我发现人如果责任心太强呢就会被自己的承诺绑架。因为惦记着自己上篇文章《摸着石头过河的REITs》说了要分析REITs策略，这个周末放弃了出远门玩耍，今天整了些数据，先来看看REITs的打新收益率怎么样。

下面这个表罗列了REITs申购发行以及上市后的涨跌情况，我把产权类和经营类的分开排列，总体来说打新的安全性还算可以，但是收益情况却不怎么样。

你们看上市涨幅比较大的那些，中签率都很低，上市首日涨停的中签率普遍都在1%以下，而那些上市后表现一般的，中签率就挺高，甚至超过了90%。

 

结合中签率来计算打新资金收益率，产权类项目平均收益0.247%，经营权类平均收益0.072%，总体产权类的资金回报率稍高些。打新资金一般占用4天，产权类的年化收益还算可以，达到了22.5%，经营权类总体打新年化收益却只有6个多点。

两类新股上市表现差异，并不能代表其本质上差异有如此之大，之所以会出现这个情况，原因还是我以前提到的股民情绪价值。因为经营类项目是每年把本金折现一部分，还本付息，到期后就会归零。这个概念在普通人眼里就好像租房属于打水漂，只有买房才是赚的概念是一样的，所以自然会给产权类品种溢价。

为了验证这一点，我特意在表中提取了它们继上市当天后1年-18个月后的涨跌幅，大家可以仔细看一下，上市当天30%涨停的那些，在1年-18个月后纷纷跌去了过半，情绪价值消退，开始回归理性。

一年后跌下去的原因，还有一些是小非解禁，你们看到我表中最后两列数据了吗，原始权益人是大非，限售36个月，其他战略机构是小非，限售12个月，国内的REITs虽然是借了公募基金的外壳发行的基金，本质上也还是信托类股票，所以我称它们为新股。

 

也有几个上市当天破发的，概率不大，破发最多的那个也就跌了6个点。不过有几个基金挺有意思，首日涨幅为零，我还怕数据有误，特地去看了一下当天的曲线图，还真是如此，有一股神秘资金会在突然冒出来把收盘价拉到发行价，可能是有人觉得破发会丢面子，才忍痛自己砸钱拉了一把，这样倒是让打新的人好像有了绿鞋存在一样的安全感。

 

 

这两年REITs基金逐步被大家认知，老的品种价值回归，新的再上市想开盘爆炒当然机会也就不大了，目前对于打新来说，总体的参与价值一般，也就当个羊毛薅一下吧，大赚是不大可能的。

下面放一个正在排队的REITs名单，大家可以看一下有没有感兴趣想参与打新的项目。

 

既然现在价格回归理性，那再看看是不是值得入手了呢。我先用一揽子买入的简单策略，来量化一下各方面数据。

就用REITs的全收益指数作为产品的收益基准，这个指数包括了分红因素，先简单对比一下它与沪深300的走势：

 

因为REITs基金具有权益和债类的双重特点，所以我把经典的可转债双低策略也放了进去，同时对比的还有可转债指数。最近3年的走势图上看，REITs组合三年收益率与可转债双低策略成绩相当，但弹性远大于可转债双低策略，在这几年的熊市中，表现优于可转债指数与沪深300指数。

尤其是今年REITs成绩非常突出，收益达到了8.61%，而可转债双低策略今年收益为负：

 

那为什么REITs今年成绩很好，去年成绩却最差，跌了22.67%，我做了一个柱状图可以让你一眼就看明白这里面的原因：

 

这是所有REITs基金的逐年平均溢价率情况，2021年这个新品种发行后，经过了一波热潮，溢价率飙升，之后不理性的跟风资金吃到了苦头，价格趋于理性，2023年REITs指数整体下跌22%多，把溢价率从2022年的17.4%拉到了-5%，跌的全部是溢价部分。

溢价变折价，加之A股市场今年整体疲弱，REITs基金的高息价值显现，今年就被市场重新发现了，走势向好。

在1998年，封闭式基金刚推出时，供需矛盾非常突出，一般人申购不了，听说只有带身份的比如教师之类的人才有资格申购。首只新封闭式基金发行时，募集规模达20亿，但中签率仅有2.5%，堪比现在千亿资金打新股的火爆。

于是封闭式基金上市后出现较大溢价，1元净值的封基在场内被炒到2元3元甚至4元。股民觉得股票可以市净率好几倍，为什么封闭式基金不能溢价？

那个时候我还小，这个疯狂现场我没能亲眼见到，在我入市的时候，封闭式基金已经大面积高幅度折价，六折七折的都一大把。但是今年的沙特ETF相信大家都亲眼见到了。

当年的封基，和今年的沙特，这个市场里的投资者没有变过。

但市场也不会变，理性会回归，价值也会被发现。

言归正传，接下来再看一下这几个品种的风险回报情况：

 

竖坐标代表收益，取的是近3年的年化回报率，横坐标是代表风险的波动率，REITs要优于可转债指数和沪深300。

其实我每次用这个波动率代表风险计算风险收益率，有时候自己觉得不大准确，因为有些品种和有些时候，波动代表的也可能是机会。

今年的可转债纯债溢价率也在降低过程中，现在整体纯债溢价率中位数0.3%，但由于价格波动剧烈，今年的指数波动率都远超沪深300，如下图：

 

总结一下，对于REITs基金组合还是要从底层资产的性质出发，在总体溢价率高的情况下不适合入场，泡沫挤压后却也是个不错的投资品种，虽然错失了去年底折价的机会，但也还是可以关注的。

这好几十个品种不至于真的就全部一篮子买入，还得从各方面做些筛选，今天写着写着又挺晚了，先到这里吧，我明天再继续写一下具体标的筛选方法~