西方经济学中，一个重要的理论就是“理性预期”。最先在专著中论述预期的是凯恩斯，但是凯恩斯学派关于预期的论述是零散的，没有形成系统的理论。从根本上讲，凯恩斯的预期观是“非理性”的预期观。

此后，经济学家约翰·穆斯、罗伯特·卢卡斯等分别对预期进行了开创性研究，最终形成了以卢卡斯为首的理性预期学派。

预期基本可以分类为：静态预期；外推型预期；适应性预期；理性预期。

前面三种可以看作是“非理性预期”。“理性预期”是指经济当事人为避免损失和谋取最大利益，会设法利用一切可以取得的信息，对所关心的经济变量在未来的变动状况作出尽可能准确的估计。

由此，推演至房地产行业，在大环境背景下及黑天鹅变量不确定性两者之间，每个人对未来都会有合适的适用于自己的预期判断，进而影响到房地产市场的若干变化。

01

房地产真的不行了吗？

黄金时代已经过去，这是对于房地产市场的一个共识性判断。一组简单的数字可以表述如下：

来自国家统计局的数据显示，2011-2016年商品住宅施工面积约284亿平方米，2017年以后的数据缺失，即便我们按照年均50亿平方米的施工面积预估，2011-2021年这11年间全国商品住宅的施工面积不会低于530亿平方米。

图片来自国家统计局

这是什么概念，按照全国14亿人口，2011年以来全国商品住宅人均施工面积已经达到了37平方米。

再按照人均35平米适合居住面积，实际上房地产已经完成了初期的居住需求阶段，而后的房地产增速肯定要降下来。否则，房地产过剩几乎是一个可以预见到的结果。

所以，第一个基本事实已经非常明晰：房地产躺着赚钱的好日子一去不复返了。先活着，才是还想在这个行业中有所发展的房企和从业者不得不面临的严酷事实。

02

经济环境和人口

谁才是左右房地产区域的核心因素？

与整体房地产环境不同，部分区域房地产供应和需求出现了明显的冷热不均，深圳、上海和玉门、鹤岗的楼市完全不一样。这就是区域不均衡。

这个不均衡反应在两个基本层面上，第一个是人口的净流入净流出，一个是经济发展速度。

统计公报显示，2001年鹤岗全市人口111.25万人，到2015年为105.6万人，到2018年就跌穿百万大关，为99.5万人。

同样来自国家统计局的数据显示，全国人口净流入量级的城市TOP10分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州，全部来自三个经济圈，其中珠三角4个，长三角4个，京津冀2个。东莞的人口净流入比是70%，佛山是44%，深圳是59%，上海是39%，郑州是14%。

 

有人口的净流入，就有了房地产的第一个基本需求---居住。所以，居住需求就是净流入量级和净流入比高的城市房地产市场活跃的核心因素。

但，这个因素不是唯一的，另一个因素也在左右着房地产整体市场的兴衰。

业内，经常有种说法，房地产市场短期看供求、中期看成本、长期看人口。

狗哥曾经和某个经济大咖聊到市场影响因素，他给我的说法是，房地产市场短期看供求、中期看成本、长期看经济环境。

两者之间的共性是一致的，供求关系左右短期市场是否繁荣，成本增减影响房地产价格变动；而房地产长期走势是人口，还是经济环境，则是站位立场不同，得到的是不同的判断。

狗哥倾向于经济环境。

03

经济环境影响投资预期和消费预期

2020年全球疫情是不折不扣的黑天鹅，来自知乎大神的一篇文章摘抄如下：在史无前例的混沌时期，包括疫情在内的连续冲击，以及世界结构性矛盾的长期积累，使各国经济发展失去了“准心”，缺乏经济新增长极的抓手，无所依托。面对世界性的“缺魂少魄”，各国慌不择路，以邻为壑地应对危机，将局势越搅越乱。

一是以美国为代表的量化宽松，影响全球集体放水，货币越来越不值钱；全球经济的结构性矛盾并没有因量化宽松而改变，反而更加剧了生产资料国经济更加不均衡；

二是前所未有的六大过剩：从商品过剩到商业过剩，从生产过剩到办公过剩，从产能过剩到分配过剩，从供给过剩到消费过剩，从货币过剩到调控过剩，从资本过剩到模式过剩——正渗透到社会的方方面面。过剩必然出清，而让范围如此广、规模如此大的市场过剩重归平衡，必然导致危机一浪接一浪地涌现。

来自国家统计局的数据显示：国内生产总值2021年前三个季度的环比增长速度分别为0.2%、1.2%、0.2%；国内生产总值指数（上年同期）2021年前三个季度分别是118.3、107.9、104.9；中国经济依然保持了较快的增速。

