、在对民宿的认知上，大致上有三个层次。

第一个层次是“没有毛病”。在这个层次，觉得民宿是稀罕物，看哪里都新奇、看哪里都好，挑不出毛病，只差把看到的民宿整体移到自己的地盘。

第二个层次是“尽是毛病”。在这个层次，觉得住过几家民宿、看过数篇理论文章、听过数次讲座、结交数位民宿网红，故而就对民宿有了新的认知，开始轻易否定。

第三个层次是“享受毛病”。在这个层次，觉得民宿不过是不同区域不同人的生活方式，尽管我不喜欢你的建筑风格和呈现的细节，但你能取悦消费者，我就觉得是一款好产品，值得好好探究背后的逻辑。

 

2、在挑不出毛病的认知阶段，受制于见识和审美，我们容易被外观吸引。也即，外行看热闹。

正因为如此，民宿投资者为了吸引眼球、锁定消费群体，纷纷在外在形态上着力。毕竟，懂民宿的是少数，而跟风消费的是多数。

先在容貌上、姿态上、气势上胜出，也就注定了民宿开发首先要有空间美。

空间不仅包含了建筑本身，还包括了建筑的外围，在彼此衬托下，融合成一种区别于家和酒店的另类空间。

直到今天，通过空间的塑造，营造空间美，让民宿视觉化，进而利用视觉引流，仍是很多民宿的致胜法宝。

 

3、在轻易否定的认知阶段，实际上就是看到了空间的局限，开始追索民宿的本质。

在这个阶段，我们不再轻易被艺术家画的鬼糊弄，毕竟，谁也没有见过鬼，咋画咋对。

也就是说，空间美属于感性层面，每个人的见解不同，你说美就是美（你说鬼就是鬼）。同时也意味着，你说的美，在我看来可能就是丑陋至极、俗不可耐、不伦不类。

当空间美沦为“鬼”，消费者就开始呼唤“人”。而画人就难了。

 

民宿的所谓“画人”，就是让生活填充空间，让空间充满人味。也可以理解成，增人味，去鬼性。

敢于轻易否定，一方面是夜郎自大、偏见，一方面是拿人、拿生活来衡量空间。

敢于夜郎自大、偏见，实际上也是由于自体是人，而人，分分秒秒沉浸在生活中。对生活，每个人都可以发表看法，而且，无可反驳。

值此，民宿的生活美开始战胜空间美，追求生活美成为民宿不沦为“鬼屋”的不二法门。

可是，造鬼屋简单，造一处人居的生活场景那就难了。

 

4、实际上，生活哪有美！

生活不外乎家长里短、柴米油盐，生活对很多人而言，是分秒不可离，又分秒想逃避。

因此，美的生活一定是存在于幻想中、期待中、不可触碰中，美的生活也一定是存在于文学中。所谓文学，就是来源于生活，又高于生活。来源于生活，感觉真实，感觉可触达。高于生活，实际又遥不可及。

因此，追求生活美的民宿，实际是追求文学美、追求一种故事性表达。这也就是会讲故事的民宿主、有故事的民宿主格外吃香的原因。

 

5、当民宿变为“文学”、变为“故事”，实际上就是把民宿变为一种意境，而意境美的最高境界就是流动美。

凡能在空间里流动的，都是民宿需要高度关注的。

人在流动，水在流动，阳光在流动，风在流动，鸟鸣在流动，月影在流动，菜香在流动，苔藓在流动，眼波在流动，心火在流动。

流动处，蛙声十里出山泉。

流动处，横看成岭侧成峰。

流动处，此时无声胜有声。

流动处，爱你在心口难开。

流动处，就是诗，就是歌。

民宿主人骨子里要有一些诗性，唯诗性才能赋予民宿以意境美，唯意境美才能传递文学美，唯文学美才能诠释生活美，唯生活美才能演绎空间美，唯空间美才能保障民宿主人的钱包美。

