一、什么是公募REITs？**
公募REITs（Real Estate Investment Trusts），即公开募集的不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集投资者资金，由专业机构管理并投资于不动产项目（如基础设施、商业地产等），将租金收入或资产增值收益按比例分配给投资者的标准化金融产品。
核心特点
1.底层资产明确
- 国内公募REITs主要投向基础设施领域（如产业园、高速公路、仓储物流、清洁能源等），与海外以商业地产为主的REITs有明显差异。
2. 双重收益来源
- 分红收益：强制要求每年将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%分配给投资者（类似“收租”）。
- 资产增值：底层资产价值提升带动REITs价格上涨。
3.流动性强
- 可在交易所上市交易（如沪深交易所），买卖方式类似股票，门槛低（通常千元起投）。
4.风险收益介于股债之间
- 波动性低于股票，但高于债券；长期收益率约5%-8%，兼具稳定性和成长性。
二、中国公募REITs的政策支持
国家自2020年起大力推动公募REITs试点，政策核心是盘活存量资产、服务实体经济、拓宽投融资渠道。以下是关键政策脉络：
1. 顶层设计与试点启动（2020-2021）
- 2020年4月：证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确以基础设施为突破口启动公募REITs试点。
- 2021年7月：首批9只公募REITs正式上市，涵盖产业园区、高速公路、仓储物流等资产。
2. 扩围扩容与规则优化（2022-2023）
- 资产范围扩大：
- 2022年5月，国务院发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，将新能源（风电、光伏）、保障性租赁住房、旅游基础设施等纳入试点。
- 2023年3月，发改委明确将消费基础设施（购物中心、社区商业等）纳入试点，支持“促消费”战略。
- 扩募机制落地：
- 2022年9月，沪深交易所发布《REITs扩募指引》，允许已上市REITs通过增发份额收购新资产，提升规模效应（如中金普洛斯REIT率先完成扩募）。
- 税收政策优化：
- 2023年1月，财政部、税务总局明确公募REITs的税收优惠：项目公司向REITs分配收益免征企业所得税；投资者持有REITs份额满12个月，分红收益免征个人所得税。
国内公募REITs发行情况一览表
|
项目名称 |
代码 |
底层资产类型 |
发行日期 |
募集规模（亿元） |
当前溢价率 |
年化分红收益率 |
备注 |
|
中金普洛斯REIT |
508056.SH |
仓储物流 |
2021-06-21 |
58.35 |
15%-20% |
4.1%-4.5% |
长三角/大湾区核心物流园 |
|
华夏越秀高速REIT |
180202.SZ |
高速公路 |
2021-12-14 |
21.30 |
25%-30% |
5.0%-5.5% |
湖北汉孝高速，车流量稳健 |
|
红土盐田港REIT |
180301.SZ |
港口仓储 |
2021-06-21 |
18.40 |
30%-35% |
3.8%-4.2% |
深圳盐田港保税物流园 |
|
华安张江光大REIT |
508000.SH |
产业园区 |
2021-06-21 |
14.95 |
40%-45% |
3.5%-4.0% |
上海张江科学城核心区 |
|
博时蛇口产园REIT |
180101.SZ |
产业园区 |
2021-06-21 |
20.79 |
35%-40% |
4.0%-4.3% |
深圳蛇口网谷产业园 |
|
东吴苏园产业REIT |
508027.SH |
产业园区 |
2021-06-29 |
34.92 |
20%-25% |
4.2%-4.6% |
苏州工业园区 |
|
建信中关村REIT |
508099.SH |
产业园区 |
2021-12-17 |
28.80 |
50%-55% |
3.0%-3.5% |
北京中关村软件园，高溢价 |
|
国泰君安临港REIT |
508021.SH |
产业园区 |
2022-10-13 |
8.24 |
60%-65% |
2.8%-3.2% |
上海临港新区，扩募预期强 |
|
华夏中交高速REIT |
508018.SH |
高速公路 |
2022-04-13 |
93.99 |
10%-15% |
5.5%-6.0% |
重庆至贵州高速，分红稳定 |
|
平安广州广河REIT |
180201.SZ |
高速公路 |
2021-06-21 |
91.14 |
5%-10% |
6.0%-6.5% |
广州至河源高速，收益率领先 |
|
浙商沪杭甬REIT |
508001.SH |
高速公路 |
2021-06-21 |
43.60 |
20%-25% |
4.8%-5.2% |
杭州绕城高速，长三角核心枢纽 |
|
中金厦门安居REIT |
508058.SH |
保障性租赁住房 |
2022-08-31 |
13.00 |
35%-40% |
4.0%-4.5% |
厦门保障房，政策支持明确 |
|
华夏北京保障房REIT |
508068.SH |
保障性租赁住房 |
2022-08-31 |
12.55 |
30%-35% |
4.2%-4.7% |
北京海淀区，出租率超95% |
|
鹏华深圳能源REIT |
180401.SZ |
清洁能源（垃圾发电） |
2022-07-08 |
35.38 |
25%-30% |
4.5%-5.0% |
深圳能源旗下，碳中和概念 |
|
国金铁建重庆REIT |
508008.SH |
轨道交通 |
2022-07-08 |
47.93 |
15%-20% |
4.0%-4.5% |
重庆地铁项目，现金流稳定 |
|
中信建投国家电投REIT |
508028.SH |
新能源（海上风电） |
2023-03-29 |
78.40 |
10%-15% |
4.8%-5.3% |
国家电投江苏海上风电项目 |
|
中航首钢绿能REIT |
180801.SZ |
环保处理（生物质发电） |
2021-06-21 |
13.38 |
40%-45% |
3.5%-4.0% |
北京首钢垃圾发电及处理 |
|
富国首创水务REIT |
508006.SH |
环保水务 |
2021-06-21 |
18.50 |
50%-55% |
3.2%-3.7% |
深圳、合肥污水处理项目 |
|
国泰君安城投宽庭REIT |
508039.SH |
保障性租赁住房 |
2023-09-28 |
30.50 |
新发未上市 |
预计4.2%-4.8% |
上海核心地段保租房，潜力大 |
|
中金湖北科投光谷REIT |
508037.SH |
产业园区 |
2023-10-12 |
15.21 |
新发未上市 |
预计3.8%-4.3% |
武汉光谷科学岛，硬科技主题 |
关键指标说明
- 溢价率：市场价格相对于发行价或净值的涨幅，高溢价可能隐含炒作风险。
- 年化分红收益率：基于最新分红的年化收益测算，受底层资产现金流影响。
- 底层资产类型：产业园、仓储物流、高速公路为当前主流，新能源、保租房为政策支持方向。
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