疫情三年，太多太多的风云变幻让老百姓瞠目结舌，脑筋转不过弯来。其中房地产就是个绕不开的弯，“房地产是风险资产”的话语还言犹在耳，转眼又成了“支柱产业”，甚至是某些地方的“困难行业”，需要不遗余力大力扶持……

所谓知行合一，行为之所以屡屡急转弯，归根结底是认知不清晰不彻底。

房子到底是消费品，还是投资品，还是两者有之？我们对房地产的认知，决定了我们的房地产的最终态度和处理手法，认知失之毫厘，行为谬以千里！

鉴于消费品和投资品跨度较大，我们将消费品分为刚需品和奢侈品。刚需品、奢侈品和投资品对比起来，有以下几个特征：

从供应和价格来看：

刚需品是保障人们生存的基本条件，赋予的是社会属性和生存价值，供应和价格是受严格管控的，以保证社会稳定及人心思安。

奢侈品更多的是被赋予了社交属性和情绪价值，满足人们生存之外的各种额外需求，供应和价格随行就市。

投资品是社会发展到一定阶段，产生了大量可流动的自由资本，为满足资本保值增值需求的产物，客观也为发展和建设提供了原始积累和动力，遵从买者自负、风险自担的规则。

 

从交易频率和购买目的来看：

刚需品是高频自用商品，购买的目的是满足人们基本的生存生活需求。

奢侈品是低频自用商品，一般不会天天购买，以自用为主，但也有送礼和手紧时换钱的场景。

投资品大多是属于低频流转商品，除了股票等少数类型外，交易频率一般较低，以转手卖出盈利为目的。

 

从价格敏感度和流动性来看：

刚需品对价格的小幅波动不太敏感，也不关注流动性，用多少买多少不会囤货。

奢侈品对价格不敏感，甚至有价格越高越好的偏好。对流动性有较高的关注度，会考虑卖出的周期和便捷性，但一般不考虑盈利，能接受亏损换取流动性。

投资品以转手盈利为目的，大多数人追涨杀跌，越涨越有热情，对价格和流动性极其敏感。

 

从管理层利益层面上看：

刚需品能为管理层提供“宽税基低税率”的稳定税源，但一般情况下会“让利”于民，甚至在特殊情况下还要提供补贴，总的来说管理层对刚需品的获利优先度不高。

奢侈品能为管理层提供“窄税基高税率”的税源，是可以作为进出口贸易和社会贫富不均的调节手段，管理层对奢侈品有天然的高税收偏好，获利优先度较高。

投资品除了能为管理层提供可观税源外，还能为管理层的发展、建设需求提供资本助力，管理层对投资品有较强的管理偏好，希望其能受控发展。

 

思考：

从以上对比可以看出，房子有居住属性，天然属于消费品一类，但由于我们在发展经济的期间，房地产逐步发展成地方财政主要收入来源，货币超发的放大器和蓄水池，社会融资的最优抵押品，居民超70%的财富，拉动上下游超过GDP30%的支柱产业等，国家的发展和稳定、老百姓的大部分财富与房地产也早已融为一体，强行分离，过程极其痛苦。房地产投资属性也是客观存在，无法在一夜间抽离。

房地产过热、恶性炒作当然要打击，就像孩子调皮捣蛋要严加管教，但打击过度甚至打进ICU却大可不必，还得费钱费力拉出ICU确实是得不偿失。

房住不炒是国策，是要坚持，但我们对国策的理解是否深入和到位呢？是否只承认其消费属性，而无视其客观存在的投资属性呢？誓要消灭其投资属性是否会弊大于利呢？代价是不是我们能承受得了呢？

我们想房子彻底成为消费品，让绝大多数人消费得起的前提是大幅降价。但目前的价格明显是包含投资属性的，一旦剥离投资属性房价起码要降2/3。房价大降会使居民资产大幅缩水，强烈的危机感会抑制居民消费，还会引起金融风险、危及社会稳定……

如果价格暴跌，成交能暴涨倒还好，但现实情况是看跌趋势一旦形成，会进入越跌越不买的怪圈。成交大幅下滑又会使地方土地财政难以为继，地方债暴雷的风险一下子显现，投资建设中的项目断炊停摆……进入恶性循环！

之前20多年的发展，我们已经付出巨大代价，一旦上面的恶性循环发生，我们不旦要付出代价，到手的利益还得还回去！

我们要冷静应对，坚决不能让以上情况发生。

 

解决办法：

解决以上问题，要让纯粹的产品满足纯粹的需求，既要又要的想法是实现不了的。房地产可以双轨制运行，实现保障的归保障，市场的归市场。

大量的保障性住房严格限制于消费属性，可以让大多数老百姓住得起买得起，但不应该有明显的增值空间，也不能住得过于奢侈。保障房能基本满足人们结婚生活、孩子上学等需求，人们会有较强幸福感，不用争抢商品房这条独木桥，也能释放额外的消费能力。

商品房可以有奢侈品和投资属性，让有能力的人追求生活品位和实现资产保值增值。商品房价格要随行就市，买者自负盈亏。

管理层要降低其金融杠杆，逐步减少对房地产的依赖，以免被绑架。在金融稳定的前提下，管理层不要过多干涉，做好公共服务，营造良好的生活环境和营商环境则可。在商品房持有的时候可收取房产税以补充税源，商品房卖出盈利的时候可收取较高的税费，从而实现以商品房补贴保障房的目的。商品房持有者在处置资产自由、资产价格稳定增值的前提下，也比较容易接受合理的持有税率和盈利缴税。

当然双轨制可能也会出现权力寻租、隐瞒收入骗取补贴等问题，有待管理层设计更完善的机制和加强管理，以及大家的建言献策。