今天已经是4月16日，又到了国家统计局公布全国重点城市房价的日子。通常都是15日发布，这个月的数据还是晚了一天，为啥晚，我想懂的都懂！今天早上9点国家统计局掐点公布了3月份全国70城房价数据。

 

粉丝们最关心的当然还是南京3月份数据，根据这份表格，3月南京新房价格环比下降1.2%，同比下降6.5%，对比2月份数据，南京房价环比降幅扩大0.1个百分点，同比降幅扩大1.7个百分点，经过3月份南京某些二线板块楼盘的猛烈降价，GF数据来看似乎房价并没有降多少！

 

01.

问题来了，新房价格8连降，南京下一步会不会“打开房贷利率下限”？

 

仔细观察3月的70城房价数据就会发现，南京虽然和自己比，3月份新房价格跌幅确实不大，但是放在全国来看，情况就不一样了，南京新房价格3月跌幅绝对是全国第一。

 

全国70城除南京以外，3月份新房价格环比下跌的城市一共有56座，但环比跌幅超1%的城市只有南京1座，其余下跌城市环比跌幅均在1%以下。例如安徽合肥3月份新房价格环比跌幅仅为0.2%，相比2月份跌幅明显缩小，江苏境内城市，如无锡3月房价跌幅在0.3%；徐州跌幅在0.8%；扬州跌幅在0.6%；

 

新一线城市如成都3月跌幅仅为0.1%；武汉3月跌幅仅为0.8%；长沙跌幅0.5%；天津跌幅0.3%；郑州跌幅0.7%；宁波跌幅0.6%……

 

更厉害的是，3月份全国房价上涨城市明显增多了，一共多达11座，而2月份房价上涨城市仅有8个。11座房价上涨城市中，上海3月份房价环比涨幅达到0.5%，领涨全国，太原、重庆、西安等城市房价皆上涨。

 

由此来看南京新房价格尚未下跌触底，4月应该还有一定的下跌空间。

 

3月南京新房价格数据已出，目前来看从去年8月至今，南京新房价格已经出现同环比“8个月连跌”，这就引发了一个问题，南京会不会开始跟进执行“打开房贷利率下限ZC”？

 

众所周知，近期国内多座城市如江西南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾等均执行了放开房贷利率下限ZC，原因皆是因为这些城市新房价格连续3个月同环比下跌，按照央行和住建部2022年底关于手套房贷利率动态调整机制，对利率做出了调整。

 

不过这种调整比较彻底，房贷利率下限按照根据2022年YH文件规定，商业性个人住房贷款利率下限为“不低于相应期限LPR减20基点，按照3月最新数据，LPR-20BP应该是3.75%”

 

打开利率下限也就是说，首套房贷款利率可以降到3.75%以下，至于最低能降到多少，根据之前南昌方面银行的正面回应，可以由贷款人与贷款银行商议决定，更有媒体进一步披露，理论上首套房贷降到“0”也有可能。

 

南京会跟进“放开首套房利率下限ZC”吗？应该有这种可能。

 

首先，硬性条件上已经符合首套房贷利率动态调整机制之规定，是否执行只在JC层的意见。

 

第二，目前南京的首套房贷利率为LPR-30BP，也就是3.65%，已经低于前文所述的商业性个人住房贷款利率下限。尽管如此，南京新房成交并未有明显起色，4月以来，新城周认购、成交量已经出现“两连跌”，4月第一周对比3月末，周认购量更是大跌48.7%。为了形成ZC合力，进一步降低买房人购房成本，打开房贷利率下限可能是必要且有力的一招。

 

第三，南京在降低房贷利率方面的动作一直不够多，不够猛！是在憋大招吗？

 

一方面表现在首套房贷利率上，自房价下行以来，ZY首套房房贷利率动态调整机制发挥作用，省内满足3个月房价下跌城市，都快速下调了房贷利率，且起步幅度都是30BP，如扬州、南通、徐州等；而南京直到今年1月，房价同环比下跌5个月时，才降首套房贷利率下降到3.9%，下调幅度仅为10BP，幅度明显小于省内其他城市；紧接着今年2月YH历史性下调LPR数值，5年期降到3.95%，根据南京首套房贷利率公式LPR-30BP，才得出目前南京首套房商贷利率3.65%。严格来说，2月份这次利率大降，不属于南京地方的自住调降。

