导语：买方与卖方约定以银行贷款方式买房的，若当地房产新政的出台导致买方不能足额获取银行贷款，买方因此不能按期支付购房款时，买方需要承担违约责任吗？可否以情势变更为由主张非因自身原因导致合同不能履行，从而不承担违约责任？

一、案情简介

2016年9月24日，成某与李某通过中介介绍，签订存量房买卖合同，约定李某将雨花台区某房屋出售给成某，总房价为239万元。付款方式约定为成某先支付定金10万元，其余款项通过向银行申请贷款的方式分期支付。合同还约定，若因成某自身原因不能获得银行贷款，一定期限后，成某需以现金方式补齐，逾期不能补齐的，成某需向李某承担违约责任。合同签订后，成某依约支付了10万元定金。

2016年10月5日，南京市政府出台了房产新政，根据新政规定，因成某夫妻名下已有两套房屋，银行贷款数额明显减少。后成某以可贷款数额明显降低导致无履约能力为由诉至法院请求解除案涉合同，并要求李某返还定金。

二、一审裁判观点

一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效。合同约定原告按揭贷款，因房产新政的出台导致原告可贷款数额明显降低而无履约能力，原告可以要求解除合同。但合同约定原告按揭贷款不成，需以现金补齐，故原告未在合同约定期限内补齐属于违约，且因违约给被告造成的损失应由原告承担。因损失与定金数额相当，故一审判决解除合同，驳回成某其他诉讼请求。

成某不服提起上诉，并主张本案属于情势变更的情形。

三、二审裁判观点

二审法院认为，是否属于情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的落空作为判断标准。本案中，新政的出台，致使上诉人可贷款数额明显降低，但合同亦约定，如上诉人按揭贷款不成，将以现金方式补齐房款，应视为上诉人已对贷款不能的风险作出合理预期，上诉人也自述名下有两套房产，曾准备出售一套房屋再购买涉案房产，房产新政的出台并不必然导致上诉人的合同目的不能实现，上诉人主张本案构成情势变更的理由缺乏法律依据。二审判决维持原判。

成某不服申请再审，理由是合同约定以现金方式补齐房款的前提是成某因自身原因未获得银行贷款。而本案银行贷款未获批准的原因系因新政出台，并非成静、顾飞自身原因导致，故李某应返还定金，损失各自承担。

四、再审裁决观点

再审法院认为，合同特别约定成某申请贷款不成后需以现金方式补齐，该条款的目的应当解释为双方对贷款风险的合理预期，以及积极促成案涉合同的继续履行。同时，根据南京市出台的房产新政，成某不能足额获取银行贷款的原因系其名下已有两套房产，亦符合因其自身原因未获银行贷款审批的合同约定。故裁定驳回成某的再审申请。

【小编提醒】

买方与卖方约定以银行贷款方式买卖房屋的，若合同载明“因买方原因导致不能获得银行贷款的，买方需以现金补齐，否则买方应承担违约责任”，买方应予特别注意。若因自身原因如信用问题不能通过银行审批、房产新政的出台导致买方不符合购买房屋条件等原因导致不能或不能足额获得银行贷款的，若买方未按期补足购房款，买方仍需承担违约责任。