打造“15分钟生活圈”，即在人们15分钟步行可达范围内，配备居住、就业、交通、服务、休闲等生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台。

“15分钟生活圈”的建设主要是通过完善基本生活单元模式来实现的，因此，具有开放性和便民利民属性的社区商业，就成了实现打造“15分钟生活圈”的重要抓手。

 

▲ 15分钟生活圈概念

 

社区商业中商户是提供商品和服务的第一窗口，而社商业态则定义其所提供的种类。

作为服务大众的小型商业体，社区商业的形态需要和社区周边环境以及人群消费特征相匹配，作为社区商业的重要组成部分，业态同样也需考虑周边外环境的影响。

社区商业的主要客源是生活在周边的人群，商户在选址时也会尤为关注“区域”这一因素，因此，在社区商业的定位和招商中，除了要考虑周边客群客层的因素外，区域内商业市场环境也需要被分析研究。

在本文外部环境研究中，目标客群分类将分为常住人口及流动人口。常住人口为居住在周边的居民，流动人口则为周边办公、旅游等非居住人口；而对于外部商业竞争关系，则分为基本无竞争、部分竞争、全面竞争三个档次：

• 基本无竞争环境是商场辐射范围内基本无商业配套，或商业配套仅处于初级阶段，以社区底商为主；
• 部分竞争为商场辐射范围内仅有部分业态得到较充分发展，如美食街、教育中心等业态较为单一发展商业集合，其余业态能级较低，无法与该社商形成直接竞争关系；
• 全面竞争则是商场处于发展较为成熟商圈辐射范围内，周边商场分布密集，各业态发展醇熟。

通过对上海15个热门社区商业项目进行目标客群和外部竞争环境的二维分析，作者得到了如下图表：

 

作者对这15个项目的业态配比做了拆解，其中主要业态分类为餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐五类周边客群需求及消费频次较高业态，部分社商亦会切割顶层商业价值较低部分，作为办公用途。

平行对比这15个项目的业态配比，可以观察到三种业态分布现象——单一业态、多业态及全业态，之后将依据这三种分类来进行分析。

 

市调社区商业业态配比

单一业态社区商业

业态是社区商业的重要组成部分，其中业态的种类及配比尤为重要，一家社区商业往往会通过多样化的业态种类来拓展潜在客户的覆盖面，并以较为均衡的业态配比来吸引客户停留与消费。

但也有特立独行的案例，在这些项目中，某一种业态会以70%以上的垄断姿态占据项目的核心，这类项目即为单一业态型社商，在调研的15个社区商业案例中，中海环宇荟和城开YOYO就是其中的典型代表。

 

红点为单一业态社区商业项目

 

 

单一业态社商案例对比

 

单一业态型社商往往出现在较为成熟的商业圈，其周边商业配套资源充沛、种类繁多，能够很好的满足周边客户的生活所需。

为了应对全面竞争的环境，社区商业往往会加强某类业态的占比，加强其对客户的一个产品定位，具备一定标示性，以此来捕捉对此类业态有强目标性的客户，在这种全面竞争环境下生存。

由于成熟商圈的主要客户为流动性人口，以占比突出的业态种类，可以从流动人口中针对性捕获强业态目标的客户群体，尽管客户覆盖面有所缩小，但鉴于客户基数大，在全面竞争的商业集群中还是更容易存活。

多业态社区商业

多业态的社区商业为社区居民提供了相对全的生活配套设施，能够满足其日常的生活需求。这类项目一般会在餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐五类中选取某一个当作主力业态，占比40-50%，再辅以其余2-3种其他业态，来最大化吸引目标客群，同时兼顾其余地缘消费人群。

对于这类商业体，不仅要从人口来源来分析其出现的原因和共性，也应关注商业外环境竞争的强弱对其的影响。

 

红点为多业态社区商业项目

 

 

