在既有建筑中引入碳减排措施一向耗资巨大，但随着人们对绿色办公室的需求日益增长，这一改造项目也有了盈利空间。

伦敦霍克斯顿(Hoxton)的Curtain House自8月开始改造，从二级保护的“不合格资产”变身为可持续地标。这座维多利亚式仓库有五层楼高，是Aviva Investors投资公司气候转型不动产基金（Climate Transition Real Assets Fund）成立之后的首次收购项目。

据了解这笔交易的经纪人透露，该基金不仅对该建筑的去碳化成本给出了定价，还就去碳化对租金和入住率的影响做出了“大胆的假设”，从而在竞标中击败竞争对手。

今年二月，同样的故事发生在Waverleygate大楼的收购事件中。该大楼位于苏格兰爱丁堡，占地203,400平方英尺。美国投资公司Kennedy Wilson以7800万英镑将该建筑收入囊中。该公司基于此建筑当前和潜在的绿色认证，预计其价值还会大幅提升，它的竞价也高于一大批机构投资者。

这些交易形成了轶事证据，表明在商业房地产市场的某些领域，房地产越环保，其租金、入住率和售价的潜在溢价越高。“绿色溢价”是否真的存在，以及可持续认证建筑能否实现投资回报率，此类争论在业内盛行已久。问题的核心在于数据。商业地产领域依赖于数据。但长期以来，建筑的可持续性等因素并未得到持续收集或被纳入估值，如此一来，便无法得到明确的宏观数据。

Emily Chadwick MRICS是全球房地产经纪公司仲量联行(JLL)的 ESG（环境、社会和公司治理）及风险管理主管，她表示：“这一意识还未渗透到整个市场，因此很难从市场价值的角度给予判断。”

但情况正在发生变化，其中，写字楼市场的改变最为明显。投资者、住户和立法机构正在创造势头，积极推动绿色溢价，以获取普遍认可。

尽管缺乏广泛的市场数据支持，但越来越多的证据表明，房地产的可持续性会对其价值产生影响。房地产投资信托基金代表机构Nareit的数据显示，在美国，只要建筑通过了绿色认证，其售价可以提高31%、入住率提高23%、租金收入提高8%。美国房地产投资信托基金拥有共计约3.5万亿美元的资产，因此这些数据极具代表性。

国际房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）甚至创建了自己的价格模型，来评估绿色评级对伦敦、悉尼和墨尔本高端写字楼售价的提升作用。结果表明，相较于没有任何可持续发展认证的写字楼，写字楼获得绿色评级后，其价格会提高8%到18%。如果伦敦市中心的建筑获得了BREEAM优秀和卓越级认证，其租金可增长13%，售价增长10.5%。

绿色价值

Chadwick表示，有四个主要因素推动英国和欧洲写字楼市场的“绿色价值”增值。她指出，企业用户是第一个因素。许多企业已经制定了可持续发展目标，需要绿色认证的环境支持。投资者是第二个因素。为收购资产和获得先发优势，投资者之间的竞争日益激烈。Chadwick还表示，投资者担心，如果投资组合对气候变化有负面影响，可能会导致借款困难。这促使投资者考量所持资产，并考虑如何运用这些资产。

立法是最后一个因素，可能也是最大的驱动因素。受欧盟和英国的多重披露法规影响，投资者、业主、住户和开发商开始收购或改造其投资组合，以应对气候变化。这些法规的范围十分宽泛，包括最低能效标准、防止漂绿的欧盟分类法、以及英国今年4月出台的新规定，该规定要求大型公司和金融机构披露与气候相关的风险。这一举措旨在鼓励企业公开其减排计划。气候相关财务信息披露工作组（Taskforce on Climate-Related Financial Disclosures，TCFD）是全球行业领导组织，英国是G20国家中首个与其达成一致的国家。

为了进一步细化相关规定，英国皇家特许测量师学会RICS更新了其红皮书标准，并已于今年 1 月生效。RICS 专家工作组成员Chadwick表示，“此次更新改善了原有条款，令标准更加清晰明确。” 她指出，此次更新有两个主要变化：要求被评估建筑有充足的 ESG 数据；并对基于建筑的可持续发展认证对评估逻辑的影响，提出相关建议。她还表示，仲量联行也已更新相关内容，并推出新的数据检查清单。她补充道：“我认为RICS提出这一要求非常重要，这释放出了强烈信号。” 莱坊的Bowman也认为，对利益相关者而言，建筑的绿色认证越来越重要，其估值也会与市场“保持一致”。

良好数据的价值

世界各地的ESG进程有所不同，Bowman之前在加拿大已对此做出正确分析。Alexandra Faciu Mrics 是一名投资组合和资产管理顾问，也是 RICS美洲委员会成员。她表示，缺乏数据和证据意味着绿色价值仍需花费较长时间才能在加拿大获得认可。虽然目前绿色资产的市场蓬勃发展，且已有资金投入，但现阶段无法创造价值。

她表示：“由于没有数据，[投资者]看不到经济收益，这就是我们现在所面临的状况。我跟每个交谈过的人强调这一点的重要性，以及欧洲公司长期以来一直在关注ESG和可持续发展。”

随着疫情后交易量的增加，她预计这种情况将在未来一年到18个月内开始改变。她还表示，国际可持续发展准则理事会（International Sustainability Standards Board）预计将于今年年底对全球资本市场提出披露要求，这一举措将产生巨大影响。目前的披露标准较为零散，预计这些标准将形成全球统一基准，给投资者提供更明确的信息。

加拿大也在设法解决不动产老化和很少翻新的问题。Faciu表示：“现阶段拥有绿色投资组合的唯一方法是建造，而非改造。”

不过，加拿大政府正在通过耗资2亿加元的Deep Retrofit Accelerator Initiative（深度改造加速计划），加快推动绿色能源发展。该计划的首批项目之一位于多伦多，通过改造10-12栋商业和住宅建筑，建立市场对改造和去风险化投资的信心。每个项目都必须将原有排放量减少50%。

由于开发商、业主和投资者都在设法应对未来的净零排放要求，全球商业地产正处于大转型时期。评估师必须等待市场跟进。“评估师不是市场的创造者，而是市场的反映者。” Chadwick表示：“除非亲眼看到该市场充分接纳可持续性的价值，否则我们束手无策。”