现在的广州市场，二手基本是处于停摆的状态。

东莞调控又升级了，黄埔人才政策购房也取消了。

政策在继续收紧，门槛在持续抬高，成本在蹭蹭上涨。

妥妥的地狱模式啊！

正应了我很早之前说的那句话，国家这是要把“房住不炒”四个大字，深深的移植在每一个人的骨髓里。

当下在广州买房，就没有那么难过。

稍微能关注一下，有点看头的，就只剩下新房了。

最近就有个朋友688元付费咨询我，用600万，在广州打新投资，要怎么买？

他呢，广州户口，年入50万以上，佛山有两套，其中一套还有房贷，7年前花70万在仙桃买了一个商铺，租金5万每年。

现在手头有500万现金，准备拿300万左右在广州买房投资，买新房，长持8年以上，总价预算600万。

对这位朋友提问的回复，有些共性的东西，大家都可参考，拿走不谢。

 

野先生回复

 

问1.现在国家打击互联网，要不要把商铺卖掉，如果卖掉，全部是住宅，长远看，鸡蛋全部放在住宅这个篮子里，没有分散投资，风险大吗？

回复：

受互联网冲击，商铺已经从一铺养三代，变成三代供一铺了。

没买的话，我会建议你不要买。

但你已经买了，情况就会有点不同，得看看租金回报率是多少。

70万总价，5万一年的租金收入，回报率7%多点，还算不错。

另外，商铺卖的话，交易税费等成本会比较高，你得自己算下卖掉有没有的赚。

因此，在目前住宅行情已经由热转冷的情况下，再考虑到你这套商铺，租金回报率还行，可以给你提供稳定的现金流（这点很重要）。

现在卖掉，意义不大，可以选择继续持有，过个几年看看情况再说。

至于你说鸡蛋都放住宅这个篮子里，风险大不大？

这么跟你说吧，在所有的不动产类别里面，具有投资价值的只有一个，那就是住宅。

 

问2.我是人才入户的，社保到11月才够一年，8月开始买房可以网签吗？个体户微信流水帐银行承认吗？

回复：

有户口就可以在广州买房，与社保没关系；

能查到明确来源的，就认。

 

 

问3.对于新房，是现在入手，还是等到11月价格会更好？另外，我准备先把佛山的贷还清，这样可以4成首付，现在买要7成，但这边还贷再买，要到10月份，到时会不会好楼盘的清货了，买不到了？

其实我的公众号文章里面一直都有反复强调，现在的广州楼市，买新房是个窗口期，那些要抢的限价新房，买到就相当于政府给你发福利了。

另外呢，买房子的大忌就是，别总想着抄底，没有谁有那么牛逼，就刚好能买在房价底部的，除了在信息前端的那些制定政策的人。

一般想着抄底的，最后死的都会比较惨。

比如城光那些因为降价3%选择退的那些人，大概率就是捡芝麻丢西瓜，操作不当，就很容易占小便宜吃大亏。

买房，只要时机对了，就能买。

而现在，买新房就是个不错的时机。

至于你问到11月的价格会不会更好，不好说，现在政策瞬息万变。

不过按照以往经验，金九银十是传统的促销月份，房价可能确实会更低一些。

反正你也要10月份才能买，所以也不用纠结这个问题了。

万科城市之光卖完了，还有别的盘，好盘子，不止城光一个的，而且金九银十这几个月份，开发商都不会错过，不用担心没好房买。

 

问4.一年后，总价300万，买广州，还是东莞？

回复：

一年后的事就一年后再说吧。

板块轮动，楼市是动态的，不能一招鲜吃遍天，不同的时间，给出的建议会不一样。

根据当下的市场实际情况，给出实时的建议，才是对你负责任的做法。

所以关于这个问题，你可以到时候再问我，免费作答。

 

问5.现在调控这么严，是持有现金，还是买房好？

回复：

钱不要都放手里，但要保证充足的现金流！

怎么理解？

通胀已经在路上，而且受内外部各种客观因素的影响，经济下行的影响会比较大，之前我认为打压房地产，不准资金流入楼市，会导致股市有利可图。

然而股市照样一片惨淡，这说明什么呢？说明实体经济也不行，实体经济不行，国家就会想办法救。

前段时间降准1万亿，就是个前奏。

所以，不要持有现金，换成优质资产，才是稳妥的做法，而现在国内的资产谈的上优质的，就只有好城市的好房子了。

但现在内外部环境都比较恶劣，前路不明，所以，要保证充足的现金流，手上要随时有钱还月供、应急，别给整的断供了，尤其遇到点突发事件，没钱救急，就不好了。

去做个风险厌恶型的买手吧。

不过你年入50万+，问题当不大。

 