多业态社商案例对比

以上六个便是多业态商业的基本信息，接下来将从竞争的强度和人口来源两个维度来进行分析。

首先是融创精彩天地、九华邻里中心及碧云体育休闲中心。

融创精彩天地亲子教育占45%，主要服务于周边大量住宅社区；九华邻里中心生活服务占65%，菜场超市主要服务于周边住宅社区年龄较高的居民；碧云体育休闲中心西式餐饮占50%，主要服务于周边国际住宅区外籍人士。

这三个项目都有一个共性——即在其2KM半径圈内既有较强的客流固定性，又缺少强有力的外部竞争，因此这类项目在落位时可以将业态主力放置于周边居民的重点需求上，并辅以2-3种的其他业态，这样既可以做到有的放矢直击客户痛点，又顾及了其他非主力客群的基本需求。

而瑞虹天地月亮湾、新邻生活站和米域·这里则有所不同。

先来看这三个项目的业态配比：瑞虹天地月亮湾餐饮占40%，主要服务于周边中高端社区居民，且以年轻人为主；新邻生活站餐饮占50%，主要服务于周边相邻多达20个住宅社区，客群基数丰富；米域·这里餐饮占50%，因本身有办公属性，所以主要服务范围除了周边住宅客户，也有少量办公商务人士。

这三个社区商业周边2KM内有多处竞争力的商业项目，个别甚至地处核心商圈，商业氛围十分成熟，客户的选择广泛。

为了争取更多的客户，这类社区型商业就会偏好选择以餐饮为主力业态的稳妥方案，再辅以特色休闲娱乐和生活服务等商业内容，力争抓取更多的地缘客。

综上所述，多业态商业外环境一方面存在于无竞争环境，其可以做小而精的的社区商业，着力服务目标客户；另一方面存在于竞争较激烈环境中，商场为寻求精准打击，避开商圈中较为高级的醇熟业态，将业态主力放置于基础的业态上。

全业态社区商业

全业态的社区商业为社区居民提供了一站式全面的生活配套设施，可以满足其日常的多元生活需求，一般来说，社区商业的全业态含括了餐饮、零售、生活服务、亲子教培、休闲娱乐。

对于全业态的社区商业，我们需重点考虑其周边商业竞争环境带给它的影响，如何避免与商业综合体形成直面竞争，并思考如何以自身的独特价值亮点和标签吸引消费人群。

 

红点为全业态社区商业项目

还是针对以上分析要素，选取了具有代表性的三个全业态社区商业进行分析：

 

 

全业态社商案例对比

根据案例分析，全业态社商的消费人群结构相对较为稳定，多为周边社区居民和部分固定的消费人群（或是学校学生，或是办公人群），其消费需求稳定而丰富，几乎很少出现大量流动性的消费群体，因此商业的业态布局会更倾向全面性和多元性，以满足固定多元的消费需求。

在全业态的社区商业中，外部竞争环境多元，从无竞争环境到全面竞争环境都存在设置全业态的可能性，因此业态的选择设置必须基于对周边客群的详细调研和分析，在评估其真实消费需求和消费习惯后，才能做出合适的选择。

值得注意的是，在全竞争环境中的社商项目除了要谨慎设置业态配比外，必须还得同时具备高水平的招商能力和运营管理经验。

数字化助力复合社商出圈

作为链接多种业态的载体，社区商业自身所携带的商业潜力其实不仅限于前文所说的六种业态。

作为承载“15分钟生活圈”中多元功能的角色，可存在于社区商业中的业态将更全面化，全科医疗此类专业服务及政务大厅、养老设施此类公共设施也已逐步进入社区商业中。

 

在展望未来社区商业业态多元发展的同时，客户与社区商业的联系也将更加紧密和智能。伴随物联网的发展，以及智能城市概念的推动，客户可通过手机等智能终端与社区商业发生联系，而这将对未来社区商业的发展带来更多改变。

 

无论是单点突破的单一业态型社区商业，还是全面开花的全业态型社区商业，“业态”代表着的都是项目自身定位及核心价值。

然而想要在商业市场这片竞争红海中独占鳌头，始终还是要落位于商业管理能力，比如招商引资，比如物业管理等社区商业的运营。