 

图片来自国家统计局

中国经济有三驾马车，分别是内需、投资、进出口。同样来自国家统计局的三张图标基本上反应了最终消费支出、资本形成总额、货物和服务净出口在经济大环境下的变动情况：

2021年前三个季度，进出口比重相比2019年呈现了增长势头；内需拉动对经济增长高于2019年份；而投资比重则出现了小幅的下降。

 

 

图片来自国家统计局

为什么？是没钱投？还是有钱不敢投？

这个结论很难用一句话来表述，狗哥只能导入“预期”这两个字。一个简单朴素的观点是：对经济发展预期好了，就敢投资，甚至敢于借钱投资；对经济发展预期不好了，就谨慎投资，牢牢抓稳现金这个钱袋子。

04

预期及从众心理

房地产市场有个很不好的现象——从众性狂欢和从众性恐慌。

2016楼市高潮的时候，所有的媒体都在热炒房地产，结果就是恐慌性买房和狂欢性卖房。2021年年中部分地产商开始暴雷后，所有的媒体开始放大暴雷现状，结果就是业内恐慌性预期。2021年10月份银行开始放松信贷，行业内又开始狂欢，地产的春天回来了。

这种现象很不好！

狗哥有个最基本的观点，所有事情的发生和将要产生的结果，都不是单一因素决定的。房地产市场会因为短期环境的变换而热销或者滞销，而最终影响客户出手还是出售的，则是对于自身的预期好坏这个最朴素的判断。

2016年楼市之所以大涨，除了热钱流动因素外，很大一部分原因是因为很多很多人判断楼市还要大涨，现在房价一万不买，可能过几天就变成了一万五；2021年秋开始，楼市之所以短暂的滞销，除了暴雷因素外，很大一部分原因是因为很多很多人判断楼市还要跌，现在一万二三，可能过几天就变成了一万。股票买涨不买跌的普遍现象一样出现在楼市里。

这样的预期仅仅是单一的楼价价格变动因素，另一个因素是对自身财富预期的判断。楼市高潮的时候，买楼可能带来的是财富的增长，现在虽然艰难一点点，将来卖出去就能挣一大笔钱；楼市低潮的时候，买楼可能就是高位站岗，楼市下跌意味着财富的缩水。

对开发商也是如此，高潮的时候地价再高也敢进，低潮的时候地价再降也不敢投。

这样的预期同样仅仅是简单的判断，更大的判断来自于自身是否还有持续赚钱能力。从这里，必须在预期模型上加上三个字——黑天鹅。

05

黑天鹅，还是灰犀牛？

“黑天鹅”一般是指那些出乎意料发生的小概率高风险事件，一旦发生影响足以颠覆以往任何经验，具有不可预测性。较早的黑天鹅是1997年亚洲金融危机，现在的黑天鹅2020年至今的新冠疫情。

“灰犀牛”比喻大概率且影响巨大的潜在危机，这个危机有发生变化或改变的可能，是可预测的。典型的灰犀牛是2008年美国次贷危机，华尔街知道会发生什么，但华尔街阻止不了要发生的事情发生，甚至还乐于参与其中推动了次贷危机的扩大。

网络上流传两个段子：2021年最倒霉催的家庭结构是，老公房地产，老婆课外班，刚换了一套学区房，结果房子还是在封控区；这是第一个。某人下班叫了网约车，上车一看司机地产同行，问前同行啥时候开始干网约车的，一天能拉多少，哪里的充电桩便宜，巴拉巴拉小魔仙一堆……前同行问他问这些干嘛，某人回答今天公司通知无限期留职停薪，准备摸一下行情，继续当同行；这是第二个。

两个段子是黑色的，和黑天鹅一样黑。

业内经常说的一句话，在整体大环境下，短暂历史发生的短暂事件就是一粒毫不起眼的尘埃，但这粒尘埃无论落在谁的头上，都是一座足以压垮一个人、一个家庭的大山。

前不久在网络上看到一个装修公司的工头ZS了，一个烩面馆的老板ZS了，这些零零散散的消息汇聚成了一个事实---个人对于未来的预期，没了！

从三条红线开始，房地产的日子格外不好过。决策层为了避免更大的风险，把已经开始出现风险苗头的房地产推向了风口浪尖。

于是，就有了苏宁、恒大们的纷纷暴雷；然后，就是更多地产商连锁反应，由此推演至整个行业；再然后，对老板们的投资信心、对从业者的工作信心、对还有需求购房者的置业信心，产生了一连串的打击。

