很多网友表示除了对房价变动比较关注之外，对于“土拍信息”得更新也十分重视。哪个区域有土地挂牌出让、地块位置、周边配套、竞得房企等等，都能引发一场热烈讨论……

现下北京、上海等多个城市的集中供地正轰轰烈烈陆续展开，除了高额成交地价之外，还有一个“土地溢价率”数据也在向我们透露着房地产市场信息。土地跟建房子好比是面粉与面包的关系，买地价格贵了，不由得会让我们联想到房价是不是也贵了不少？

那么，土地溢价率是什么意思？和房价有什么关系？今天带大家了解一下！

土地溢价率的定义：

土地溢价是指合同内约定土地价格以外的土地交易差额。

土地溢价率是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

名词分解：超出原本土地所有成本价格的部分，称为溢价。

溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。

土地溢价率与房价的关系

①权威专家解读

"土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!"房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

"假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200―100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。"牛凤瑞说。

为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，"因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。"

②高溢价的侧面反映

溢价率50%意味着拍地房企付出高出土地最大成本的一半价格去拿地，而100%溢价率则代表房企付出了整整一倍的代价去拿地，

付出如此成本当然是亏的，可是没有企业会做亏本的买卖——盈利的希望全都寄托在土地价格大幅上涨，楼市上扬的基础上。当土地拍卖中，土地溢价率越高，代表着房企对于未来楼市上涨行情越看好。

“高溢价”产生的原因

①地块的区位确实比较好，地块后期具有明显的成长和溢价价值，会吸引开发商溢价拿地。

②“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发商为了获得更多的土地储备，同时，也为了企业战略扩张的需要，开发商会在不同城市积极拿地储备土地资源，这样的行为也会导致“高溢价”。

③土地的稀缺性。土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了国有土地使用权以拍卖的方式出让。城市土地资源稀缺带动地价上涨，进而产生“高溢价”现象。

土地溢价率多少算正常？

虽然土地“高溢价”有它的原因，但无论是何种原因让土地市场出现“高溢价”的现象都不是一件好事情。土地市场升温，地价走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。那么，土地溢价率多少算正常呢？有没有一个合理的范围呢？

国土部将土地溢价率超过50%的情况界定为异常现象。根据定义：土地溢价率大于75%为过热区间、介于50%和75%之间为偏热区间、介于25%和50%之间为合理区间、介于0%和25%为偏冷区间。

当前国家倡导“稳地价、稳房价、稳预期”政策下，此前的超高溢价率成交也会得到有效控制。土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。

小记

土地溢价是城市发展过程和经济水平的提高必然会产生的一种现象。随着房地产市场的发展，地价占房价的比重越来越多，如果继续产生“高溢价”的现象，不仅会加大购房者的压力，对于开发商而言，所承受的开发风险也将大幅上升。

大致呈现这样一个逻辑，即：控制住土地溢价率，就可以有效地控制新房价格；控制住了新房价格，二手房就涨不起来，进而整个市场走上稳健发展的道路。另外，土地溢价率的调整，也给了开发商活下去的勇气，如果开发商在做一个没有利润甚至持续亏本的事情，你很难期待它会做出一个好的产品。正所谓“谷贱伤农”。