公共选择理论是公共产品理论的自然派生。公共选择是指于个人选择向区别的集体选择，也就是通过集体行动和投票程序来决定资源在公共产品之间如何分配。公共产品的存在决定； 公共选择的必要性，决定公共产品的数量和生产方式，本身就是一个公共选择的过程。公共选择理论的核心，是对投票及其相关决策程序的研究，透过公共选择理论，我们可以清晰地了解现阶段业主大会和业主委员会的症结之所在。

理论要点之一

公共选择的低效率。与个人选择不同，由于公共选择的集体性质，个人参与公共选择的成本与收益之间存在一一对应的关系，公共选择与个人选择之间也没有必然联系，在公共选择过程中，个人选择只有与多数人的选择一致时才能转化为公共选择。

现实问题

出于个人参与小区公共事务管理的成本和收益的严重不对称，无论是业主委员会委员的选举和被选举，还是业主大会关于重大管理事项的表决，大多数业主的理性悬着就是不作为，这就导致了业主大会和业主委员会运作的低效率。同时，由于《物权法》和《物业管理条例》规定了全体业主直接参与的多数表决原则，物业管理重大事项的表决，往往会因为参与投票的业主人数太少或专有面积不足而无法达到决策。

理论要点之二

公共选择的强制性。公共选择中，投票人在投票表达自己的意见时，不得不遵从少数服从多数的原则，在这种情况下，人们所接受的公共产品，并不一定符合他们的个人偏好，公共选择存在着一定程度“多数人对少数人的强制”。

现实问题

物业管理重大事项的表决，几乎无法出此案全体业主一致同意的结果，这本属于正常的情况，但问题在于，当部分业主在个人偏好和个人选择与多数业主或业主委员会的意见不一致时，通常不是无条件服从，或者采取合法的程序改选业主委员会，而是拒绝履行业主大会和业主委员会的决定。正是由于部分业主对公共选择强制性的违反，常常使得“业主大会或者业主委员会的决定对全体也足具有约束力”的法律法规定流与形式。

值得注意的是，《物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在充分赋予业主诉讼经济救济权利的同时，可能起到支持个别业主违反公共选择强制性的作用，而个别业主滥用诉权的后果，将加大公共选择的不确定性，削弱公共决策的权威性。

理论要点之三

公共选择“代理人”问题。为了提高公共选择的效率，公共选择经常采用间接明主的代表制，由公众选举的代表人或代理人代为进行公共选择活动，但由于代表人或代理人在公共选择中追求在公共选择追求自身利益，容易导致公众利益被忽视和被损害。

现实问题

在物业管理活动中，为了增强业主大会的可操性，通常做法是选举出业主委员会作为执行机构，处理日常事务。在履行职责过程中因缺乏必要的监督，业主委员会滥用职权和谋取自身利益、损害业主共同利益的情侣时有发生。业主委员会的“代理人”问题，远非推行业主大会制度就能解决，需要多管齐下，综合治理。近年来，为解决“代理人”问题，一些地方在政策规定和操作实践中，尝试建立业主监督委员会（业主监事会）等组织，以期对业主委员会进行必要监督，但这种做法的法理基础、组织成本和实际作用均有待论证。