在写这篇文章之前，老岳翻看查阅了很多财务资料，被很多公式和概念搞得眼花缭乱， 像IRR、NPV、ROE、ROI等简写指标虽然晦涩，但至少算法概念清晰，最容易混淆的就是那些特别接近的中文概念，比如投资利润率、投资报酬率、净资产收益率、内部收益率、项目公司净利润、股东净利润等，一不留神就混了，老岳并非财务专业出身，但还是忍不住班门弄斧总结两句，把这些问题抛出来，大家一起找碴挑刺儿......

一、 项目总投资

开发项目总投资指的是开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。其实就是投资测算表里的那一套，各家单位可能略有不同。

老岳TIPs :

1. 关于总投资 "是否包含税费”这件事有不统一的说法，目前老岳见过的大部分测算表是包含税费的，不过也有少量模板不包含税费，理由是“税金是销售收入带来的，不是开发商直接投入的资金“，总之各家算法不同，掌握主流算法即可。

2. 这里有个很容易混淆的概念就是“开发项目总投资”与“开发项目总成本”，开发产品成本是指是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度，规定转入的房地产产品的开发建设投资。老岳咨询过几个财务人士,大家解释只是角度和口径不同，理想状态下二者是一致的，所以很多企业高管都会看“项目开发成本”这个指标。（此处有待考证，欢迎权威解惑）；

3. 当然，不管用哪个概念，企业直接投入资金到底是多少这件事情的本质要说清，哪些是企业真金白银投入的，哪些是伴随销售过程而衍生的，一目了然，毫无歧义，就可以了！

二、 项目净利润

项目净利润的算法是最好理解的，可以一句话带过；净利润是指企业项目毛利润减去所得税后的金额，即企业的税后利润，

对于某个具体的开发项目，项目净利润还是有着很高的指导意义；不过关注净利润的绝对额增减变动，不足以反映公司盈利状况的变化，所以，净利润率比净利润更能说明问题。

老岳Tips: 对于通过股权收购来的项目，计算项目净利润还远远不够，必须要扣除溢价之后才是股东实际的收益。

三、 项目净利润率

净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，它是指扣除所有成本、费用和企业所得税后的利润率。在净利润率内又有许多类别，比如有销售净利润率、 投资净利润率。净利润率的公式为：

销售净利润率=[净利润]÷[主营业务收入]×100%

投资净利润率=[净利润] ÷[总投资] ×100%。

老岳TIPs :

1．通过研究发现，大家很喜欢用净利润率来评判项目，据老岳拓展群内调研，各公司评判标准并不一致，有的采用销售净利润率，有的采用投资净利润率，范围10%-15%；（在测算不同概念的净利润率时要注意计算基数的匹配，不能混淆）各位小伙伴来说说，你们单位的净利润率用的是哪个概念？ 公司利润率要求达到多少可以投资？欢迎留言；

2.由于净利润率是个静态指标，并不能代表资金获取利润的的效率，在地产行业内，高层领导越来看重IRR（内部收益率）指标。

举个简单的例子，如果一个项目净利润率高达100% ，但如果需要100年，那么100年后，1万才可以变成2万,而以3%的年利润率存银行，大约23年就能将1万变成2万，因此IRR因体现出利润获取的效率而具备更高的参考价值。

四、IRR内部收益率

内部收益率（Internal Rate of Return (IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。这是一个解t次方程的过程，常规现金流量情况下（项目第一个现金流量为唯一的负数），有一个唯一的解。

经常有很多人算不出来IRR，或者数字特别离谱，IRR一般出现问题有几种原因: 有的是因为起点算的不对，第一个值不为负值；有的是因为现金流量表不均衡，现金流回正之后再次变为负值，那么irr就会有两个值，此时是无法进行判断的。

那么一般房企对IRR的要求是多少，即目标IRR是多少？

• 首先要保证银行的存款利息3.75%；

• 还要抗通货膨胀8%；

• 最好还能赚1%-3%；

合计起来，12%-15%是比较合理的；

老岳Tips：

影响IRR的主要因素？

当然，大家测算做多了也知道，有时候测算是个数字游戏，若想调高IRR很有很多途径, 这些变量就是影响IRR的因素:

1.把回款速度往前提

2.把投资进度往后挪

3.增加回款额

4. 减少投资额

一般来说3或者4比较难，但是1和2还是可以通过具体的操盘策略解决的，

五 NPV净现值

有财务专家说，其实比IRR还有一个概念更优化，那就是NPV，因为NPV反映的是实际的金额，而IRR只是一个收益率，而且IRR有时候不唯一，所以NPV的参考意义还是很重要。

NPV指的是净现值，也就是考虑资金收支净额，以及按照一定的折现率折现之后的现值。不过关于NPV 有很多小伙伴出现误读；

关于NPV的解读

NPV>0表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益。

NPV<0表示项目实施后，未能达到预定的收益率水平，而不能确定项目已亏损。

NPV=0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡

老岳Tips:

虽然专家说NPV很重要，但是因为绝对值没有参考标准，所以这个概念用于辅助参考；

六、净资产收益率ROE

净资产收益率ROE(Rate of Return on Common Stockholders’ Equity)，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标用以衡量公司运用自有资本的效率。

净资产收益率到底多少合适呢？一般来说，上不封顶，越高越好，但下限还是有的，就是不能低于银行利率。从国内上市公司多年来的表现看，如果净资产收益率能够常年保持在15%以上，基本上就是一家绩优公司了；

比如，一家公司的净资产值是10个亿，总股本也是10个亿。一般情况下净资产收益率（ROE）是10%，也就是净利润是1个亿。

老岳TIPS：

很少有公司用这个指标来评审投资项目，据老岳了解，很多单位一般会用这个考核某个已经进入正常投资开发周期中项目公司的经营指标，比如年度ROE不低于6.5%-8%；当然也有人用ROE 评价自持经营项目，也具备一定的参考意义；

七 投资回报率ROI return on investment

既然说到了ROE，那就再提一句ROI ，大家了解一下概念即可；

投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%；

从公式可以看出，企业可以通过降低销售成本，提高利润率；提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单,但（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。

老岳TIPS：

这个概念用的少，大家了解下就行了，注意一下ROE与ROI的区别；

八、小结

看了这么多，是不是感觉很懵？ 老岳贴心提示一句，各位新人小伙伴们，看到众多复杂而难以理解财务指标不要气馁，因为对于投资人员而言，每个单位去衡量某个项目是否可行的时候 “不是所有指标都要用，核心指标也就那么一两个”，抓重点即可，目前净利润率和IRR是最常用的，一定要学会！

比如地产界两位大咖任老板和许老板一般关注如下指标：

任老板关注的指标

1. 建筑面积

2. 可售面积

3. 项目总收入

4. 项目总成本

5. 税后净利润

6. 销售净利率

7. IRR

许老板关注的指标

1. 项目毛利率

2.项目净利润率

3.内部收益率IRR

4.现金流回正值周期

5.项目总收入

6. 项目总成本

7.项目净利润