如果说2021年是REITs发展元年，那么2022年可以称为REITs的开局之年，这一年的REITs得到了稳健发展，总体表现良好。从顶层制度的设计到地方的执行和引导；项目规模从小到大涵盖了不同体量的REITs主体；项目领域从原来的生物质发电、污水处理、高速公路、产业园区、仓储物流扩展到保障性租赁住房、热电联产清洁能源发电等领域。

近日，更是有两单电力领域的海上风电以及光伏发电等领域资产申报至交易所。在市场层面，参与认购和战略配售的家数不断增长，最大的网下认购参与家数达到107家432个账户；资金参与认购量从红土盐田港REIT不足80亿到华夏中国交建REIT的1524亿。

在政府层面，十几个省市出台了REITs的指引文件，涉及REITs相关培训会议超过30个。

1、制度层面

包括国务院办公厅、国家发改委、中国证监会、工信部、文化和旅游部、人民银行、水利部、国资委在内共出台涉及REITs领域文件共48份。其中，REITs专项文件3份；涉及到盘活存量资产转换投融资机制的专项文件2份；为REITs发展提供资金助力的相关文件3份。地方层面，截止2022年12月30日，各省市共出台REITs专项文件19份；其中北京3份，四川2份，广东2份。

在国家政策层面，在税收优惠领域进行了破局，财政部 税务总局《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》提出“设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。 原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。”

中国证监会办公厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》提出鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房发行REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责，确保保障性租赁住房REITs行稳致远。

地方层面出台的REITs专项文件在原始权益人发行基础设施公募REITs激励奖补方面、鼓励中介机构发展方面、支持重点领域发展方面以及人才培育和吸引人才方面都有不同的要求以及实施方案。

在REITs人才吸纳方面：

广东提出“积极培育REITs专业人才，支持省内高等院校开展REITs学科教育，大力培育REITs专业后备人才”；上海提出“支持基础设施REITs优秀人才积极申报上海海外金才、领军金才、青年金才。鼓励本市高等院校、教育培训机构等与金融机构开展合作，开展相关专业课程，加快培养一批兼具金融管理和基础设施运营管理专业能力的基础设施REITs专业人才”；天津提出“鼓励本市高等院校、科研院所等与金融机构开展合作，开设相关专业课程，加快培养一批兼具金融管理和基础设施运营管理能力的基础设施REITs专业人才。”这里面可以看出，人才是REITs稳健长久发展的基础，而专业化的人才培育需要从高校抓起；目前厦门大学已经启动了REITs硕士研究生专业，是目前我国首个开设REITs专业的985高等学府。

在鼓励原始权益人发行REITs方面：

贵州提出“对贵州省成功上市发行的基础设施REITs试点项目，对原始权益人（发起人）参照科创板上市企业进行资金奖励”；成都提出“对成功发行基础设施REITs的原始权益人，可按其融资规模的0.5%申请一次性激励补助，单户补助最高不超过5000万”；青岛提出“分阶段给予补助，累计不超过400万元”；北京提出“本市企业成功发行基础设施REITs产品后一次性给予不超过300万元的补贴”。

在打造REITs产业集聚区，吸引REITs中介机构方面：

北京提出“引导基础设施REITs市场、交易、中介、运营龙头企业集群发展。各区对符合条件的入驻企业给予租金或装修补贴；租赁办公用房的，租金补贴以5000平方米、市场租赁价格的30%和3年为限；购买或租赁自用办公用房的，装修补贴按每平方米300元的标准、不超过实际装修费用和500万元为限”；福建提出“对在福建省新设立或新迁入的持牌公募基金管理人，根据《福建省人民政府关于印发福建省促进金融业加快发展若干措施的通知》（闽政〔2021〕13号）文件规定，给予500万―5000万不等的一次性落户奖励。同时，自认定当年起5年内，各地可根据机构经营情况及对地方贡献度，给予一定经营贡献奖励”；四川提出“支持REITs管理机构根据《西部地区鼓励类产业目录》和《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，享受西部大开发税收优惠政策”。

2、发行数量

在项目发行方面，2022年共申报项目18单，通过审核发行项目13单，1单进行了反馈。其中，上交所发行了9单，1单进行了反馈；深交所发行了4单。此前，发改委韩志峰透露，2023年力争REITs发行数量达到60只，发行规模达到2000亿；意味着未来一年发行审核速度将会提升，效率提高，同时发行规模将会超过以发行数量的一倍以上。

3、市值变化

目前，上市REITs产品达到24只；REITs发行总规模达783.6亿；24只REITs估值为777.92亿；截止2022年12月30日收盘，市值为862.043亿，较发行时增长10.01%；基金净值总计781.1458亿。其中，战略配售资金达到562.05亿。

截止2022年12月30日，已分红REITs共计12只，分红金额约为27亿元。年度分红2次的有6只REITs产品。目前共有13只REITs产品上市不足1年。

今年受疫情影响，产业园区类项目进行了租金减免等以维持和吸引租户，保持租赁结构比例以及稳定性；这部分租金减免由基金管理人和运营管理机构以及积极争取政策补贴等方面进行了调解，对基金层面的收入来讲影响不大。高速公路方面受疫情影响车流量下降幅度较为明显，收入端承压；随着经济回暖、车流量增加，收入方面会有一个明显的增长。

4、扩募

扩募项目有5单；其中，上交所扩募项目3单；深交所扩募项目2单。目前，扩募项目在交易所层面出具了受理反馈意见；意见涉及几个共性问题包括：（1）、基金管理人及原始权益人在基金注册前解决国资转让问题和底层资产相关合规补办手续；（2）、基金管理费收取合理性以及在基金管理人、计划管理人、运营管理机构之间如何分配及分配合理性；（3）、基金管理人结合项目历史经营情况、市场情况、权威数据等， 说明估值模型中折现率、租金增长率、出租率等重要假 设参数及估值的合理性。

扩募是REITs扩大规模、提升产品价值以及项目竞争力的有利因素，更是企业盘活存量、打通增量、提升投融资转化机制的最有利循环工具。

5、总结

REITs能够长远文件发展得益于政策的扶持以及市场各方的积极参与。2022年发改委组织召开了多场REITs专题会议，涉及到REITs立法的编制以及扩募机制的建立等相关领域；提出到2023年底力争发行基础设施公募REITs数量达到60只，发行规模达到2000亿；在立法层面以及实践层面提出探索建立具有中国特色的REITs道路。

证监会提出考虑将REITs试点范围扩展至商业领域，我们也期待尽早实施。各地方优质资产持有人积极参与REITs试点项目的申报发行；无论是资产规模、资产领域、资产的质量都在不断提升。

政策的不断完善，原始权益人发行REITs意愿的提高，中介机构专业化程度的提高以及机构投资者者对于优质REITs产品的追求加上公众投资者对于REITs价值投资理念的深入了解共同促进了市场的稳健发展。

相信在各方共同努力下，中国REITs必将迎来一个高速发展阶段。