导读：

L是业界颇有名气的商业地产投资人了。而仅仅一年多以前，她还不过是万通的一个员工，跟着素有“地产界思想家”美誉的冯仑实践其一平方公里的实验。

L已经是我接触过第N个从万通走出的精英。从当年的万通六君子到如今无数个L，万通为中国房地产和投资业界培养了无数的人才，也让万通有了“地产黄埔军校”的别称。

但讽刺的是，培养了无数人才的万通却没能培育好自己的品牌。这家曾经超越万科屹立于中国房地产金字塔尖的企业，近年来除了“概念和人才”几乎一无所出，其业绩不要说和当年的兄弟万科一较高下，早已被恒大、龙湖这样的小字辈压得抬不起头。

从翘楚到如今的中小企业，曾经的明星万通到底经历了什么，或者说面对早已物是人非的中国房地产业，素来以思想和思考见长的万通，究竟是想多了还是想差了？

 

子曰：有人的地方就有江湖，有江湖的地方总有故事。

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业绩不佳，万通再次“甩锅”

 

提起万通地产，很多人并不陌生。成立于1998年的万通，作为元老级上市房企，和万科是同时代的“生物”，然而同姓却不同命。

就在前几日，万通地产发布了2019半年报——万通2019年上半年实现营收4.61亿，同比下降79.75%；股东净利润2.18亿，同比减少31.77%；扣非后的净利润亏损1.78亿元，同比减少303.66%。经营活动产生的现金流量净额为-7.28亿，整个2019年上半年销售面积仅为1.13万平方米，销售额3.07亿元。（同期万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%。）上半年，万通变卖资产回笼资金30亿，以弥补亏损，维持运营。

何以沦落至此？万通毫不客气，一如既往地把营收和利润的“联袂”下降，“甩锅”给了政府和市场。万通声称“调控”、“市场不景气”是导致万通业绩下滑的主因——各地贯彻“因城施政，一城一策”的房地产政策，把中央“房住不炒”方针落到实处的调控导致2019年上半年除了3-4月市场回暖而外，市场整体不景气。对此高论，我只报之以“呵呵”。

（图：万通地产和同业比较）

2

万通究竟是一家什么样的“房企”？

 

万通是一家土地储备约等于0的房企。万通地产的房地产业务一直收缩，土地储备已经几乎枯竭。公开信息显示，万通地产自2014年新增杭州科技城项目之后，就再没从公开土地市场拿地。唯一土地储备项目，也已经在2019年3月出售了。

万通是一家“名气”远大于“实力”的房企。从最早的海南淘金，到中国地产行业的“黄埔军校”，一路走来“万通六君子”在地产江湖上的名号远在云霄之上；与之相反，万通地产却是越做越小！曾经“艳压群芳”（招保万金），盈利进入全国前十（2006年）的万通，在奋斗多年以后，终于变成了地产界的“中小企业”。

万通是一家“精神”和“肉体”严重扭曲错位的房企。万通创始人之一和长期舵手是大名鼎鼎的——冯仑。这位冯先生，长期以“思想家”的身份活跃在海内外，以非常“鄙视”的眼光看待传统房地产行业，以非常“牛”的思维在开展“自杀式”创新。有这样“出书”比“投资”更在行的领头人，万通在我国房地产发展的后黄金时期，根本就无心主业。在主业尚在“壮年”之时，万通却在谋求全力转型！

（图：万通股价走势）

万通是一家错把“中点”当“终点”的房企。早在2004年前后，万通的冯仑，就已经开始看衰住宅产业，谋求“多元化”转型，由此开启了万通衰落的序幕。2011年初，万通地产正式宣布向商用物业转型，并定下五年规划——到2015年，商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元，持有商用物业超过50万平米，目标年租金收入11亿元。结果目标虽大，奈何臣妾做不到——2015年，万通地产的租赁收入只有区区1.87亿元，2016年该收入降到1.58亿元（目标达成率仅有一成）。战略误判加上“美国式商业地产”在中国的水土不服问题，第一次转型以失败告终，冯仑隐退，嘉华系王忆会接掌万通。