 

一、初次踏入民宿行业的人，请提前了解以下几个问题。

这几年民宿火起来后，有没有发现身边很多朋友，出去旅行都不住酒店了，第一选择住民宿，不论国外还是国内，住民宿都成为了出游中非常重要的一件事情。

火热的市场需求，吸引一批有理想的人投资民宿。而想进入民宿行业投资的人也形形色色，有传统行业的老板、教师、装修公司老总、咖啡馆老板、旅行社经营者等等。

可民宿真的是随随便便就能玩得风生水起的吗？当然不是！无论是市场需求和消费群体定位，还是选址设计和运营管理的技巧，都需要你多多熟悉了解：

 

为什么越来越多的人选择民宿？

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原因一：对新鲜事物的好奇

很多人觉得酒店住多了，差异性并不大。民宿是新生事物，大家觉得新鲜，好奇心比较强。民宿功能更丰富。民宿融合当地风土人情而建，既有基本的住宿功能，又极具观赏价值。

 

原因二：民宿风格多样化

民宿类同性小，每个都有自己的个性和主题，不大会让人产生审美疲劳。民宿主对民宿的主题和定位各有不同，有些是性冷淡极强的设计风、有些是温馨接地气的情怀感、有些则是具有传承的意义······总有一款，让你想拎包入住！

赏景度假型民宿

结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。

 

| 神秘森林

艺术体验型民宿

由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。

 

| 木制手工艺品

乡村体验型民宿

在传统农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验活动，配套观光果园、观光菜园、观光茶园等。

 

| 配套设施

在乡间小住数日，让身体舒畅也让心情愉悦，享受漫食、漫游的生活，不论往北、往南，都能方便自在，这趟旅程是田园之旅、是心灵之旅，更是难忘的假期。

温泉民宿

精致温泉民宿的温泉套房设备，每间套房各具特色、宽敞加大泡汤池并设有SPA、按摩、冷热池设备，另有 DVD设备，旅客可携带影片自行操作。

 

在温泉民宿如同回到家的感觉，尽情地放松心情，让大自然做最好的医疗师。

复古经营型民宿

其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。

 

 

 

| 徽式民宿

原因三：民宿主人文化

更重要的是，民宿比酒店多了一个诱人要素，那就是情怀。民宿主人的生活方式与人生阅历是民宿的一大卖点。因为有民宿主人，所以民宿比酒店更有人情味，更温馨。

民宿主人大多是理想主义与完美主义者，用尽心思把民宿做到极致，与大家分享。真正民宿经营不错的人，某种意义上讲，都在各行各业较为出色。游人青睐住民宿，其实就是住在民宿主人们那深深浅浅的情怀里。

民宿在旅游市场中异军突起，推动当地的旅游经济、盘活富余劳动力，带来巨大的社会效益。民宿的井喷发展映射出其广阔的市场空间，同时也引发了对民宿商业运营与情怀的理性思考。民宿本质应该是“人”。个性化、温度感，才是民宿的归宿。

表面上，民宿是一种情怀，但骨子里的商业运营更是一门学问。做好民宿这门生意，最终还是要兼顾商业和情怀。

 

三、开民宿：需要迈过哪八个坑？

现在的年轻人，一言不合就辞职，一言不合就去开民宿，仿佛换了一个环境就是自由的天地，整天与清风为伴，听往来的游客闲谈，时不时还能感叹下岁月静好。可民宿真的是一个不懂行的人，随随便便就能玩得风生水起的吗？看完这些民宿老板亲身跳过的八个坑，或许你能少走许多弯路。

 

