1.协议抵债

不动产所有权的转移原则上以过户登记为生效要件，因此，在签订以物抵债协议后，完成过户登记前，债权人仅对以物抵债享有物权的期待权，但实务操作中，签订抵债协议、交付抵债物后，因各种原因，迟迟不办理过户手续，致使期待物权长期处于不确定状态，在此情况下，如何保障和实现债权？个人认为可以作以下两种选择：

（1）在抵债物价值较高且完善产权后回收价值更大的情况下，按照合同约定敦促债务人协助办理过户手续，并在过户完毕后将享有所有权（使用权）的抵债物出售；

（2）确因各种事由不能过户或过户后处置无效益的，应及早将该抵债物随同其对应的债权以债权转让的方式进行处置，以防止其他债权人对该抵债物主张权利，处分时，应客观地向买受人陈述取得该抵债物依据及其权属未变更的事实。

在此值得注意的，一是在抵债物变更登记前，债权人仍应按照法律认可的方式向债务人主张权利，以避免诉讼时效丧失；二是密切关注债务人的其他债务纠纷，发现其他债权人对其提起诉讼，可能危及约定抵债物安全的，应立即采取有效措施，以规避相关法律风险。

2.裁定抵债

裁定抵债作为一种非交易性质的物权变动事由，在物权变动时点上有别于协议抵债，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，经法院裁定抵债债务的不动产，其所有权自法院的生效裁定送达债权人之日起即发生转移，该类资产的权属变更，不以过户登记为前提。

在处置实践中，债权人可直接对裁定取得的抵债资产事实拍卖或协议转让，但与此同时，也需注意延迟过户可能会遭受的行政管理风险。