任何商业综合体都一样，都需要先解决功能布局和交通组织。而对于商业步行街而言，业态布局和动线规划就更为重要。

 

 

业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。

 

 

01 商业业态归类

 

商业经营项目之不同，在于各种业态之间并无直观的流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求了解各种业态的功能、档次以及价值贡献。

 

 

1.按功能性质分类

 

商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝饰品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲等等。

 

我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业步行街中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。

 

2.按消费方式分类

 

一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。

 

3.按消费层次分类

 

可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。

 

4.按对项目的价值贡献

 

按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。如大品牌的引入能给商业街带来品牌价值的提升，更重要的则是其聚客能力。

 

 

02 业态布局原则

 

体现经营项目定位的主题性主力店放在比较醒目的区位，临主入口、主干道布置。餐饮则面朝景观，追求环境效果等。

 

除了这些基本规律之外，还要注意以下几个原则：

 

1.按性质分区

 

商业步行街内不同业态类型对环境气氛的要求或者说影响是完全不同的，并置则显得格格不入杂乱无章。较容易理解的是动静分区，避免冲突干扰。

 

所谓动，就是那些追求活力和动感的运动、娱乐的业态，如滑冰场、电玩、歌舞厅等；所谓静，就是追求舒适、安静和优雅气氛的精品服装服饰、珠宝等。

 

 

2.按管理要求分区

 

业态的经营时间不同是更为客观的分区要求：如有的超市开门较早，而餐饮、娱乐等业态关门则较晚，甚至24小时营业，应按管理要求相对集中，最好设有独立的退场流线。

 

3.舒适性

 

动线设计应对客流规模有清晰的预判，避免瓶颈的地方过于拥挤。比如超市的入口缓冲区域应该有多大，超市的存包、手推车设在哪里，采用扶梯还是自动步道。再如影城的大堂面积标准、散场通道的宽度等。同时，在恰当的节点设置必要的服务设施，比如，免费休息区或者咖啡吧、电梯厅、卫生间、母婴室、吸烟室的设置等细节都能体现人性化关怀。

 

 

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