几乎致命！

我们不知道疫情到底还会持续多久，封控小区会不会变成封控写字楼，封控写字楼会不会导致公司关门，公司关门后会不会还能顺利找到下一份工作。每一个人都不知道历史事件那一粒小小的尘埃最终会落到谁的头上。

即便中国经济整体经济环境向好，在短期内无法预知黑天鹅的时候，所以，我们只能紧紧地握住自己原本并不丰厚的钱袋子，那有可能是最后一笔可以保命的钱！

06

预期，结构性调整和新的增长点。

狗哥在前不久的文章里写过这么一句话：我总觉得还未来还有点希望，但就是找不到通往希望的路。

希望是什么？预期还在！

为什么预期还在？因为我们有一个伟大的以人民利益为核心出发点和落脚点的执政党！

所以，中国经济就有了底气！

中国经济有了底气，人民就有了为了幸福生活而努力的动力！

为什么暂时找不到通往希望的路？因为没有新的增长点。

房地产作为经济支柱产业已经多年，对城市发展、拉动内需和经济总量的增长做出了巨大的贡献；现在，房地产已经出现了全局上的供求失衡，如果作为支柱产业，中国经济结构上的失衡最终可能影响未来二十三十年后稳定的经济发展。

所以，从某种意义上说，稳定房地产市场、实施房产税改革，从新增市场过度到存量市场是房地产发展的必然结果。

从一个中长期发展周期上看，房地产确实到了要退居二线的时候了，要让位于高新技术产业、让位于要弯道超车的新能源行业、让位于基础产业再造。

要成为稳定的世界第一大经济体，不是靠刷着抖音就能超越美国的，而是基础产业再造、发展高新产业和新的增长点行业才会有领先于世界的底气。

狗哥有个朋友想换台新能源汽车，问我选哪个品牌比较好。狗哥给他的建议是：比亚迪或者特斯拉。

特斯拉的纯电技术几乎无人出其右，比亚迪的混动技术简直就是独孤九剑。

新能源汽车，这是中国最有可能弯道超车的一个行业。

可以做一个大胆的预测，中国经济结构性调整在未来5-10年内会调整到位，房地产在经济体中的比重会进一步降低；新的产业会接过房地产的大旗，真正成为中国经济的领跑者。

那么，问题来了，地产行业怎么做，才能活着？

07

房地产，回归居住本源。

房地产最原始的属性就是居住。因为中国人喜欢置业的天生偏好，在楼市涨声一片的时代窗口，就附加了另外一个属性---金融属性。

最热的时候，看自行车的老太太都知道买房子能赚钱。

金融属性的扩大，绝壁会导致资本的趋利，以至于盲目扩张；

从2017年开始的深一轮调控，就是遏制了房地产金融属性的扩大；房产税的实施，就是从本质上把房地产的金融属性彻底抹去。

2018年秋，万科说要活下去。2021年冬，万科说要节衣缩食准备过冬。

而2010年开始，万科就早已经把产研和客研作为整体战略布局的重要一环，这一步比绝大多数的房企早了整整十年。

以前万科是房地产行业的龙头老大，虽然从销售额上现在已经落了几名，但狗哥个人认为，在技术的领先和产品研发这个层面上，万科一直走在整个行业的最前面。

这样的最终结果是什么？让房地产回归到最本初的属性——居住价值上来。让居者有其屋是政府房地产改革的目标，让居者舒其屋是房地产从业者必须面对的一个课题。

2014年的时候，狗哥有篇文章说，那时候的房地产市场不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼；

2020年的时候，狗哥和朋友聊天的时候说，这时候的房地产不是大鱼吃小鱼，也不是快鱼吃慢鱼，而是聪明鱼吃糊涂鱼。

房地产躺着赚快钱的时代过去了，虽然房地产还是一个资金密集型行业，在部分地区甚至还有建筑行业的成色，但将来一定是有充分技术含量和产品研发的行业。

古人云：穷则变、变则通、通则久。现在，这句话对于地产行业的从业者依然适用！

08

最后的话

如果对未来五年内房地产行业做一个中期的预测，狗哥的基本看法如下：

1、居住属性是房地产中期发展的出发点，关注客户的房企，客户才会关注你；

2、不要指望楼市还会有大的波动，更不要奢望政府还会把地产行业作为支柱产业扶持；

3、产研、客研、新技术，至少得有一个核心竞争力，房企才会有生存下来的机会；没有特色的房企一定会被淘汰；

4、城市进入和区域选址，除了看人口、经济环境这些硬指标外，更要看选址范围内生活的舒适性，大饼虽然画上去很好看，但吃下去真的有可能会被噎死；

5、成熟而透明的充分竞争下，品质对外决定了能走多远，成本对内决定了能活多长