15号央行一发文，16号，郑州就已经有8家银行迅速把首套利率降到了4.4%。

20号，央行更新5年期Lpr为4.45%，按照日前首套房贷利率下限为Lpr-20个基点的政策，目前首套房贷利率最低可以到4.25%。

 

 

当天，就有两家以上的银行已经将首套房贷利率调整为4.25%，二套调整为5.05%。

 

如今最低最新的4.45%最低利率，刺痛了多少买房人的心，大批的购房者依然在利率高位上站岗，5.88哭晕在厕所，6.37%的成了大冤种，对于已经买过房的客户，真的要打碎了牙往自己肚子里咽，毫无转圜的机会吗？

 

当然不是。

 

Lpr的降低就跟已经买过房的人的月供息息相关，对于已经买过房的，Lpr利率变动是一年一次，也就是房贷变动周期是1年，从什么时候开始变，有两种方式。

 

1、每年贷款发放月变动

2，每年1月1日变动

 

如果你是每年贷款发放月变动，那你的变动就参考上月Lpr，如果你选择的是1月1日变动，那Lpr就参考上年12月的Lpr。

 

但是lpr的变动对已经在高利率上站岗的人而言，效果是有限的。

 

其他方法倒也有，但不是每个人都能实现，且每一种都伴随着不同的风险和劣势。

 

以下就是几种确实可以降低房贷的操作：

 

第一种：对敲

 

亲戚之间通过买卖、交易的形式重新洗了一遍房贷，就是把房子卖给自己可控的人，一般是自己的亲属，房贷利率就是按照当下的利率。

 

需要注意的是：

 

1.要找到可控的人，因为房子在对方名下，属于对方的资产，存在一定的道德风险；

 

2.浪费了对方的首贷资格，会给对方留下房贷记录，买第二套房时属于二套，首付和利率都会提高；

 

3.受限售时间影响，不过目前郑州已经由之前的限售3年调整为限售1年；

 

4.产生成本。这种方式本质还是买卖，因此会产生一定的交易税费和摩擦成本，需要提前计算，以免不划算。

 

第二种，转按揭

 

转按揭就是在二手房买卖中，已经在银行办理过贷款的借款人，结清上一家银行的贷款，重新走贷款办理流程，以当下的房贷利率重新贷款。

 

但可惜的是，目前政府并没有引导这种操作方式，所以只有个别业务差到极点的银行才会做。

 

因为本身转按揭就是银行之间存量业务的互相挖墙脚，挖来挖去伤害的都是银行业的整体利益。

 

但是站在全国来看，中国的房贷利率在全世界范围内都很高，同样是买房，不过比别人买的早了一两年，就得白白当6.37%的大冤种吗？

 

明明是一种合理合法的方式，如果有政府牵头，会很大程度地降低购房者沉甸甸的房贷负重，让人有更多的钱去消费，去活跃市场和经济。

 

第三种，商转公

 

即将商业贷款转为公积金贷款，但会有一定的限制。

 

1. 贷款额度低：公积金本身贷款额度低，首套房单身最高可以贷60万，夫妻双方最高可以贷80万，需要注意的是，贷款额度不得超过总房款的70%，五年期以上的贷款年利率为3.25%；二套房无论是单身还是夫妻双方最高只能贷60万，利率上浮10%后为3.57%。

 

2. 商转公限制：已经用商业贷款的，想转公积金贷款有限制，很多只有省直公积金才可以转，市直公积金有的也可以办。

 

3. 全监管方式。在郑州，二手房商转公必须是在买房时走的全监管，否则是不能办理的。

 

第四种，转经营贷

 

经营贷就是用作经营的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的产品，是国家的信贷红利，鼓励资金流入实体经济，为了用更低的利率，更低的金负担让企业更好地经营，所以贷款利率有的比公积金还要低。

 

操作流程大致为：

 

1.需要房屋无抵押，按揭房需要先结清房子尾款变成全款房；

2.用全款房办理抵押、办理经营贷；

3.审批后打入对应公司账户，归还之前结清尾款的其他款项；

 

经营贷除了利率低，资金也比较灵活，可以随借随还，本金在手机银行就可以还，还进去的也可以再次取出来。

 

但问题是：

 

1.经营贷是针对企业经营的，是禁止居民将资金流入楼市、股市的，严格来说也是犯法的，如果没有经营主体，实际上是游走在灰色地带，伴随着政策的变动，有抽贷、断贷的风险。

 

2.因政策变动、负债和征信的变化，下一个贷款周期是无法保证一定能批到贷款的。经营贷稳定性远远不及房贷，银行最怕引起民生事件，但可不怕以商论商。为了做生意而衍生的贷款，本身就具有风险。

 

3.经营贷办理时需要结清之前的银行贷款，而且贷款期限短，一般都是使用期间只还利息，3年一次性归还一次本金，每次都需要定期借钱或垫资，在加上中介的服务费和部分银行的手续费，是一笔不小的资金成本。

 

第五种，提前还贷

 

提前结算贷款本金，可以一定程度上降低贷款压力。

 

符合以下条件的，可以考虑提前还贷：

 

1. 手里有一定的闲置资金，没有其他覆盖房贷利率的理财方式；

2. 家庭有能够维持至少3年，抵御未知风险的备用金；

3. 已还利息低于总利息的50%。

4. 即将退休，未来逾期内没有大额支出的；

5. 想在买房，名下按揭影响贷款成数的。

 

在提前还贷前，首先要明白，即使是高达5%-6%，房贷也始终是中国最稳定最安全的贷款，除了房贷，很难再申请到这样一笔长周期的贷款，所以如果能用这笔资金应急，或者覆盖房贷利率，其实比提前还贷能更好地应用资金。

 

总而言之，目前来看，对于已经买过房，并且买在高利率点上的购房者而言，能够通过转按揭等方式降低贷款压力是最合适不过的，合理、合法、有效。在当下特殊的经济环境下，希望已经买过房的人，也能够成为被关注的重点。