 

对此有些媒体的解读是“南京房贷利率ZC还在憋大招”，而这个大招会否就是“打开首套房贷利率下限”，只能是拭目以待了。

 

第四，公积金贷款利率下调未能实现，“商转公”也没有实行

 

前段时间传过一阵“南京公积金房贷利率下调至2.6%”的消息，但是如今数月过去，南京公积金贷款买房利率仍然是3.1%，很多网友认为现在首套房已经降到3.65%，公积金贷款利率优势已经不大。

 

同时，南京目前已经是省内唯一一个没有执行“商转公”的城市，为何不执行？有媒体分析，就是为打开商业贷款利率下限做准备，因为打开商贷利率下限是普惠型ZC，面对是所有买房人，尤其是外来购房人特别友好，根据2023年南京新增人口数据5.59万人，皆落后于合肥、杭州等周边城市，打开房贷利率下限，以南京城市的魅力和首位度，应该能带动和刺激不少外地购买力。

 

而公积金贷款利率调降只能刺激本地购买力，作用有限。

 

您认为南京下一步会打开“首套房贷利率下限吗？”欢迎评论区留言与北哥探讨。

 

02.

二手房上周成交再涨48.6%，价格真的在回涨吗？

 

再来看今天公布的70城二手房数据，南京3月二手房价格环比下跌0.5%，同比跌幅为9.5%，GF数据来看南京二手房对比2月，环比跌幅有所收窄。也就是说在过去的3月份南京二手房价格整体的确有企稳迹象。

 

全国来看，3月份二手房价格都有跌幅收窄的现象，70城统计数据显示，69城二手房价格全部下跌，但跌幅都控制在1%以内，跌幅最大的要数广州、深圳、常德三座城市，南京环比下跌0.5%只能算是中等水平

 

全国仅有一座城市二手房价格环比上涨，福州涨幅0.1%。

 

3月份，南京不仅与全国众多城市相比，二手房价格跌幅有限，就是与自己相比，3月份二手房价格环比跌幅也在收窄。从去年4月份算起，南京二手房价格已经连续12个环同比下跌，其中3月份二手房价格跌幅可算是近11个月以来最小的。

 

同时，南京二手房成交量在短暂下跌之后，上周又迅速回血！4月第一周，南京二手房成交量1583套，环比跌幅34%，为2月南京二手房周成交量首次下跌。

 

而4月第二周，南京二手房成交量有迅速实现回涨，达到2352套，环比大涨48.6%，看来4月初的南京二手房真的只是被清明小长假短暂耽误了。根据我爱我家预测整个4月南京二手房成交数据仍将保持高位运行。

 

江宁、浦口、鼓楼、建邺、玄武、秦淮等各区周成交皆报上涨。

 

不仅成交量上涨，据多家媒体报道，全市大部分地区二手房成交价格也实现了回升，今天我们就来看一下，全市各主要板块二手房成交价格是否回升，如果回升，幅度达到多少。

 

先来看河西中3月份二手房成交价格。

 

通过对河西中3月份27家次新小区最高成交单价与去年12月份最高成交价格对比，不难发现，成交单价出现上涨的小区不再少数，上涨小区20个，下跌小区8个，明显成交价格上涨小区占大多数。某些小区成交价格上涨幅度还不小。

 

如融侨中央花园3期今年3月最高成交单价高达42674元/㎡，去年12月同小区最高成交单价仅37355元/㎡，价格上涨幅度达到14.2%；

 

应天大街高架旁的华润悦府今年3月最高成交单价达54686元/㎡，今年1月间成交单价仅49286元/㎡，涨幅达到10.9%。

 

 

再来看河西南情况。

 

3月河西南二手房的成交情况来看，统计的14个次新房小区，成交单价较去年12月份，出现下跌的有11个，上涨的小区仅有3个。

 

老星八客小区房价下跌明显，尤其是海峡城，目前三个小区价格均已跌破3万/㎡。

 

 

 

很明显，河西南二手房价格并没有河西中房价坚挺。

 

再看城北新玄武和燕子矶二手房价格情况

 

可以看得出来，新玄武的二手房价格比较坚挺，尤其是5年期以内的次新品质小区价格更是出现了明显上涨，中海玄武公馆4月最新成交价格达到50097元/㎡，再创新高。

 

