂区其实更高。

3，所以学区好的地方，是好投资吗？

不是。你去任何一个美国房地产投资客混的交流论坛，很少有人会说好学区值得投资的，这里说的好学区的定义是中国人定义的好学区。因为美国人嘴里的好学区非常非常宽泛，50%以上的美国人所谓的好学区中国人是不肯送孩子读的。

4，美国90%在卖的房子都不是好投资

为什么这么说呢？美国的房子其实有2个属性，自住和投资。美国人是挺能浪费钱的，所以某个程度上很多房子从价格上根本没有投资价值，只有使用价值，住的爽而已。

作为一个外国人，却想要不远万里到美国投资，还要能刚好选到有投资价值的房子。你运气这么好怎么不去买三色球呢？去澳门赌场买大小翻倍也不浪费这个运气啊。

这也是我为啥劝人不要投资美国房地产的最大原因。之前大概有3年的时间，我每天都盯着附近这半个县（county）大概5-6个乡镇。在我看来，从最后的成交价来说，能叫做有投资价值（不是自住）的房子最多每年不会超过200个，占最后总成交房子的数量不超过5%。而这5%你们知道有多少投资客盯着吗？一人能买到几个就算你全年无休24小时关注加上运气爆棚了。

5，美国的房子地域性特征

美国的投资房的地域性特征远远高于中国。同一个房子在不同的地方你需要关注的点会很不一样。德州：你需要注意的是地基和冰雹（所以屋顶的年龄和保险很重要），这个也和房子的建筑年限高度相关。加州：地震。佛罗里达：飓风和洪水保险。任何地方，你都需要注意：白蚁/洪水区/含铅/石棉这些问题。北方还要更多的注意铲雪和保养。

每个州都有不同的居住限制和条例。不同的县都可能有不同要求。所以即使是美国的投资客，一般也就是关注2-3个县（county）就差不多了。绝代多数都老老实实只做2-3个镇（town）。

6，包租的房子怎么样？

一句话，别碰别听就对了。这句话适用于全世界！！！

7，别买新房！！！

美国别买新房，除非你要自住。否则别傻了，我就没见过买新房做投资房。开头两年都是亏的。长期来说能回本就很好了。

8，美国房子的维护费很高吗？

是的。一般包括下面这些费用：结构维护（外墙，漏水，屋顶），功能维护（水电暖气上下水系统），外观维护（除草，除雪，维护车道和人行道），公共开支（地税，保险）。

所以美国的房子如果不出租的话，刚性支出很高，而且木头结构的房子不出租很容易坏（特别是冬天没人，如果漏水或者水管爆了就完蛋）。如果你出租，就还要考虑使用上的维修，中介费什么七七八八的。

9，美国的租金很高吗？

因为上面这个房子的刚性支出很高，几乎能达到房价的3%-4%。所以你可以想象作为投资来说，租金需要非常高才能够覆盖成本并且有额外收益。而且，房地产投资作为美国最普遍的投资领域之一，市场自然会进行调节。实际上美国的投资房租金远远超出外行的想象。所以这个造成了一个假象，就是很多外行觉得中国100万房子只能租3万，而美国100万房子能租6万很合算。殊不知如果只能租6万，还不如中国这个3万呢。美国房产投资需要的租金远远高于这个数字。

正常点说，一个投资房的维持成本在南北的差异会很大，比如在北方，可能要3-4%的地税。在北卡或者一些低税的地方，地税在0.5%-1%左右。北方还要考虑更多的除雪费用而且房屋较老所以维护成本更高。同一套投资房在北方要比在南方需要更高的租金才能得到相同的回报。

很多美国的房地产入门指南说有个1%的标准，就是说10万的房子，需要租1000一个月的租金才值得考虑。其实这个1%是在那些地税特别低的北卡之类的才可以考虑的。而你如果在北方比如铁锈带，一般都要1.2%以上，也就是10万的房子，年租要达到1万5甚至更高。因为地税非常重，维护费也更高。如果你这个房子在洪水区，那么需要租到1万8甚至2万才能有6-8%的回报。也就是毛租金15-18%。

ps：评论区里面一位朋友的现身说法，她的投资房毛租金年率是24%。这个当然属于非常好的区间。而那些租不到8%的，几乎全是慈善事业。

每次我写文章说租金高，就会有一些人跳出来和我开杠：我在三番/纽约/波士顿/西雅图/达拉斯为啥租不了这么高？我之前已经说了：美国90%在卖的房子都不是好投资。我也没有和你说这些地方适合投资，对吧？

很多中国人总觉得房地产投资最好是：离自己住的地方近+区好+租金高+房客素质高+房价会涨。想的挺美，当然想想也不犯法就是了，梦里啥都有。

其实观察这些地方就会发现，很少有聪明的投资人会主动投资这些好区的房子，那些出租房源的一般都是屋主自住换房以后没有卖，顺便租出去了。这些房子的租金比例非常低。基本上也就是个维持费罢了。

