未来中国房价将进入相对平稳期，当然除了个别被低估的区域可能还有一些机会，多数城市可能房价不会再有大涨的可能。

 

房价进入平稳期，不代表投资房产没有机会，反而因为房子身上浑身都是投资机会，只是投资风格发生了转换，这个转换就是上面调查表统计结果告诉大家的，那就是以前捕捉的是房价上涨的机会，而现在开始捕捉的是房租上涨的机会。

 

其实，任何投资都是用尽量少的本金去预期获得套利机会的大概率方案！自然也包括投资房产都是如此。

 

比如中国人如此痴迷买房的原因就是套利预期的结果。过去十几年，买房套利的机会很多，基本上敢于买房的人都收获了套利的收益。

 

即使是刚需，买房的原因也是预期自己买了房子可以让自己踏踏实实的从其他地方盈利，结果刚需的人在这个套利的基础上，还被动收获了房价上涨的套利机会。而投资者买房的原因就是预期房价的涨幅加上租金收益会超过银行贷款的利息总和，当投资者认为这个预期是大概率的时候，投资者就会蜂拥而入抢房子。这个时候投资者着急的是如何把手里的资金分配在更多的房子里面，也就是每套房子首付越少越好，银行杠杆越大越好，目的就是可以让预期收益成倍的增加。

 

比如前两年燕郊房价从八九千涨到三万七八，很多人把一套房子的资金，用不同人的名字贷款买了好几套房子，目的就是可以多用贷款用高杠杆。

 

如果房价在上行通道，或者说房价涨幅超过贷款利息总和，那么这么操作是非常好的用杠杆加速获利的方法。但是如果房价进入下行通道，这种加杠杆的方案就变成加速亏损的工具。可惜，现在房价进去平稳阶段，尤其前期涨幅大的区域出现大幅回调。比如很多追涨的人贷款买了燕郊房，现在不仅首付亏没了，还要还着银行的贷款，这个时候房子就变成了负资产。

 

不仅仅买房预期是套利，租房也是同样的道理。只是租房人套利预期有以下几种:

 

1.预期自己的资金可以用在其它地方，收获远高于房价涨幅的收益，所以暂时租房解决居住问题。

 

2.预期房价下跌，自己的资金规避买房带来的下跌损失。

 

3.自己资金有限，先租房，预期自己先立业能够带来稳定收入的概率大于买房带来收益的可能。

 

而租房又分为短租和长租，这两种租赁的方法也是预期的不同:

 

1.预期自己未来工作或者居住变化的概率大于自己稳定的概率，这时选择短租观望。

 

2.预期房租会下跌，或者预期租金的涨幅小于自己资金放在在其他地方的收益，也选择短租。

 

3.预期房租会上涨，就会选择长租。如果预期房租的涨幅跟房东一致，那么签约的方案是签长期租约，并且租金分期支付，有递增。

 

4.预期房租会上涨，选择长租。如果租金一次性支付并且房东给出的折扣大于自己资金投入其他地方的收益，那么就会选择一次性支付长租房租。

 

5.预期房租会上涨，还可以做租金贷款，如果预期房租的涨幅加上一次性付款折扣总和会超过贷款的利息，那么选择长租贷款的投资者就会井喷，包括很多二房东。

 

传统长租的套利模式就是预期房租的涨幅，会超过现在签约的锁定租金不变或者递增的涨幅。比如现在的长租公司运营模式都是如此，但是一旦出现预期没有兑现的情况，跑路也就会发生。

 

新型长租模式，比如一套房子每年租金10万，如果签三年租约，房租一次性趸交，房东只需要27万租金打了九折；如果签五年租约房租一次性趸交，房东只需要40万租金相当打了八折；如果签十年租约房租一次性趸交，房东只需要60万租金相当打了六折；如果签二十年租约房租一次性趸交，房东只需要80万租金相当打了四折，让承租人节省了120万。相当承租人只用80万就获得120万的折扣。

 

现在新型租房模式跟房东签约二十年，比如二十年租金总额是80万，这个时候可以做租金贷款，首付30万，做租金贷款50万，就获得这套房子的二十年租约。承租人每月只是还贷款和利息，租期内还清。如果贷款50万的二十年的利息一共是80万，那么相当承租人就可以套利40万的净收益(因为房东给让利了120万)，租期内承租人支付的是30万首付，加上50万本金，加上80万利息，一共160万，在租金不上涨的情况下获得的是200万的租金收入。如果是二房东模式还可以转租，二房东模式预期二十年内租金持续上涨，收益就大幅提高。这个时候因为有杠杆的存在，那么租房上涨的收益就会成倍放大。

 

看看现实中的案例，一套房子每年租金10万，签二十年租约，一次性支付租金打四折80万，房东用后面十二年租金代价换来提前拿到八年租金。房客只需要30万首付，银行放租金贷款50万，房主一次性拿到80万。房客采取十年等额本息(利率8%)还款方案，一共本息还款75万，相当每年还款7.5万，共十年还清。现在对于房客的盈利模式就是第一年首付30万，获得二十年房子使用权，出租每年获得10万租金收益(未考虑租金上涨的情况)，那么前十年因为每年还贷款7.5万每年获得2.5万收益，后十年因为贷款还清每年获得10万收益，那么二十年的总收入就是2.5万*10+10万*10=125万，减去30万的第一年首付，净收益95万。这是在租金十年不涨的情况下的收益，如果房租每年递增5%，那么就会因为杠杆的作用让收益几何倍数放大，二十年收获租金上涨收益130万。当然如果租金下跌的话，收益就会相应减少。

 

现在，摆在投资者面前的选择就是，愿意贷款买房获得房价上涨的收益，还是贷款租房二十年，获得一次性付款租房的优惠加上租金上涨的收益。

 

或者这么说，大家认为中国未来房价上涨的概率大，还是房租上涨的概率大呐？你选择的是哪项呐？