1

情怀的坑

有情怀就有将来

有故事就能吸引人纷至沓来

许多开民宿的人，都是源于自身经历所产生的某种情结。比如爱家乡的那个破旧老屋爱得要死，就喜欢住样的房子，别的地方都没有怎么办？那就任性自己开，这么怀旧、美好、重拾童年记忆的完美地方，开了那一群跟哥们一样有情怀的小伙伴们还不得踏破门槛？等你真正开张了，运营了，每天被杂七杂八的琐事拖着抽不开身，才会发现情怀再丰满，也敌不过现实的骨感。

 

据统计，国内民宿（含客栈）的经营周期多是8个月左右。不说从贩卖高雅的生活方式，很多民宿连住宿都难以贩卖，转为贩卖土特产等旅游产品为生。

所以，永远不要靠猜测去研究市场偏好，也不要把运气当盈利来源。因为当你运气不那么好的时候，可能会面临与房东、合伙人的各种死磕，可能在大半夜还得想着怎么拓展客源，也有可能在员工不爽甩手走人时自己刷马桶的各种熬夜。

顾客不会因为你有情怀就偏爱你，故事那么多，又不是只有你一家的更稀奇。更何况，你的情怀不一定能从你口中说出个所以然来。

情怀是用来自娱自乐的，不是用来忽悠众生的。一些民宿主人的故事，既经不起推敲，也经不起时间的检验，无非是拼命寻找宣传的噱头，认为有了故事和酒，客户就会跟着你走。但作为理性人，客户的选择基本是基于分析做出的，要么是朋友推荐，要么名气很大，或专业网站上评价很高。

做民宿，不是有了情怀就有了未来，恰恰相反，这个行业最不缺的就是情怀！缺什么呢，继续往下看——

2

赚钱的坑

民宿很赚钱

你开，我也开！

做民宿之前你得想清楚一个问题：民宿是什么？民宿就是居民家多余的房子出租，这种房间不会很多，也不是主要收入。投资几百万的，那叫旅馆和酒店。所以准备靠开民宿赚一大笔的，先清醒一下头脑，别冲动。

不得不遗憾的说，民宿行业能盈利的不足50%。想想任何一个美食城里，生意是不是看起来很火爆，每次吃饭都得排个超长的队，但有没发现他们几天就换个老板？算完房租、装修、人工、运营成本后，老板可能只赚了自己的人工费。

相比而言，民宿还没他们那样稳定。节假日和双休日是黄金时间，客人也较多，但是呢，无奈几间房根本不够用。工作日又冷冷清清，无人问津。到了冬季的淡季，更是难得等来一个客人。然而，房租和员工的开销，却不会管你是旺季还是淡季。

有些人还没计算好成本、开支、投入资金，就已经谋划着赚钱了要周游世界，四处旅行，走走停停，再出书、签售……誓要把自由的精神发挥到底。可是老板，咱们还没有迈出第一步，生存还是毁灭，依然是个大问题啊！

 

3

选址的坑

当初你说选这里

现在又想拆

民宿成败与否的三要素是：选址、选址、还是选址。就像房地产开发成败的三要素是：“地段、地段还是地段。”好的选址要综合考虑很多因素，不只是地理环境的问题。

 

大环境：

就是消费能力，有些城市人也很土豪，但是他们愿意住五星级酒店，觉得有面子，而长三角这边许多人愿意住民宿，觉得自己很洋气，花一千多块钱，让别人点赞，性价比很高。

小环境：

民宿到其他地方是否方便，有没有一些让人眼前一亮的当地特色景点、旅游资源，传统村落等，水电、Wifi设施是否齐全，都决定了客户在这里能否有良好的体验。

软环境：

至少保证当地政府不排斥民宿项目，各项证件能办齐全。

民宿能否获得足够的客源保持盈利，选址是关键。选址的理由不能是“我就喜欢这里”，当然，打算当别墅用的我们不会阻拦，你高兴就好。

 

4

资本的坑

不要轻易拿钱

尤其是不懂民宿的人的钱

你开的是民宿，不是酒店，不需要那么多投资来的热钱。一个民宿如果从选址就开始用资本的方式运作，尤其是一群外行人，自己觉得可以通过资本颠覆任何行业的人，90%的几率会把投资人的钱赔光光。

