今天（25.2.10），九州通REITs基金开售。

 

热度不错，网友预测，最终确认比例可能只有0.2%。

 

也就是说买10万，最终只能分给你200块。

 

热度的背后，是资金对它收益预期的认可。

 

一方面是上市首日，有冲击30%涨幅的可能性，快进快出；

 

另一方面是，每年有5%+的分红预期，适合长期持有。

 

今天就想借着九州通，来聊聊REITs基金：

 

1、

REITs基金，是投资不动产的基金。

 

咱们把钱交给基金公司，它替咱们买了一堆物业。

 

比如商场、写字楼、物流园、高速公路等。

 

物业租金和资产价格增值部分，就是咱们未来的收益。

 

说白了，就是大伙一起凑钱买不动产收租。

 

买REITs基金最大的好处，就是低门槛当包租婆。

 

咱花个千百块钱，就能成为大型写字楼、物流园、高速公路的股东之一。

 

一个REITs基金好不好，关键就看它的底层资产。

 

以九州通REITs为例，它的底层资产，是九州通武汉物流中心。

 

未来物流中心的租金收入，就是咱们的分红来源。

 

监管的规定，REITs基金每年至少要把90%的净利润拿出来分红。

 

基金公司预测，2025年，九州通现金分派率为5.19%。

 

这个收益，远超住宅租售比，同时也比所有低风险理财更高。

 

所以参与的基金就比较多，僧多肉少，最终只能按比例确认。

 

2、

REITs基金，一般是封闭式基金。

 

九州通REITs封闭期长达39年。

 

39年内，无论业绩好坏，投资者都不能找基金公司拿回钱。

 

不喜欢想卖了换钱，或者想再多买点，基金公司都不搭理你。

 

想要交易，只能去二级市场，通过股票交易软件，和其他人买卖。

 

今天买九州通REITs的有两类人。

 

一部分人，上市就会卖出，薅个羊毛；

 

另一部分，好看医药物流，想长期持有。

 

但无论是谁，今天都抢不到太多份额。

 

想长期持有，只能等上市后从别人手里买。

 

上市后想买的人越多，上市当天的价格就会高；

 

上市当天的价格预期越高，今天凑热闹认购的人越多，确认比例就越低。

 

如果我们今天拿出10万块钱认购，最终确认可能只有200块。

 

假设上市当天直接30%涨停，收益也就只有60元。

 

一般REITs基金确认后，未申购成功的资金，要等2-4个工作日退回。

 

再加上非交易日，我这10万块钱，一个星期用不了，资金占用成本不容小觑。

 

同样是10万块，如果我买7天国债逆回购，也有35元左右的收益。

 

所以说REITs打新，30%的涨停收益，听起来很诱人。

 

但综合资金收益，并没有想象中那么暴利。

 

刚好有笔闲钱，短期不用，认购一把没问题。

 

但没必要为了上市首日高收益，砸锅卖铁东拼西凑。

 

3、

我还挺中意REITs基金，要怎么参与？

 

像今天的九州通REITs基金，算是首发打新（认购期，向基金公司认购基金）

 

可以在场内认购，也可以在场外认购。

 

场内内购，就是在股票交易软件里，找到“场内基金认购”，输入基金代码和金额即可。

 

注意，有钱才能认购（可转债打新，是先认购、中签后才付钱）

 

场外交易，在银行、基金代销平台，输入基金代码和金额即可。

 

不建议在场外认购，未来变现，只能通过场内买入。

 

到时候，你还得“场外专场内”，流程麻烦、还耽误时间。

 

平日里，看上那只REITs基金里，像股票一样随时买卖即可。

 

4、

REITs基金，很挣钱吗？

 

怎么可能？！

 

REITs基金，就是投资不动产的基金，挣不挣钱，全看底层资产。

 

底层资产不行，亏钱也是很厉害的。

 

比如我多年前，打新买的建信中关村，现在亏损比例高达25%+

 

但我早把它给忘了，就确认了十多块钱，盈亏无所谓啦。

 

5、

为什么REITs基金，突然火了？

 

REITs基金问世好多年了，一直不温不火的，年前开始突然又有热度了。

 

我觉得有三个原因：

 

第一，我们这个市场，就喜欢新东西。

 

无论是股票打新、可转债打新，初期收益都不错。

 

第二，时代决定了，确定性更受欢迎。

 

现在房地产不景气，利率也不行，市场就偏向于确定性高的投资。

 

像高速公路过路费、产业园租金、水电产业的电费收入，都比较确定。

 

第三，基因决定了，收租更受欢迎。

 

我们中国人骨子里就喜欢两件事：种地和收租。

 

所以地产REITs基金，才会悄悄的火起来。

 

但凡事不绝对。

 

REITs基金也不能无脑冲，一定看到底层地产。

 

看不懂的，可以关注“认购倍数”，50倍左右比较安全。

 

认购之后，不要恋战，上市首日见好就收、赶紧跑。

 

REITs基金，说到底，还是击中了稳定现金流这个概念。

 

每年有稳定的收入，收入的90%，作为分红，十分稳定。

 

类似现金流概念，还有很多。

 

比如收息股，比较典型的就是银行股。

 

有一定风险承受能力的人，可以考虑用银行股代替银行理财。

 

备注：图片为豆包AI只能助手制作

比如快返型的年金，主打一个和生命等长的现金流。

 

从第五年开始，每年就有稳定的收入进账，完全不受资本市场的影响。

 

但还是那句话：

 

任何资产不可能同时具有高收益、低风险和高流动性，也称为不可能三角。

 

每种金融资产，都有它自己独特的风险收益。

 

它的优点再多，你都可以忽略。

 

重点是它的缺点，缺点你能接受，才是适合你的好资产。