原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》；2.被告宝能城有限公司返还已支付购房款12468897元（币种：人民币，下同）并支付资金占用费1753525元（以12468897元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准，自2021年2月20日计算至全部款项清偿之日止，暂计算至2021年11月10日）；3.被告宝能城有限公司赔偿原告违约损失7127369元；4.被告深圳市大华建设工程有限公司为被告宝能城有限公司在第二项诉请之7621000元代收款范围内承担连带清偿责任；5.被告宝能城有限公司、深圳市大华建设工程有限公司承担本案诉讼费。

【被告辩称】：

被告宝能城有限公司答辩称：1.原告已支付首付房款，答辩人也已将涉案房屋交付，并由原告实际占有和使用，原告要求解除合同的理由并不充分；2.即便判决解除合同，也并非答辩人的原因导致，原告要求答辩人承担违约、赔偿损失责任没有依据；3.除了已收取的购房首付款4847897元，其他款项与答辩人无关，原告应向相关方主张。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

 

被告深圳市大华建设工程有限公司答辩称：原告在购买涉案房产后委托答辩人对房屋进行装修，装修工程采用包工包料的方式，装修款包干总价为7620000元。

接受委托后，答辩人积极履行精装施工义务，截止目前已完成涉案房屋的精装修，具备办理移交使用的条件。

基于上述事实：1.答辩人并非房屋买卖合同的相对方或是涉案房屋的出卖人；2.被告宝能城有限公司根据房屋买卖合同关系向原告收取了购房款，答辩人基于装修合同关系向原告收取了装修款，两者分属不同的法律关系，款项去向都明确有据，权利义务关系各自独立；3.即便原告与被告宝能城有限公司之间的房屋买卖合同解除，原告也无权要求答辩人返还装修款；4.即便原告向答辩人提出退还装修款，也应另案向深圳市南山区人民法院提起诉讼。综上，请求法院驳回原告的第四项诉讼请求。

 

【人民法院查明事实】：

一、2021年1月26日，原告与被告宝能城有限公司签署《深圳市房地产认购书》，约定原告认购被告位于深圳市南山区，涉案房产总价款为16137897元，签订认购书时，原告应向被告宝能城有限公司支付定金200000元。认购书签署后，原告依据约定向被告宝能城有限公司支付了定金200000元。

2021年2月20日，原告与被告宝能城有限公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向被告宝能城有限公司购买位于深圳市南山区［不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号］，建筑面积197.96平方米，其中套内面积153.23平方米，成交金额为16137897元。

付款方式和日期：按揭方式付款，合同签订之日起一日内首期支付本房地产总价款的30％（4847897元），其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付。卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日。

在将本房地产交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》。如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第120日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之一的违约金。

双方还补充约定，双方均同意：本合同第十一条、第十五条、第十八条（延期办证的违约责任）中，双方违约金约定的万分之三或万分之四的，均修改为万分之一，违约金约定10％的均修改为5％。除本附件另有约定外，双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿及违约金总额不得超过本房地产总价款的5％（不包含房屋折旧费）。

卖方如未在约定的交付期限内将本房地产交付买方，按本房地产总价款每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过本房地产总价款5％。

二、2021年2月20日，原告向被告宝能城有限公司支付了涉案房产宝能城花园3栋D座2单元5层5A号房定金200000元、首付款4647897元；当天，原告还向被告深圳市大华建设工程有限公司转账7621000元，累计支付12468897元。

原告确认涉案房产尚未付清全款，原因系被告宝能城有限公司未向原告提供向银行贷款所需的购房合同等资料，无法向银行申请贷款。被告深圳市大华建设工程有限公司确认收取了上述款项，但辩称所收款项为装修款，其已完成涉案房屋装修工作。