甚至是有民宿背景的人，如果不是创业的心态来做民宿，还是打工的职业经理的思维，也很容易把民宿作死。如果真正想做民宿的人，请紧紧团结把民宿当生命的人，远离那些仅仅靠资本运作赚钱的团队。

5

转让的坑

天上掉了一个便宜的转让民宿？

悠着点，可能是坑

正好在找民宿，居然有位置极佳的民宿便宜转让。且慢，这里有如下坑：

1、前民宿主根本办不下证件。你能你上吧，不能就绕过。

2、新接手的民宿，房东跳出来不让你开业。每一次的转让，在房东眼中都是一次利益的重新分配！转让前请务必研究下租房合约，包括转让条款、租期、租金等，让上家搞定房东再谈。

3、大多民宿租的都是农民房，没有产权证，请确认房东提供的产权证明是有关部门认可，可以替代产权证来办理各类证件。

 

6

作死心理的坑

我这么牛逼

他们早该来膜拜了

真的牛逼是大家觉得你牛逼，不是自嗨的牛逼。

牛逼的民宿=牛逼的产品＋极高的知名度＋牛且稳定的服务，缺一不可。

牛逼的民宿产品包含的因素比较多，比如好的定位，和定位相匹配的硬件建筑、软装配饰和各种小细节。仅仅建筑一项，又包含设计、施工、装修、软装，这其中的每一项，哪里出问题都代表你的产品不牛。

在民宿中，客人最能感知到的是软装配饰。各种家具、配饰、器皿、一次性用品都要统一格调。和整个民宿的整体风格完美搭配。

 

优秀的产品在情怀的支撑下，一般都会带有强烈的个人痕迹，出问题的不多。但在极高的知名度上，往往只有少数媒体背景的民宿主玩的得心应手。

因为极高的知名度有两个核心，一是会讲，二是在好的渠道讲。会讲也有两个不同的方向，一是和客人一对一的沟通，第二就是要在各种民宿交流会上和大咖进行头功。有了这个本事之后，好的渠道开通也是民宿主必须修炼的内容之一。好的推广渠道包含传统的互联网媒体，还包括现在如火如荼的新媒体。

而实际上，好的名气是靠实打实的服务积攒起来的。

好且稳定的服务就两点，一是好，二是稳定。好的标准是，能标准化的就标准化。没法标准化的请强调爱心，比如一个客人失恋了，在你的民宿中喝多了。这个时候，掌柜的要不要端杯酒和客人聊聊天？这个没法标准化，但和“好”息息相关。

稳定很简单，一直参照好的标准来办。哪怕你今天刚失恋，心情差到了极点。

 

7

扩张的坑

模式还没清晰

别急着开第二、第三家

开1家民宿，开10家民宿和开100家民宿，是三码事。1家民宿开成功了，不代表开10家民宿能成功。10家民宿开成功了，不代表开100家民宿能成功。

能不能连锁？能不能复制？和太多因素相关。选址、民宿作为产品本身、团队成长、市场容量、所在市场的区域性、消费习惯等有太多关系。哪一点出问题都不能保证连锁的成功。在这轮民宿火热潮中，很多创业人士饱含情怀和梦想，有理论数据，有各种路演。但到最后，评判民宿成功与否的唯一标准是：单店的盈利能力及可持续盈利能力。没有可持续盈利能力的民宿单店，是大坑。

 

 

8

团队建设的坑

手下没人

再高明的民宿老板也玩不转

大多数民宿，出于房量、经营预期和投资回报率的考虑，人员配置都很谨慎，而随着民宿越来越多，民宿从业人员的缺口也越来越大，招不到合适的怎么办？员工不幸被别人挖走了，怎么办？

