中证智能财讯 上实发展（600748）3月28日披露2022年年度报告。2022年，公司实现营业总收入52.48亿元，同比下降47.85%；归母净利润1.23亿元，同比下降33.24%；扣非净利润4836.32万元，同比扭亏；经营活动产生的现金流量净额为21.03亿元，上年同期为-35.73亿元；报告期内，上实发展基本每股收益为0.07元，加权平均净资产收益率为1.23%。公司2022年度分配预案为：拟向全体股东每10股派0.2元（含税）。

报告期内，公司合计非经常性损益为7429.87万元，其中计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外为8275.86万元，少数股东权益影响额（税后）为-231.81万元。

数据统计显示，上实发展近三年营业总收入复合增长率为-13.09%，在住宅开发行业已披露2022年数据的11家公司中排名第9。近三年净利润复合年增长率为-45.05%，排名9/11。

分产品来看，2022年度公司主营业务中，房地产销售收入38.03亿元，同比下降54.43%，占营业收入的72.47%；物业管理服务收入9.73亿元，同比增长1.33%，占营业收入的18.53%；房地产租赁收入2.90亿元，同比下降23.87%，占营业收入的5.52%。

2022年，公司毛利率为21.45%，同比下降27.67个百分点；净利率为1.19%，较上年同期上升0.41个百分点。

分产品看，房地产销售、物业管理服务、房地产租赁2022年毛利率分别为23.55%、7.23%、47.51%。

报告期内，公司前五大客户合计销售金额1.49亿元，占总销售金额比例为2.84%，公司前五名供应商合计采购金额15.06亿元，占年度采购总额比例为48.48%。

数据显示，2022年公司加权平均净资产收益率为1.23%，较上年同期下降0.27个百分点，已经是连续第三年下行；公司2022年投入资本回报率为0.29%，较上年同期基本持平。

截至2022年末，公司经营活动现金流净额为21.03亿元，同比增加56.76亿元，主要系上期支付土地储备款项所致；筹资活动现金流净额37.31亿元，同比增长266.49%，主要原因是收到北外滩89号地块债权转让款所致；投资活动现金流净额-22.42亿元，上年同期为7.61亿元，主要因为投资合营企业所致。

进一步统计发现，2022年公司自由现金流为114.08亿元，上年同期为-42.87亿元。

2022年，公司营业收入现金比为164.70%，净现比为1714.55%。

营运能力方面，2022年，公司总资产周转率为0.12次，上年同期为0.25次；固定资产周转率为6.88次，上年同期为12.57次；公司应收账款周转率、存货周转率分别为41.55次、0.23次。

2022年全年，公司期间费用为5.28亿元，较上年增加4872.96万元；期间费用率为10.06%，较上年同期上升5.30个百分点。其中，销售费用同比下降29.66%，管理费用同比下降9.6%，研发费用同比增长27.45%，财务费用由去年同期的-314.32万元变为1.11亿元。

根据公告，销售费用的变动主要因为广告宣传费和代理佣金费减少；管理费用的变动主要因为人员薪酬费减少；财务费用的变动主要因为项目竣工后利息支出费用化核算；研发费用的变动主要因为人员薪酬费增加。

资产重大变化方面，截至2022年末，公司存货较上年末减少34.30%，占公司总资产比重下降23.74个百分点，主要系北外滩89号地块转至“持有待售资产”科目；预付款项较上年末减少36.83%，占公司总资产比重下降7.06个百分点，主要系预付土地储备款转至投资合营企业；货币资金较上年末增加79.66%，占公司总资产比重上升6.43个百分点，主要系收到北外滩89号地块债权转让款；固定资产较上年末减少5.30%，占公司总资产比重下降0.34个百分点。

负债重大变化方面，截至2022年末，公司长期借款较上年末减少14.28%，占公司总资产比重下降5.87个百分点；一年内到期的非流动负债较上年末减少26.66%，占公司总资产比重下降4.24个百分点；合同负债较上年末增加30.20%，占公司总资产比重上升1.92个百分点；短期借款较上年末减少22.36%，占公司总资产比重下降1.82个百分点。

从存货变动来看，截至2022年末，公司存货账面价值为144.41亿元，占净资产的144.61%，较上年末减少75.4亿元。其中，存货跌价准备为14.43亿元，计提比例为9.09%。

2022年全年，公司研发投入金额为2944.35万元，同比增长27.45%；研发投入占营业收入比例为0.56%，相比上年同期上升0.33个百分点。此外，公司全年研发投入资本化率为0。

在偿债能力方面，公司2022年末资产负债率为75.72%，相比上年同期上升3.85个百分点；有息资产负债率为30.71%，相比上年同期下降12.00个百分点。

2022年，公司流动比率为1.39，速动比率为0.82。

年报显示，2022年末公司十大流通股东中，持股最多的为上实地产发展有限公司，占比48.60%。十大流通股东名单相比2022年三季报维持不变。在具体持股比例上，上海工业投资(集团)有限公司持股有所上升，郑满珊持股有所下降。

筹码集中度方面，截至2022年末，公司股东总户数为3.46万户，较三季度末下降了388户，降幅1.11%；户均持股市值由三季度末的16.71万元上升至18.33万元，增幅为9.69%。