万通是一家用投机思维做“投资”，又次次失败的房企。在首次转型失败之后，万通又谋划了第二次和第三次转型，心思仍然不在主业上。2015年的转型方向为“互联网+文娱”，2018年转型方向为地产服务业和地产金融服务。然而，蛇吞象的游戏，或是价格谈不拢，或是诉求不一致，或是被交易所一纸问询函，以不了了之，转型宣告失败。对于三次转型，三次失败，万通似乎并没有“反思”的意愿，而是通通“甩锅”。

万通是一家饥不择食，病急乱投医的房企。万通的转型，是属于非相关多元化，动作多摊子大，没有聚焦，以小博大，失败本在预料之中。讽刺的是，这样一家看似非常保守，又极度看空住宅市场的地产企业，却在当年因误判杭州楼市，以高价买入杭州地块，在销售阶段却遭遇同区域竞品降价，被迫吐血甩卖；直接导致，当年整体业绩大幅亏损。王忆会接掌万通之后，病急乱投医，仅仅一年之后就黯然离场。

3

万通给“房企”转型带来哪些启示？

万通变“万难”，正是当下中小房企转型的一个缩影。2019年，大型房企扔在住宅市场攻城略地，中小房企的日子早已非常艰难了，向城市运营商转型或许是一条明路。转型需要摸索新的经验，甚至可能会碰壁，但留在原地必定是没有任何希望。目前，房地产行业“洗牌”仍将延续，中小型房企融资困难、资金链承压，正面临生死考验。回溯万通的转型历程，能够给中小房企的转型带来哪些启示呢？

首先，选择创业合伙人一定要非常慎重，做好利益分配机制。万通集团始于万通六君子的海南相遇，结束于六君子的决裂。冯仑这位法学博士，在在海南漂泊时遇到了潘石屹、刘军等几个意气相投的朋友，一起讨论自己的抱负和理想，共同创业，投资房地产行业。在海南万通界定合伙人利益的时候，采取“座有序，礼无别”这样水泊梁山的方式，职务有所区别，但利益均分，六人具有平等的话语权。

早期发展很顺利，企业效益很好，第一桶金来得是又快又大。然而仅仅几年之后，就出现了所谓“道不同，不相为谋”——万通六君子分崩离析，王启富、潘石屹先后离开，最后只剩下了冯仑一人。由此可见，创业企业要想走得长远，就必须慎重选择合伙人，且要做好利益分配机制，明晰权利和义务的边界。

（图：万通六君子合影之一）

其次，战略预判是决定企业生死存亡的关键，切勿搞理想主义。时代造“英雄”，但英雄却无法改变时代。“万通六君子”及当年的万通，无疑是特定时代的特定产物。1990年代初创立于海南的万通地产，是中国房地产市场化诞生的象征之一，从海南开发中刨出“第一桶金”，完成资本原始积累阶段，万通地产早早地便步入了生长的阶段。是时代成就了他们，也是时代抛弃了他们。旧的成功经验无法适应新的时代要求，他们也很快摸到了自身能力的上限，无法改变时代，陷入了迷惘。由此，我们看到了，万通在此后的发展中的“迷之操作”。

“六君子”名存实亡，自1995年以来，万通一直在吃老本。冯仑虽是“思想家”，但他的战略决策要么过于超前，要么根本不着调。冯仑投入大量心血的立体城市却并没有看到应有的回报，关于其项目搁浅的报告和新闻却是很多。战略上频繁失误，战术上无人可用，这对一家企业来说绝对是一场灾难！反之，战略正确，保持定力，可执行，能落地，才是企业之福。

最后，企业转型是涅槃重生，要攻守兼备，才能不失“重心”。万通，几次转型看起来像是过家家，要么过于理想主义，要么就是近乎于搏傻。第一次转型，在冯仑的主导下，一心扑在立体城市和美国模式上，耗费巨额资金和精力，同时也错失了发展机会，拖垮了企业现金流。在此艰难时刻，万通地产的后两次转型更像是搏傻，对于主业既没有做大做强的意愿，也没有剥离的打算，只幻想着”以小博大，水中捞月“，未曾想交易所一纸问询函就打到原形毕露，可悲，可叹！

在前线进攻受阻的情况下，却没有巩固好后方供给，双线作战，岂能不败？在主营业务并不成功的情况下，希望去加速转型，必然面临专业度（人才）的极大不匹配，和资金面的巨大风险（钱粮）。

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