大家买房子之前，都会去做功课，了解小区、板块的优势和劣势。而这些所有的因素交织在一起，再加上一定的逻辑分析，形成了我们对楼价走势的预判。

 

大城市的购房者绝大部分都会考虑楼价的增值属性，但是大部分的买家在对待投资这个问题上，思考模型都是二维（平面的，比如户型、小区大小、离地铁商场医院的远近）、三维的（立体的，比如容积率和建筑密度、比如对手盘和客户群体、比如利好与利空因素），而我们对时间这个第四维因素~投资当中非常重要的变量往往不是特别用心。顶多是去了解下地铁什么时候建好，商场什么时候开业，CBD什么时候投入使用之类的。

 

各个要素的时间属性，对于楼价的中短期波动有什么影响，我想引入一个物理学上的现象用来解释----共振效应。

 

共振这个概念来源于物理现象，指的是当物体受到外力作用受迫振动时，所加外部作用力的频率与物体固有频率接近或相近时，振幅急剧增大的现象。在这个频率下，物体会以比其它频率更大的振幅做振动，由此引发的效果或影响统称为“共振效应”，最经典的现实案例是大家都耳熟能详的拿破仑的军队齐步过桥落水的典故。

 

它的实质是----若干中运动方向相同的变量频率接近或趋向相同时，合力达到最佳效果，系统状态最优。

 

那么共振效应对于买楼投资有何启示呢？

 

先上结论：当产品（小区）的巅峰期与板块的巅峰期发生重叠的时期，会对楼价的增长形成最大的推高合力，大家可以划重点记一下。

 

笔者从中观和微观的角度，从板块、区域、小区等不同维度举三个例子。

 

一、 知识城高增长的秘密。

 

不少朋友都说知识城板块在过去的5年内，表现在全广州来说都非常耀眼，说它是刚需上车族翻身进市区的利器也毫不为过。

 

我特意考古了一下标志性楼盘万科幸福誉的2015年的开盘价格，对比现在3.5左右的挂盘价，五六年间已经整整翻了两番，这个成绩放眼全广州肯定是尖子班的一员了。

知识城开盘价 来自网络

知识城为啥有如此大的魔力？

 

先看控规，知识城的CBD位于知识城站周边，地铁站周围大多是红色的商业用地，住宅用地基本远离地铁。而何棠下、旺村这几个地铁站所在的知识城南区作为起步区，承担了知识城主要的居住、教育以及商业体等生活功能。

 

因此如果要在知识城买楼，夹在九龙湖和凤凰湖中间的南起步区自然是最优选择

（via lianjia, 实际上满两年的房源只有图中的一半左右）

然而，这个板块的地铁盘基本都进入了二手市场，由于限售的问题，放盘量是不多的。下图截取了目前知识城南区二手小区在绿中介上的放盘数，而如果仔细筛选一下，其中接近一半是不满两年的，有效供应不足。

 

轨道成网，构成循环系统

 

2017年底通车的知识城线，当时来说只算个半成品，未能接入地铁主网，与市区的联系还是只能通过公交车来实现（当时在香雪有接驳公交去镇龙，在人和有接驳公交去新和）。而随着18年底14号线主线和19年末21号线的全线通车，知识城的轨道交通基本成型。

 

相比花都9号线、21号线增城段而言，知识城线优胜的一点，是两头都有交汇站点，可以形成地铁循环系统，而不是简单的远郊毛细血管状的施舍性质的地铁线。

 

新白广城际，算是对这个远郊产城通勤的有益补充，2021-2022落地。

 

产业+配套基本兑现

 

我摘录了广东省政府对知识城发展的15年规划， 2022年是它产业兑现的一个阶段性节点，无论是公共服务、产业导入、交通网络还是各类配套等看得到的预期都会兑现。这那么在2022年之前我们一直都会看到知识城的企业不断进驻，居住需求在此期间也会不断增加，在2022年到达阶段性鼎峰。到那个时候，产业已经兑现，各项配套业已成熟，适合“摘果子”。（注意，适合摘果子出售的时候，未必是适合播种新树苗的时候）

《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》 《中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年）》

小结一下，知识城楼市的这5-6年，经历了三个从零到一的过程，包括“企业进驻+二手房入市的从零到一、地铁线网的从零到一、居住配套的从零到一，具有鲜明的不可复制性，再加上二手房有效供应不足，以及新产品+新的城市面貌等特性，都是它拿到如此优异成绩的东风。

 

在这个例子中，我的思考路径是 “它的起点是怎么样，现在是怎么样，中间有什么利好，这些利好在什么时候兑现”。

 

而站在现在这个起点，你再去审视终点（你的卖出时机）和其中的变量因素，可能又是另外一个结果。

 

二、 同为城市核心区，为什么南山跑赢天河

 

毫无疑问，这两个区都是湾区里数一数二的当红炸子鸡。那么它们的房价在过去的表现还是有差异的，无论是从人民群众的感觉还是统计数据来说，南山区的房价从整体上在过去10年内的表现都要略好于天河。（由于不同数据源对于行政区的房价均价统计差异过大，这里就不贴具体数据了，见谅）