 

燕子矶二手房价格下探明显，尤其是2020年之前的开发项目，目前二手房成交单价基本都是2字头。

 

城北还有鼓楼滨江，二手房价格值得一看。

 

近期因为学区房成交量上涨，带动了鼓楼滨江二手房价格回涨，最明显的是被誉为去年十大跌幅最惨楼盘的世茂外滩新城，如今成交单价重回“3字头”，3月最高成交单价达到32352元/㎡。

 

 

深业滨江半岛、锋尚国际公寓成交价回涨明显。

 

 

今年3月深业滨江半岛低楼层3房成交单价达到28737元/㎡，去年12月同样低楼层2房成交单价仅为24963元/㎡，涨幅3774元/㎡。

 

仁恒桃园世纪惠园3月最高成交单价相比去年12月虽有近6000元/㎡的下跌，但仍高达54013/㎡。

 

浦口高新、桥北。

 

昨天文章已经播报，桥北10大小区一季度成交量超过1000套，其中威尼斯水城、天润城、旭日上城、明发滨江新城、弘阳旭日爱上城5个小区成交量占据全市前五。

 

从近期成交价格来看，桥北刚需大盘的成交价格没有明显下滑，比如去年12月天润城大部分户型成交单价在1.6-1.8万/㎡，目前还是保持在这个价格区间。

 

威尼斯水城去年12月大部分户型成交单价在1.5-1.7万/㎡，目前也在这个价位段。

 

弘阳旭日上城去年12月大部分户型成交单价在1.7-1.9万/㎡，目前也在这个价位段

 

明发滨江新城去年12月大部分户型成交单价在1.8-1.9万/㎡，今年大部分户型成交单价下跌到1.4-1.7万万/㎡，有一定的下跌幅度。

 

江核二手房情况

 

 

可能很多人没有想到，3月份的江核二手房价格有明显的止跌迹象，从板块8个代表小区的房价统计情况来看，出现两涨、两平、四下跌的局面。其中正荣润江城、江与城两个小区3月最高成交单价皆超过3万/㎡。

 

 

而且江核小区最近二手成交量急速提升，每一个小区90天内成交房源几乎都在10套以上，一些人气高的小区成交套数甚至在15套以上。

 

 

江宁二手房情况

 

4月第二周江宁区二手房成交量达到400+套，全市排名第一，而且江宁在全市二手房价格止跌回稳方面，的确贡献不小。

 

首先，几个全市重点的暴跌小区都集中在江宁，令人意外的是近期这些小区房价不仅回升明显，而且成交量也很大。

 

江宁禄口的翠屏城，去年因成交单价低至6400+元/㎡，全市暴跌盘第一名，而3月份翠屏城成交价格却意外上涨。

 

3月17日翠屏城一套84.93㎡3房成交单价甚至突破1万元/㎡大关，同时该小区成交量也在急剧提升，90天内成交多达26套。

 

江宁上秦淮的翠屏诚园，去年12月二手房成交单价曾一度低至2万/㎡，亦被封为暴跌神盘，但3月以来该小区成交价格回升明显，最高成交单价甚至达到28233元/㎡。

 

正方新城的银城蓝溪郡去年亦被指为“暴跌神盘”，成交较单价曾一度跌至9700元/㎡，近期该小区成交价格回升也相当明显，3月最高成交单价已经达到14971元/㎡，其余成交房源单价都在1.1万/㎡。

 

银城蓝溪郡近期成交量也很大，90天成交多达22套

 

 

从东山、百家湖、九龙湖，江宁区内3个代表板块，近期标杆二手房小区的房价统计来看，也能发现江宁二手房价降幅正在收窄。

 

九龙湖的万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖、中航樾府3月最高成交价格重新回到3字头，而且近期成交量也非常大。万科金域蓝湾90天成交房源多达34套。

 

 

 

百家湖万科翡翠公园3月最高成交价达到34562元/㎡，已经接近于去年12月最高成交价，房价回涨明显。

 

 

写在最后：

 

今天，3月全国70城房价出炉，南京新房价格已经实现8连跌，降幅再度扩大，后期南京会否打开“房贷利率下限”成为市场关注焦点，如果您对此感兴趣，可以评论区留言，与北哥探讨！