在过去大家印象中，房产投资住宅是最好的，但我亲身经历感觉，还是公寓投资比较好，当然不论商铺、住宅、商用公寓都还是要选好，避免几个核心问题。

首先说下住宅，住宅租售比不论在哪个一二线城市，其实都是很低的，我上海一套松江泗泾地铁站500米旁2房次新房（精装），房价450万左右，一年到手租金6万。还有设备使用的损耗，以及不可预知的投入；如果房价没有每年6%的递增（过去10年有，现在应该会放缓，而且是一二级重点城市，90%的三四级城市未来房价下跌是大概率）

而我杭州的酒店式公寓位于大关路和教工路口，40年的产权，每月租金2500以上（且不受疫情等干扰，10多年一直稳定），当时购买价格在30万左右，45方；周边大悦城的公寓虽然现在价格高，150万一套、每年租金在5万-6万不等，随物价涨幅还能略微上涨；最为重要是基本不操心，时间和人的精力都是很大成本。

区域房价上涨，那商住公寓租金也会跟着上涨，也将更高。公寓投资想要回本、赚钱，首先就必须要考虑地段。地段无非就是成熟的配套、便捷的交通、高素质的客源、稳定的租金，周边写字楼的档次和数量。因此，投资公寓要看好地段及低端带来的附加价值，选择核心地段或者是有潜力规划的区域，特别是高端规划，未来能够提升你公寓的整体档次。

公寓还比较适合大多资金不宽裕的客户。公寓一般面积小、总价低，投资成本少、投资风险小。对想要投资房产，手头却资金有限的投资者来说，公寓是非常好的选择。投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。以杭州来说，一般100万-150万可以考虑，首付50-80万，杭州住宅目前400万起，首付都要150或者200多万，而且收房后如果不自住，出租装修投入很大，性价比不高的就不要投资，只有热门摇号楼盘能买；

目前对于商住一般是10年贷款，首付50%，如果每年能够保证5万回报，选好地方，正常6万还是有的，我个人觉得 还是比较适合投资，但是转手会很麻烦，税费很高，因此投资商住公寓不适合买卖，长期投资才能做，一定比银行等来的高，最主要是稳定。总结下：

买公寓的利弊有哪些

一、优势

1、不限购不限贷。多城市的普通住宅都实施限购政策，公寓不限购不限贷，适合有余钱，长期不需要变现的稳健投资者；

2、总价低。通常公寓的面积小，售价也是住宅的60-70%左右，面积大多是在30平方米到50平方米左右。在杭州总价一般100万-150万的比较推荐；

3、用途多元化。公寓的商业性质的，因此既可以用于居住，又可以注册公司办公，用途比较多元化。这样招租比较好找客户，不会有太长空档期，对设施要求不高，后续没有什么投入；

4、配套更完善。公寓一般是位于比较繁华的地段，周边会有一些大型的商场，或者本身是商业综合体，具有成熟的配套设施和便捷的交通，生活和出行都非常方便。

二、弊端

1、产权年限低。公寓是商业用地，所以产权年限一般是40年或者50年，而普通住宅的产权年限是70年。但我个人觉得这不是什么问题，按国家现有政策到期缴纳很少续期费用即可；

2、生活成本高。公寓是商业用地，因此日常生活中的电费、水费、物业费等费用都会按照商业标准，比较民用高一倍左右。这个和投资者关系不大，也不是自己用，反而能限制租户水电使用，有效延长空调、热水器的使用寿命；

3、配套设施限制多。只能使用电磁炉、微波炉烹饪。此外，公寓不能落户，且不能享受该区域的学区配套，这个是投资定位的问题，本身就不能和住宅区比较，我们对比的回报率；

因此商用公寓投资，另外如果是自己临时自用，我认为都是非常好的投资，最大的问题就是变现难（涨幅少，过户费很高），作为长期投资，我觉得比基金等要更安全且回报率略高。另外LOFT的不要买，除非是平层的价格可以考虑。