如果去美国的房地产投资论坛上看看就知道了，很少有人会去讨论三番/纽约/波士顿/西雅图/达拉斯这些地方的，事实上大家注意的都是些不那么发达的三线地方。因为那些热门一线地区并没有什么投资价值，会入场买的都是自住的需求。类似于中国买学区房。

这个也是为什么我劝大多数人不要投资美国房子的原因，因为美国其实真正适合收租的房子一般都不在华人的心理舒适区，而且绝对也不是什么美国三线地方就一定适合投资，没有这么回事。

PS：我自己最开始的投资是纽约市近郊，但是我说过，这里的机会非常少，作为外国人几乎不可能有机会买到（我做的时候算是当年次贷带来的房地产危机的尾声，窗口已经过去了）。

10，美国的物业费很贵吗？为什么要交？

美国的物业费，这个东西一直被视为投资的洪水猛兽。因为实在太杀现金流了。基本上从投资角度来说对有物业费的房子需要回避。。

以我自己的例子吧，我的公寓还是在郊区，每年的物业费是10万RMB。这里说的是物业费，还不是地税，地税还要另外交，要便宜些。因为纽约的公寓地税算法很特殊，会略低（这个也是很典型的房地产地域知识，同样价格的公寓，相邻的新泽西地税高100%）。但是地税+物业费差不多已经是房价的4%了。

物业费其实也可以看做一种另类的地税，前面我们说过地税是本地公共开支分配到这套房子上的份额。那么物业费就是大楼的公共开支分配到你这套公寓上的份额。我不知道中国是什么情况，但是美国的物业费收支完全属于全体业主，开支方向也确实是全体业主的共同决定。

所以某个程度上，也不好说物业费就是坑人，只能说这个钱未必花在你希望的地方。举个例子：我的大楼物业有制服，每年工作人员都发一套新的（30多个）。有次开业主大会，有人就提出这个钱可以省了啊，有位老太太业主就很不高兴：我希望给我开门的人穿制服。所以物业费有点类似于你租了个民宿，肯定比你自己在家里的维护开销大很多。

美国的公寓的物业费开销往往所有业主期望的一个总集。什么意思呢？如果20%业主希望有人开门，20%业主希望游泳池配救生员，20%业主希望更新健身室器械，20%希望有代客泊车。如果说是中国，可能一扯皮就啥都不做了。但是如果在美国，可能这几样就全都干了。美国人不那么在乎自己分担别人的费用。所以从某个程度上来说，也是种浪费。所以在选公寓的时候，公寓的定位合适你的需求是很重要的，否则你就是一直在为别人的需求买单。所以公寓的目标客户群要比较精确，所以房价很不容易涨。而租客一般不会愿意为服务付费，租金也不容易叫高。

PS：我的公寓物业费在郊区算比较贵的，服务设施是我在纽约附近知道最齐备的（当然不是最高档的），但买它不是因为我有钱不在乎物业费，而是因为这是网上拍卖买来的房子，房价上打了8折，贪便宜就进了，但是我买它不是为了投资，就是要自己住，因为我不喜欢住别墅。这些公寓纽约附近有一段时间跌的特别狠，最惨的时候腰斩了。

11，物业费的好处

有很多外国投资人在美国会喜欢买公寓来投资，特别是豪华公寓（这些人一般比买同类房子的中国人更有钱，因为目的不一样）。原因和中国人不太一样。中国人买房子大多数的动机是为了买了几年后卖掉。而这些外国投资人的目的是超长期的持有，10年/20年/30年甚至留给后代。

这种情况下，选择有物业费的公寓的好处是这些公寓一般都有定期维护的计划，那些物业费里面都计划好了。可以让这些大楼的居住条件几乎永续下去。很多10-20年的公寓，甚至30-40年的公寓，几乎还和新的一样，类似于高档的酒店和写字楼。一般物业费越高的公寓，维护的就越新越好（我这个楼一年物业费开支就2000万RMB了）。所以也不能说物业费就是全亏进去了。

这个当然从投资性价比上来说是不合算的。但是并不是每个人买公寓都是为了投资。你要是想买来投资，那真的算了。

PS：在我的看法里，美国人好像对房子没有什么建筑使用寿命这个观点的。我不知道他们搞设计的时候是不是做了建筑寿命的设计，但是在实践中，我没见过哪个房子寿命到期不让住了。我买过最老的房子是1860年的，当然不是公寓。但是曼哈顿有非常大量的所谓战前（pre-war）公寓，我不知道这个战前是指一战还是二战，但是就算是2战前，也80年了吧？

对于很多超过100年的公寓来说，再多个10-30年有什么区别？记得我以前第一次买1930年的房子，吓得半死，觉得快100年的房子啊，天天担心它倒了。现在买到1860年的，觉得也没有多几年，也就是比1930年再老了70年嘛.....

