万科的股票，是否还值得持有？

如果有人在两年前问菜头这个问题，我肯定是不假思索地回答没有问题。

当时的判断是中国是一个拥有超过14亿人口的国家，房地产是支撑中国经济的第一大产业，同时我们拥有几千年的家文化传统。

中国人的家，就是由一间房子一头猪构成的。

 

菜头当初的看法是，在一个拥有14亿人口以家为文化核心的国家里，数十万行业亿规模的龙头企业，无论如何都应该被看好的。

如今，这个条件成立还成立吗？

很显然，尽管房地产超预期调控，但是开发规模依然还有上十万亿。

由于去化不顺所带来的整个行业资金压力，显现出了房地产高杠杆率的脆弱性。

 

按照万科的最新公告，相当于2023年的销售均价为3761.2/2446≈1.525万元/平方米，低于去年的均价。

也就是说，万科2023年的成绩，是在折价销售的基础上获得的，这显然会大幅影响利润。

当然，万科四季度连续三个月维持300亿+的销量，对现金流的改善还是有很大帮助的。

而根据克而瑞最近的数据统计显示，万科可能是因为资金压力的原因，目前的拿地速度，正在被绿城、滨江和建发这些公司追赶。

 

更关键的是，万科连续维持了14年的正向经营现金流，很可能在今年会转负。

 

一家公司经营现金流转负，意味着未来的发展就只能依赖于外部输血才行。

从这个角度来说，万科当前的处境，并不乐观。

相对来说，绿城港股当前的市值不到万科企业的四分之一，但是绿城的销售规模和土地储备都远高于这个比例。

并且，绿城的现金流与万科刚好相反，在2021年转正之后，随着销售规模的增加，现金流也越来越好。

 

也正是基于这个原因，我在2023年11月份的时候，将20%万科企业的仓位调整到了绿城中国。

 

随着万科股价持续下跌，绿城与万科之间的市值差距，正在逐渐缩小。

不排除未来会继续换仓。

最后，回答文章开头提出来的问题。

万科的股票，是否还值得持有？

我记得芒格在去世之前有人问过阿里巴巴还值得投资吗？

芒格的回答大概意思是，当时的阿里肯定买贵了，但是现在股价的下跌已经反映了这个错误。

万科对于菜头来讲，是同样的道理。

我个人很少过度反思，过度反思容易让上帝发笑，把本来正确的选择思考错了。

从结果看，当初过于乐观地看待万科的未来，确实是错误的。

起码忽视了类似于城投公司和央企兜底，减缓了行业的出清速度，而对于混合股权制的万科来讲，呈现出了船大难掉头的特征。

不仅万科，哪怕是央企保利，也面临同样的问题。

 

而万科的经营性业务和资产，又赶不上华润这些龙头公司。

目前就处在一个住开业务和经营业务两头青黄不接的尴尬状态。

当然，所有这些悲观预期，都已经体现在市值上面了。

 

菜头目前持有万科企业的仓位占比，因为股价下跌已经被动下降到8%左右了，尽管万科的经营性业务还不能为集团公司贡献大额的经营性现金流，但是目前已经可以稳定赚到小几十亿的利润了。

因此市场的估值，几乎是把万科的住开业务归零来计算的。

但问题是，真的能归零吗？

如果万科出现恒大和融创那样的问题，就不是归零的问题了，反之，只要能顺利度过这轮资金危机，那么存活下来的企业，依然处于一个十万亿的大市场中，价值就不可能是零。

而结果如何，只有等待时间来验证。

因此，我的最新选择是，如果有更好的公司出现，我可能会选择调仓，甚至继续调仓到同类企业绿城都是有很大可能的。

反之，就继续拿着，当前的股价，大致应该是完全反馈了市场的悲观预期。

最后，老规矩，一份万科和保利数据的对比：