一年即将走到尽头，最近也有朋友开始盘点今年以来各类资产的表现了。

有人就发现，今年公募REITs产品的表现还挺不错的，截至11月28日，中证REITs全收益指数今年以来的涨幅为7.7%，指数走势大部分时间比较稳健，在同期中是业绩较好的资产之一。

图1：今年以来中证REITs全收益指数走势

数据来源：Wind，2024年1月1日至2024年11月28日，中证REITs全收益指数代码为932047.CSI。指数过往表现不预示未来，投资须谨慎

对很多人来说，公募REITs可能还是比较陌生的品类。那么今天，咱们就来了解一下它的基础概念吧。

什么是公募REITs？

REITs的实践始于20世纪60年代的美国，我国起步较晚，但近年来发展迅速。2021年6月，我国首批9只公募REITs产品正式上市交易，标志着国内公募REITs试点正式落地。截至目前，国内公募REITs的基金规模已超千亿。

所谓“REITs”，就是Real Estate Investment Trusts的简称，即“不动产投资信托基金”。而“公募REITs”，是指由基金公司发行和管理，通过公开募集资金投资不动产领域的投资信托基金。

国内公募REITs产品的结构为“公募基金+资产支持证券（ABS）”，80%以上的基金资产投资于资产支持证券并100%持有其份额，取得基础设施项目的所有权或经营权，剩下的基金资产则可投资债券、货币市场工具等，但不投资股票。

对普通投资者来说，想要参加某些不动产项目的投资是很难的，但有了公募REITs这类产品，大家就有机会通过REITs的基金份额来间接参与不动产市场投资，分享资产项目的收益。

可能也有人好奇，公募REITs的收益要从哪来呢？主要来自于以下两方面。

1. 底层资产经营收益

公募REITs通过资产支持证券、项目公司等载体，间接取得基础设施项目的完全所有权或经营权。基金管理人再主动运营管理基础设施项目，从而获取基础设施项目的租金、收费等运营收益。

2. 资产增值收益

对于产权项目而言，除了运营收益，还可能会享有不动产增值的收益。

投资公募REITs有什么风险？

公募REITs具有高分红的特点，在收益方面，和股票等高波动资产相比相对稳健，但这并不代表REITs产品保本，它仍有以下的投资风险。

1. 基础设施项目的经营风险

国内公募REITs一般投向产业园区、仓储物流、交通基础设施、市政工程等基础设施项目，这些底层项目有可能受到经济环境变化、经营不善等不利因素影响，实际经营收益情况可能低于预期。

当然，目前REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的项目，大多数情况下，现金流预期相对明确，波动性原则上还是相对有限的。

2. 交易价格波动的风险

公募REITs目前采取封闭式的运作方式，不开放申购和赎回，但成立后会在交易所上市交易。

个人投资者主要通过二级市场买卖参与公募REITs的投资，因此需要注意二级市场交易价格的波动风险，像市场流动性、极端事件等因素，都有可能对价格产生影响。

公募REITs适合我吗？

对于公募REITs适合的投资人群，概括来说可以分为3种。

1. 长期投资的投资者

REITs产品的封闭期较长，一般更适合有长期资金规划的投资者。

2. 希望分享不动产增值的投资者

产权类REITs可以获得底层不动产增值部分的收益，特许经营权类项目可以分享通行费、电费等超预期提升带来的收益。

3. 担心股票波动太大的投资者

一般情况下，REITs的波动性相较于股票等权益品种更低，不希望资产波动过高的投资者可以考虑配置。

总之，如果大家对REITs感兴趣，建议先了解不同REITs产品过往的风险收益表现，再结合自身的风险偏好来决定是否参与。在选择具体产品时，也要关注其底层资产的行业前景、分红稳定性等因素。