最后，什么外国人应该买美国的房子？

我的眼里，只有2种：自住的和不考虑出租收益的。PS：这里不考虑出租收益不是不出租，是不在乎出租的收益。

我这个人朋友还是不少的，其实我也有纽约的持牌经纪证（用来查资料方便点，每年花1-2千美金维持着，还有些税务优惠）。所以也有很多朋友问我这个问题，除了自住的那些，基本上90%以上我都是直接说别买。唯一一种例外就是：不以挣钱为目的。

什么叫不以挣钱为目的？举个例子，有些人买金条，有人买珠宝，有人买保险，有些人买艺术品。这些东西其实都有很高的隐性或者持有成本，购买的第一冲动肯定不是挣钱，而只是保值和分散风险而已。如果有些人实在是很有钱，在国内一线买不了，在美国买个房子当银行长期定期倒也不能算错。这些其实也是那些在美国的非中国海外房地产投资人里面的主流。或者更简单点说：你如果能接受北上深不到2%的租金回报。那么确实美国的房子也可以给你这个净租金，而且是永续+通胀调整的，在这个基础上，你可以挑选一些自己认为在10年以上的时间尺度上可以增值的房子。而如果你希望要的更多，那作为外国人就不适合投资美国的房地产了。

有人可能会说，不为挣钱我还买美国房子干嘛？会问这句话说明这个不合适你。世界上有这么多东西可以投资，何必一定要吊死在这棵树上。

美国住宅房地产投资的分类

这个是我的分类，别抬杠：

1，某些特定地区特定类型特定价格的投资房。净租金收入可以达到8%以上甚至更高。但是这个在美国整体房地产市场的比重并不大，不是美国房地产的主流。而且大多数地区位于华人的心理舒适区以外。不建议非专业玩家考虑（哪怕人在美国）。但是如果身在美国又真想做房地产投资，那这个是很挣钱的。起码在我看来是唯一值得花精力去研究的，但是这个对性格和能力的考验很大。而且这个绝对不适合外国人。

2，在某些热门地区的低价区域的独栋或者2-4家庭。这种提供的回报其实很低，大概净租金最多只有4-5%左右（不过有时候偶尔会看到特别高收益的多家庭）。如果上满杠杆贷款的话，理论上可以以租养贷，不过在实践上每个月的现金流经常是负数（考虑到空置维修和中介费）。要是码工们吃饱了没事，可以考虑去买这种。

3，热门的地区的豪华房，这种租金回报几乎只有2-3%左右甚至更低。比较适合完全不考虑租金回报，只是希望长期持有某个类别来分散投资和对冲通胀风险的土豪。这个其实是大多数外国投资者买美国房地产的逻辑。整体来说，我是劝退的。但是不在美国的人如果要买，我建议就考虑这个。只能当作当作一个风险（地缘和通胀）对冲和低息债券来用。

4，整楼（residential apartment building）。我说了美国房地产是个在最资本主义的地方已经极为成熟的东西，所以本质上它必然有一个市场中性的回报。而住宅楼其实就代表这个中性回报。一般正常住宅楼的净租金回报在4-6%之间，看地点不同进行调整。而且住宅楼有个特别大的优势是基本没有管理成本，因为它会带管理公司（你的净回报里面已经扣除了管理费了）。所以住宅楼是很省力的，这也是为什么除了第一类以外，第2类我一般不叫作投资的原因。因为第2类你往往还要花精力管理，最后一看回报还不一定比得上整楼投资，就好像你做炒股的散户的回报还不如基金，那又何苦。但是投资楼也不是没有挑战：首先它的门槛比较高，不仅仅是资金成本，还有心理成本。一般正常的一栋可以托手给管理公司的楼至少要在2-3百万美金以上，普遍是4-7百万。一个没有投资过别的小型房地产的买家几乎不可能直接下定决心做这个量级的投资。其次是背调的能力，因为这种楼的市场往往流动性和透明性较差，你需要对当地市场真的有了解，才能把对方提供的数据里面的水分挤掉。最后是风险集中的问题，哪怕是一个玩家，能拿得出过百万美金现金（比如3百万美金的楼，剩下可以贷款），也要考虑这个几百万投资的风险是不是有些过分集中了。

5，其它。这种往往最坑，在市场上也最多，我可以负责的说起码70%都属于这个。不属于上面任何一种，就是你以为你买了一个上面的2，能净收4-5%的，觉得勉勉强强也能做。结果买完发现其实是3（只能收2-3%），但是做房东的事情和2一样多，租房和二手市场的流动性还很差，账面是鸡肋，卖的话亏更多，心情整天不好。最常见的就是推销给你南方各种新房社区的，都是这种坑。