房屋按揭如何加杠杆（地产贷款加杠杆窗口开启、）

7月27日，住建部召开了企业座谈会，提到[1]“大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施”。

地产贷款加杠杆窗口重启。我们估算本轮房地产调整周期中，新发放按揭利率已降至3.9%左右的历史最低水平，但购房平均按揭贷款比例约为31%为历史中等水平，相比2016年的33%左右仍有加杠杆空间。我们认为此次政策调整中降低首付比例、“认房不认贷”的相关政策能够提升居民购房杠杆比例，作为购房门槛的首付比例降低也利于刺激购房需求，杠杆比例和购房需求的同时提升有望重启房地产贷款加杠杆窗口。

银行“资产荒”拐点。截至2Q23居民购房按揭贷款同比增速可能历史首次进入负增长（参见《央行发布会有哪些新信号[2]》），房地产贷款占全部新增贷款的比例从2017年最高40%的水平降至2Q23的3%以下（TTM），“消失的地产杠杆”是银行2022年以来银行“资产荒”的主要原因。本次政策调整有望刺激房地产贷款新发放，存量按揭利率调整有望减少提前还贷现象（参见《存量按揭利率调整探讨[3]》），我们预计长期房地产贷款占新增贷款比例可能已经见底，银行“资产荒”拐点有望出现。

对公敞口金融风险缓释。房地产销售恢复也有望改善房企现金流，改善房企信用状况，从而减少不良生成、降低信用成本、提高银行利润。我们估算截至2022年年底银行表内房企风险敞口约17万亿元（包括贷款、非标和债券），占总资产比重约5%；对公房地产贷款约14万亿元，占银行贷款约6%。2022年年底上市银行房地产对公不良率约4%，假设拨备比例为25%，我们估算4%房企不良资产率带来的信用成本约相当于银行净利润的3%。

银行估值继续修复。我们认为近期政策“稳增长、防风险”信号明确（参见《如何理解“一揽子化债方案”[4]》），地产政策调整有利于银行“资产荒”改善、房地产敞口风险缓释。我们重申看好银行板块绝对收益表现，并调整股票推荐顺序，见报告《银行间估值会继续收敛吗？[5]》。

风险

经济复苏不及预期，房地产和地方隐性债务风险。

图表：按揭利率已经降至历史底部，但平均首付比例仍有下调空间