三、被告宝能城有限公司在庭审中确认，截至庭审前，涉案房产尚不具备办理产权过户登记条件。

2021年2月20日，原告向被告宝能城有限公司出具《收楼意见书》，载明涉案房产已全面竣工并取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明文件，符合交付条件，原告同意收楼，并已收到预售面积测绘报告、竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案收文（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产住宅（住宅）使用说明书》、涉案房产钥匙一套。原告对《收楼意见书》中签名无异议，但主张其签名时《收楼意见书》中的日期与相关文件名包括钥匙等前部的打钩方框均为空白，原告主张该部分系被告宝能城有限公司自行填写的，其实际尚未收到涉案房产。

四、2021年9月24日，中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司提起诉讼，要求被告宝能城有限公司还款并主张包含涉案房产在内的抵押物优先受偿。

被告宝能城有限公司对上述诉讼信息予以确认，并表示正在协调处理，希望将涉案房产单独解封，但无法给出具体时间。原告主张在购买涉案房产前并不知晓涉案房产被抵押给了资产管理公司，以为是抵押给了银行。

 

【法院认为】：

本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告宝能城有限公司之间签订有《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产买卖合同》，上述合同并未违反法律强制性规定，也是双方当事人自愿签署，合法有效，合约理应信守，双方应当按照合同约定诚实履行各自的权利义务。

关于涉案房产交付，原告主张其签名时的《收楼意见书》为空白，其并未收到意见书所载明的相关文件，也未实际占有涉案房产。首先，原告作为完全民事行为能力人，理应清楚在《收楼意见书》上签名的法律后果，对于《收楼意见书》中日期以及相关项目的填写，原告可在签名前与被告宝能城有限公司作出确认或者自行填写。

即使原告主张属实，其怠于行使自身权利的行为亦应当自行承担不利的法律后果。其次，原告未就其主张提供其他证据佐证。因此，本院认定被告宝能城有限公司已于2021年2月20日将涉案房产交付给原告。

根据合同约定，卖方在将本房地产交付给买方之日起90日内，应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》。在庭审中，被告宝能城有限公司确认目前尚不具备为原告办理产权过户登记条件，且无法确定是否能继续履行合同。

本院认为，被告宝能城有限公司无法为原告办理房产证的违约行为致使原告无法实现购买涉案房产的合同目的，原告有权要求解除双方签订的《深圳市房地产买卖合同》，并要求被告宝能城有限公司退还购房款。

原告向本院起诉要求解除合同，起诉书副本已于2021年11月29日送达至被告宝能城有限公司，故原告与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》自该日解除。

被告宝能城有限公司亦应于2021年11月29日向原告返还购房款，逾期未返还，原告有权主张资金占用利息，原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算资金占用利息，没有事实依据，本院酌情支持原告按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息，对于原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。

原告主张返还购房款的金额为12468897元，经查，原告支付给被告宝能城有限公司的定金及首付款共计4847897元（4647897元+200000元），对于退还该部分款项有事实及法律依据，本院予以支持。

但原告提交的证据不能证明被告深圳市大华建设工程有限公司收取的7621000元系购房款，也不能证明被告深圳市大华建设工程有限公司是房屋买卖合同关系的当事人。

因此，原告主张被告宝能城有限公司退还购房款7621000元并要求被告深圳市大华建设工程有限公司承担连带返还责任的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。

原告可就该部分款项另循法律途径主张权利。关于违约金，原告主张按合同总价款30％支付，根据双方在合同附件中的约定，双方因违反合同约定而产生的利息、赔偿及违约金总额不得超过本房地产总价款的5％，故被告宝能城有限公司应支付原告违约金806894.85元（16137897元×5％），对于原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。

【判决结果】：

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告熊某与被告宝能城有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》自2021年11月29日解除；

二、被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告熊某返还购房款4847897元及支付利息（以4847897元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2021年11月30日起计算至款项付清之日止）；

三、被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告熊某支付违约金806894.85元；

四、驳回原告熊某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费148549元、保全费5000元，由原告负担113626.26元，被告宝能城有限公司负担39922.74元。原告已预交案件诉讼费153549元，由本院退回39922.74元。被告宝能城有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件诉讼费39922.74元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。