深圳的房价四十多年以来一直比较魔幻，但总体是一路大涨，从1980年250元/平方左右的起步价涨到现在的约6.8万，上涨幅度达到272倍。

 

当然，一级市场的地价更是风生水起，上涨幅度更是有过之而无不及，涨幅远远地超出了房价的上涨。

 

回顾四十多年以来，深圳的房价先后出现了三次大跌，其中第一次大跌是1992年，当时是全国性的房地产泡沫来临。

 

第二次大跌是2008年，当时是全球性的金融危机引发房价大跌。

 

第三次大跌就是2021年，这一次没有什么原因，没有太多的借口，直接说就是房价太高了。

 

1992年的大跌时间很长，当时国内许多城市的房价大跌，其中深圳的跌幅约50%，之后元气大伤，直到1996年底深圳的房价才创下1992年的房价新高。

 

2008年的大跌时间最短，当时平均跌幅约30%，跌时仅一年就创出了新高。

 

本文要探讨的是第三次大跌何时能解套，也就是发生在2021年的房价大跌，目前已经过去两年了，但房价依然不见起色，且看不到政府有进一步的大动作救市的可能性。

 

假设政府不大动作救房市，那深圳的房价要跌多少呢，要跌多久呢，又能在多少年之内才会创出两年半前的高点呢？

 

下面我随意举几个这两年房价跌幅达到35%—58%的真实成交案例，大家认为这些买在高山顶上的人要多少年以后才能解套呢？

 

01、福田区八卦岭宿舍

 

八卦岭的房子大部分都是楼梯房，约29-40平方米之间的小户型，楼龄约30多年。

 

2020年底至2021年4月份前，八卦岭宿舍的成交单价14万-15万元/平方米是普遍的存在。

 

少数成交单价更是达到16万，其中有一套29平方米多一些的户型居然卖到了17.3万的成交单价，这是整个八卦岭片区有据可查的最高成交单价。

 

2年后的现在，八卦岭片区的房价已经腰斩了，成交单价在7.6万-8.3万之间。

 

其中有一套最低的成交单价在去年底时仅为7.3万，以这套房子计，八卦岭的房价最高跌幅达到57.8%，令人不寒而栗。

 

02、福田区百花学位房

 

百花片区的房子也都是以中小户型为主，楼龄多数在20年以上，有楼梯房，但更多的是电梯房，如金茂礼都、国城花园、群星广场、桑达大厦、赛格工业区、红荔村等。

 

其中房价最高的是国城花园与金茂礼都，这两个小区在2020年底时一度达到30多万/平方米的成交价，如今已经跌落至14万-17万/平方米之间，跌幅达到50%。

 

群星广场有一套29平方米的小户型在2021年初期最高的成交单价为17.6万，如今同户型只能卖到11万左右，跌幅达到38%，而50多平方米的大户型单价更是低到只有9万出头。

 

03、南山区华润城润府

 

南山华润城的房子曾经是一个传奇，其房价从2014年底的润府一期开盘均价约4.5万/平方米，到2020年底的润玺一期开盘均价则跳涨至13.1万/平方米，6年时间净涨幅约190%，但其二手房的涨幅却更加惊人。

 

2020年底，华润城润府二期一套89平方米的二手房成交单价居然达到了25.3万，令人叹为观止，也令人高山仰止，而21万—23万的成交单价则比比皆是。

 

白驹过隙，斗转星移。去年底，华润城的房价已经普遍跌至15.7万—16.7万的单价成交，跌幅达到35%左右，而有两套非正常的户型更是跌到了12万的单价才得以成交。

 

04、南山区月亮湾花园

 

月亮湾花园这个盘是个老破小，属于90年代初期建设的楼梯房，20多年以来房价长期滞涨，当周边的房价每平方米涨2万时，它每平方米能涨1万就已经很对得起业主了。

 

但深圳这个城市太魔幻，没有你做不到，只有你想不到，屡屡当你身陷绝境时，往往这时奇迹就发生了。

 

是的，深圳既是一个魔幻的城市，又是地地道道的炒房之都。

 

月亮湾就是这样，在2020年时，业主及附近的中介们讲故事的能力那真不是吹的，面不改色心不跳，拆迁题材一箩筐，讲故事简直就像炒股票一样，把拆迁的题材讲得娓娓动听，引人入胜。

 

其实在五年前，我有叫一个粉丝在月亮湾买了一套90平方米左右的房子，当时故事还没开讲，房价才5.5万/平方米左右，而这个粉丝买的是一套笋盘，成交单价为4.3万，两年后他就乐开了花。

 

2020年底，月亮湾的拆迁故事就像阿凡达一样神奇，房价像坐火箭似的，其中最高的一套成交单价超过了13万，而我认识的一位朋友幸运地在高价脱手，其卖出的成交单价达到了12.89万。

 

今年初，月亮湾的拆迁没了动静，当时上涨有多疯狂，现在下跌就有多凄凉，只见其房价如庐山瀑布般飞流直下三千尺，我的乖乖，成交单价居然跌破了6万。

 

目前，月亮湾小区的业主们普遍报价在7万单价下方，但成交单价却普遍在5.6万-5.9万之间，较高峰期的跌幅达到约58%。

 

以上仅举一些真真实实所发生的案例而已，其实像这种跌幅的片区在深圳还是有不少，宝安、罗湖、光明、龙岗、坪山等每个区都有大跌的小区，跌幅都超过了25%。

 

现在是2023年6月下旬，时间已经过去了两年余，在此，我特意写这篇文章抛砖引玉。

 

假设5年后，也就是到2028年，深圳的房价还能不能回到2021年初的高峰？

 

而文中所提到的上述小区在2021年初期创下的房价高点，接下来再守5年，到2028年还能不能到达或超过这个成交价格呢？

 

房圈阿宽率先表达自己的观点：

 

房价在大趋势上仍然是上涨，只是未来会强弱分化，不会再像之前那样普涨，而文中所提到的小区有一些在2028年大概率会达到2021年初的高点，但有一些可能会差强人意，将会长期滞涨。