估值方法的介绍

 

上一篇螺丝钉带你读书，介绍了，用绝对估值法来对房地产或者工作估值。

 

有不少朋友对绝对估值法感兴趣。

这一篇我们来围绕估值方法介绍下。

 

相对估值法与绝对估值法

 

估值方法，从大方向上，可以分为两类，相对估值法和绝对估值法。

 

（1）相对估值法

 

其实原理很容易理解。

 

这里举两个例子：

 

（1）某指数，估值处于历史最低的10%的位置。

如果没有低估值陷阱的话，那这么低的估值位置，往往是值得研究下的。

 

（2）A银行1年期存款收益率1.5%，B银行1年期存款收益率1.7%。

存款一般比较安全，有保障。那大多数投资者会选择1.7%的那个。

 

这些都是相对估值法的应用，例如跟自己历史比较、跟同类品种比较。

通过相对高低，比较出投资价值。

 

现实生活中也是如此，例如买白菜，同样质量的白菜，货比三家。

也是一种相对估值法。

 

（2）绝对估值法

 

目的是计算出，这个资产当前市值，「应该」值多少钱。

这个资产，可能没有历史价格走势，甚至没有同类。

 

但使用绝对估值法的前提，是这个资产有现金流。

 

绝对估值法有很多。

例如我们之前介绍过的「戈登股利增长模型」等等。

 

不过对我们普通投资者来说，日常应用的时候，也不用选择太复杂的模型。

 

这里介绍一个简单的绝对估值法公式：

 

市值=现金流/折现率。

 

以下是两个计算的例子：

• 例如一套房子，每年租金收入10万，折现率取4%，这套房子的市值就是250万。

• 例如一份工作，每年工资收入10万，折现率取5%，这份工作的市值就是200万。

 

折现率取多少

 

很明显可以看到，折现率取4%或5%，会对最终计算出的市值产生巨大的影响。

 

这也是绝对估值法难以普及的原因：现金流未来是否稳定、折现率取什么数值，都涉及很主观的判断。

 

所以绝对估值法，仍然是“估”，并不一定等同于市场情况。

只是一种参考。

 

折现率选取的4个原则

 

那么，折现率该怎么取呢？

 

一般有几个定性的原则：

 

（1）折现率取的数值越低，代表投资者对这份资产越乐观。反之则越悲观。

 

（2）某种意义上，折现率也代表了投资者对这份资产，想要的预期收益率高低。

 

（3）未来确定性越高的资产，折现率越低；未来确定性越低的资产，折现率越高。

 

例如，如果给10年期国债取折现率，因为国债违约概率极低，折现率可能就跟国债本身的利息收益率相近了。

但如果给一个「刚开始创业的有潜力的公司」取折现率，可能就极高。

 

（4）通常国债收益率，是折现率的下限。

 

因为不管是单套房子、一个企业、还是我们某个个人的工作，确定性、安全性都不可能超过一个国家的国债。

 

房产的折现率

 

具体到不同领域，会有一些约定俗称的折现率。

 

（1）房产领域：折现率可以参考贷款利率。

 

例如这套房子抵押银行贷款的话，银行给的贷款利率是多少。

 

这里贷款利率有几种：

 

一种是LPR利率。

 

5年期以上LPR利率，是长期贷款利率。

代表的是18家主要银行，对最优质的客户，执行的贷款利率。

 

咱们通常也不是银行最优质的客户，拿到的利率会是LPR+一定比例加点。

站在2024年，最新的5年期以上LPR利率是3.95%。

 

另一种是公积金贷款利率。

例如首套房甚至低到3.1%。

 

公积金贷款已经是个人能拿到的最低成本贷款之一了。

 

折现率越低，代表对这套房子越乐观。

 

在日本，因为日本房地产经历了长达30年的熊市，很多城市的房价相对80年代还腰斩。

不少日本投资者已经用6%甚至更高的折现率对房地产估值了。

虽然日本贷款利率没有这么高，但悲观的心态会影响投资者对折现率的选择。

 

国内很多人对房地产还没有这么悲观。很多人心中对房地产的折现率，还是在「存款利率」级别。

 

股票的折现率

 

（2）股票领域：折现率一般是8%-12%不等。

 

具体取决于股票背后公司所属行业、盈利能力等。

但一般不低于8%。

 

这个8%是发改委和住建部等在2006年推出的文件中，提到的社会折现率。

意思就是，这个项目如果年回报不到8%就别做了。

 

股票背后也是一家家公司，也是做各种项目，折现率下限也可以取8%。

 

不过随着经济增长速度放缓，折现率也会修订，通常会适当降低。

2023年就开始了新版本修订的计划了。在2024年初，还没出来。

 

这个社会折现率对我们投资也有参考意义。

等出来最新版也会给大家介绍。

 

工作的折现率

 

（3）工作领域：平均折现率是5%。

 

涉及到我们自己这个人力资产。

人力资产的折现率，社会平均值是5%。

这是来自于一些法律条款中的数据。

 

例如在交通意外死亡的赔偿标准中，选择的就是城镇居民年人均可支配收入*20年。

即年人均可支配收入/5%。

 

5%这个是社会平均值。

越稳定的收入，折现率可以取越低。例如公务员、事业单位等，可能有的人认为折现率就是4%。

而在一家小公司工作，折现率可能就要求的比较高。例如按照6%要求。

 

所以为啥从大公司跳槽到小公司，要求收入提高。

也是因为确定性降低后，我们内心中要求的折现率提高了。

小公司需要支付更高的工资，才不至于让我们心中对这份工作的「估价」降低。

 

乐观的人可能对稳定的工作，取的折现率会更低，但再低也不应低于国债收益率。

 

仅作为决策参考

 

最后还要说一下，绝对估值法，原理不难理解。

 

但其中涉及不少主观判断的部分，所以不同人算出来的结果，可能千差万别。

只是我们做决策的一种参考。