有没有应急机制？如何多快好省的找到后续团队？民宿主是否能刷得了马桶，又下得了厨房？所有的岗位设置，必须要想好预案。毕竟民宿选址多在远离城市繁华之地，招人也不如城市中的公司一样便利。

 

民宿八大坑，迈过去，就能成功？——只有经历过的人才会懂。

四、关于民宿选址的六大要素

想要开一家能盈利的民宿，前期配套产品、营销方案、后期运营和服务内容等方方面面都应思虑周全，但在一切启动前，选址是民宿的重中之重。

多数创业者往往只是看到了一个风景秀美的地方，就热气上头坚决在此开民宿，结果可想而知。都说“万事开头难，”但选对地方就等于有了一个好开端，开民宿才算是事半功倍。

 

如何决定民宿的选址是门大学问，因此在综合考虑的前提下，民宿选址首先应重视以下六大要素——

一、规划民宿的性质和定位

在民宿选址之前，要对其性质和主题进行拟定。比如：前期要根据市场调查和基地选择结果、拟定接待住客的层次、管理水平及民宿的特色等，来确定民宿的性质、等级、规模与结构。应尽量选择符合自己特色的主题，一旦发现不足及时对其进行调整和完善。

二、交通配套完善，距离高速路口的时长不超过2小时

考虑到民宿的基本消费群体为城市人，且出行方式大多以自驾为主，更多与家人、朋友出行，会提前查询线路，因此完善的交通配套是基本诉求。根据数据显示，驾驶时长超过2小时出行体验就会大打折扣，故民宿项目应当控制在2小时内车程的距离位置。

三、趋近自然景区，并提供足够的消遣活动场所

人是通过视觉、听觉、嗅觉等多感官认知世界的。视觉的愉悦会最先传导给自身，从而达到身心的愉悦和放松，所以极佳的景致是很必要的。如果周边能够配套相应可供消费者休闲和休憩的场所，基本上就能够留住消费者并让他们自愿掏腰包来消费了。

 

四、租金成本最优原则，从根本上控制运营成本的支出

大多数民宿项目经营失败，90%以上出在运营环节上。高昂的运营成本支出，导致民宿经营无法负载，从而破产。而租金成本所占比重，对于运营成本来说是占大头的。很多景区民宿或者民宿群所面临的问题，也是水涨船高的租金和持续的成本投入的问题。

五、设施配套齐全，满足最基本的生存和生活保障

城市人虽然向往乡村的闲适与安逸，但是也不能割舍对城市便捷的生活需求，因此需要配套齐全的娱乐生活设施。在基本生活保障生理需求的前提下，再谈其他。在当今的消费环境下，人们更多的是体验消费，如果能在陌生的环境中收获便捷的服务，无疑是加分项。

 

六、当地政府的政策和支持

这是行业最不可控的一个因素。民宿属于新兴的旅游住宿方式，很多地方政策法规并不明朗，不同地区政府也有着不同的态度，这就决定了所需办理证件的难易程度。民宿选定地址之前必须要和当地的行政单位进行沟通，确保各级行政机关和当地居民的支持。

民宿的根本是商业行为，商业行为就需要综合考量更多因素，将诸多因素融合统一从而达到利益最大化。这本身并不是自然景观所能做到的。现实中不乏这样的案例，只专注于趋近风景区，却经营惨淡的民宿案例。但景区毕竟自带流量，所以在选址时，可以优先考虑。

 

除此之外，民宿还应具备以下几个特征：

1. 乡村民宿一般位于乡村山间，或旅游景区周边；

2. 根据民宿本身的特性，一般都有自己的独特风格；

3. 价格相对于快捷酒店，甚至星级酒店要昂贵一些；

4. 房间数较小，一般在15间房以内，体量较小，但房型比例较大；

5. 大多需要消费者自主解决生活需求，自主化程度较高；

6. 配套娱乐设施及活动较为丰富，农林采摘等农事活动较多。

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