中资背景的美国上市房地产信托基金Reven HousingReits（房地产信托基金），已正式向美国证监会递交了初步招股说明书，计划募资约2900 万美元并在纳斯达克上市。这只房地产基金的股东及投资人其实均来自国内，显然，高端投资者对海外Reits的资产分散作用以及稳定回报兴趣浓厚。

独栋别墅市场的新策略

据联裕（香港）管理有限公司董事长白晓帆介绍，Reven 目前在OTCBB 市场交易，当前市值为5100 万美元，现拥有177套独栋别墅住宅，其中168 套位于美国德克萨斯州休斯敦，9 套位于亚特兰大，其中95%的房产已经出租。截至2014 年3 月31日的近12 个月实现了近100 万美元的租金收入。

招股说明书披露，这只Reits 中由联裕（香港）管理有限公司管理的3 只基金帝峰二期、三期、四期共持有89.6%的股份，是Reven 目前的实际控制人。

白晓帆表示：“美国独栋别墅出租市场是一个新兴资产类别，市场体量巨大，达到2 万亿美元，而其中仅仅1.4%的份额是由机构持有的，行业高度分散。Reven 未来计划成为这98.6%份额中的整合者，我们看好独栋别墅出租市场未来的发展。”

不过，虽然同样为独栋别墅Reits，REVEN 与美国市场其他几只Reits 在投资策略上有所差别。3 家主板上市公司主要采用“增值”(Value Add)策略，即3 家公司主要是通过短售(short sale)或法拍(foreclosure)的方式以低于重置成本大量收购泡水屋(underwater home)，再通过3~5 个月时间修缮提高房屋价值，之后寻找合适的租客获取租金。在这个过程中由于存在诸多不确定性，被称为“盲购”。

“盲购”的问题在于，不知道修复成本，不知道出租住宅需求要多少时间，不知道未来租金以及退出策略，往往降低了出租率。

REVEN 的策略与众不同，它的核心策略是以折价或接近重置成本的价格收购已经出租的独栋别墅物业（不是不良资产或者银行止赎房产），确保获得稳健持续的现金流，其收购的房产均是出租率在90%以上的稳定资产。

年化收益率10.2%

REVEN 提供的一份研究报告中，列举了美国Reits 产品历史数据和其他资产类别的比较。过去20 年，美国房地产投资信托基金年化平均收益率达到10.2%，超过其他大类资产，而且房地产本身具有波动率低的特性。

Reits 还提供4%~5%的分红率。根据资产类别的不同，目前权益类房地产信托基金的分红率在3%~6%之间，在过去40年内，分红率的年化增长率超过8%。

同时，房地产与其他各类权益类资产的相关性都比较低。将房地产加入投资组合后可以降低组合的收益波动并提高组合的收益率。房地产投资信托基金在过去10 年期间与其他主要资产类别的相关性在0.4 至0.8 之间。

独栋别墅REITs 诞生于金融危机后，第一家REITs 在2012 年才上市，目前整个行业仍然处于高度分散和高速发展的初期。

从已在主板上市的3 家独栋别墅Reits 来看，AMH 市值最大，达到约32 亿美元；SBY 与ARPI 规模相近，在6 亿美元左右。截至一季报，SBY 负债股权比率为30.48%，AMH 为18.46%，ARPI 为50.48%。由于租金收益率大于债权融资成本，积极利用杠杆可以有效提高REITs 的回报率，但过高的杠杆比例也会提高公司的风险。

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