 

城市中心的转移速度

 

深圳是个带状发展的城市，改革开发之初它是沿着深圳河一带毗邻香港的河套地区发展的，所谓的关内四区“盐田、罗湖、福田、南山” 都是直接或者跨海与香港直接相邻的区域。

 

深圳的城市中心，基本上是十年换一次，2000左右的罗湖地王大厦、2010年前后的福田CBD平安大厦、2020年的深圳湾春笋，以及正在茁壮成长的前海自贸区。从地王大厦至春笋，直线距离大致是17km，而至于日后的前海，离罗湖的直线距离去到22km。

 

反观广州而言，步伐相对比较谨慎，六运会前后的市中心在公园前，千禧年前后去到东山口-天河北，亚运会后的珠江新城建立起，每一次中心转移距离也只有3km，直到现在市中心也依然在珠江新城。广州三十年来新老市中心的直线距离只有5.8km。

 

城市中心变换地越快，新中心与过去的反差就越大，天河与越秀原本就是地缘相近之地，对应的配套是可以互补的（比如越秀的教育医疗与天河的就业、商圈），但深圳的中心转移是跳跃式的，完全打破以往固有的地段观念。蛇口工业区、工业四路、工业六路等都是“三来一补”的工厂区，前海以前完全滩涂之地，现在变成金融和科技中心，这个过程给予房价充分的想象力。

 

而正是由于前后反差大，所在地的房产价值波动地也更剧烈。
 

颜值巅峰的次新房供应量

 

我们借用链家的系统，看到两个区域的【普通住宅】套数，天河5800套，南山4500套。

 

但是，10年内楼龄的房子在天河来说是绝对意义上的稀罕物，大家自行看下表。

 

喜新厌旧是人类一贯的天性，人们对于外观靓丽，产品设计新颖的房子一般都愿意支付更高的价格。尤其是位于城市新中心的高端产业聚集区附近的房子，它的客户群体购买力比较高，对居住品质相对也挑剔。

 

我们提到小区的颜值巅峰与所处板块的高峰期重叠，形成共振，会对房子的价值产生强烈的支撑和拉抬，也就是这个道理。

 

三、 兰亭盛荟为何能反超美林湖畔？

 

这个话题可能会是有争议的，我们不妨先来看看数据。

安居客数据

安居客数据

链家数据

链家数据

为了避免统计口径带来差异，我选取了两个平台的数据源，第一个是安居客（虽然假房源横行，但不意味着统计数据也造假，将就参考吧），第二个是链家平台。

 

安居客的数据，兰亭盛荟从去年6月的4.47涨至现在的7.97，一年78%；美林湖畔从4.77涨至现在的7.61，一年60%。

 

链家的数据，兰亭盛荟5.04→9.08, 一年80%；美林湖畔5.59→8.38，一年50%。

 

从中介平台的数据中大致能看出来，兰亭盛荟在过去一年从一个落后者的角色实现了对美林湖畔的反超。

 

你可能不服气，说美林湖畔在2019年是为数不多逆势上涨的小区，启动得比兰亭早，so what？

 

我们来捋一捋

 

你可能会说，地段上，美林门口就是山姆会员店+宜家+保利鱼珠港，你兰亭背靠高速，门口只是法院和高速入口；我说， so what？

 

你说，美林湖畔小区容积率2.0，低密度住宅在整个金融城而言非常稀缺，兰亭又容积率3.79，又高又密又吵；我说，so what?

 

你说，美林湖畔离地铁500米，回家都不用出汗，你兰亭左拐右拐去地铁要一公里，还吸尘；我说，so what？

 

一个各种槽点满满的兰亭，后来居上超越了看起来地段和产品更好的美林？

 

原因大概就是一个字，新！

 

美林湖畔04-06年的楼龄，对比16-20年的兰亭，差了将近12-14年，而金融城板块的完全成熟期大概在2025-2030。

 

一个小区的巅峰期，综合颜值保养和配套情况来看，一般在收楼后的5-8年，那么对比一下，金融城成熟之时，兰亭已经完全是个发育成熟婀娜多姿的少女，活力四射如关晓彤；而美林湖畔，可能未必是半老徐娘，但至少也得感叹时光荏苒，只能寄希望于物业给力点、如同志玲姐姐依靠高端护肤品一样实现“冻龄”了吧。

 

稍加想象，如果你是一枚00后，大概5-10年后也逐渐迈入了买房成家的年龄，如果是一样的价格，你会买 “冻龄的志玲姐姐” 还是 “活力四射的关晓彤” 呢？

 

小结下，楼市当中的共振效应，指的是选择比较充分的情况下，在目标收获时间点或者某一时间段，小区的产品力巅峰与板块价值的巅峰发生重叠共振，使得标的物的价值显著提升，从而得到超越市场平均利润的结果。

 

打个广告，欢迎朋友们关注我的公众号“丰少看楼市”，以及加入我的知识星球（app搜索“大房东”），花小钱办大事。