 

问6.现在买新房，纯投资600万，哪个盘最好，好在哪？

投资，我之前说过一个新房选筹的公式：不错的地段+合适的价格。

地段，是一种不可再生资源，搭配对应的价格，就能判断出一个盘能不能买。

另外，照目前这种形式，未来的接盘侠肯定是以刚需为主，所以买的楼盘最好具备刚需客群所关注的属性，比如交通、教育等。

所以，看新房的话，仅以投资而言，其实不用分析太多花里呼哨的，就看它的站位和价格就好了，多盘比较分相对优劣的话，就看它们各自具备的刚需在意的属性。

根据你的需求，600万，纯投资，筛选出几个盘，我给出的建议是：

第一梯队（排名分先后）：天河壹品、保利天汇、越秀和樾府、珠江花城。

第一梯队里面有三个天河的盘，加进去一个番禺万博和樾府。

还是那句话，趁还能上天河的车，就优先天河。

天河这三个盘里面，天河壹品之所以排第一，是因为其更近金融城，且其教育资源、交通等都要优于其他两个；

保利天汇的话中规中矩了，不过这个盘后面改了规划，不知道后面有无小户型产品，会不会超你的预算，可以适当关注；

至于珠江花城，靠黄埔太近，地段及交通均最差，另外只配有一个小学，除了户型做到极致以及位于天河这两个优点外，各方面都较为平庸，把它放在第一梯队，存粹是因为它在天河。

所以你能看到，我是把珠江花城这个盘放在和樾府后面的。

我之前有写过一篇关于鸡头和凤尾怎么选的文章：一个买房决定，差别竟然是上百万的浮盈！，里面我是更看好鸡头的。

并且和樾府这个盘的优点非常突出，地段、交通、小区品质均属一流，以至掩盖了它没有学校这个缺点。

不过后面的产品没小户型了，你这个预算应该不足。

第二梯队（排名分先后）：富颐华庭、万科城市之光、中鼎珺合府、大壮名城；

老黄埔的鱼珠CBD，未来将和海珠的琶洲、天河的猪心、金融城，共同形成广州的绝对核心。

所以老黄埔在售的这几个新盘，都是可以重点关注的，三个盘都可以入，主要看价格。

老黄埔三盘都是旧改盘，富颐华庭位置更好，更近鱼珠CBD和天河，虽然没地铁，但是我之前说过，不是在所有板块选筹，地铁都是得放在第一位的，富颐这个地段，地铁就不是我们选筹最看重的因素，地段价值和产品最重要。

城光呢，虽然交通最好，万科的户型一向也做的不错，但石化厂和垃圾站，确实是个比较严重的硬伤；

中鼎相对较平庸一些，所以它卖的也最便宜。

科学城的那边的话，以你600万预算，最值得关注的就属大壮名城了，虽然产品一般，但是王炸地段几乎可以掩盖一切产品上的弱点。

第三梯队：天悦云湖、云湖花城、中建星光城、思科智慧城12光年、星汇文玺。

看过我公众号最新文章的话，应该知道，我比较看好白云湖数字科技城这个板块。

而且目前整个板块还有补涨空间，可以关注。

白云湖数字科技城板块里面，越秀毕竟是市府的亲儿子，所以天悦云湖的地段最好，地铁就在小区门口，离白云湖也更近，缺点就是教育差些，而且被分割的太散，没法形成那种大城的生活氛围。

云湖花城离地铁四五百米，基本看不到湖，然后近高速，配有九年一贯制的省级名校，自成一体，小区设计我也比较喜欢。

所以个人感觉这两个盘，难分伯仲，让我去选的话，也会比较纠结，具体看价格吧。

中建星光城呢，也有地铁，不过位置相对偏一些，周边环境处于大拆之后刚启动建的阶段，配套各方面，相比前面两个略逊色。

国际创新城板块的思科智慧城12光年、星汇文玺，是在番禺大学城隔壁的国际创新城板块，思科更近地铁，且位置更核心，未来周边环境逼格会更高。

星汇文玺离地铁略远，而且更近南大干线，主打卖点就是那暨大和华工那两所大学。

所以在这个板块思科智慧城12光年会优于星汇文玺。

最后说明一点，上面推荐的很多楼盘呢，价格还没出，根据具体价格，排序可能会有变化，到时价格出了后，可以再问我，免费作答。

PS.市场是动态的，随着时间的推移，会有变化，上述建议，仅为根据当前情况给出，祝顺利！