大家听说过“闪房”吗？

没听过不重要，因为这个词儿，是我写文章时造的。

说正事，2019年11月的某一天，深圳市天气晴朗，宝安区微风习习。

微信好友里链家某中介，突然约我下午看碧海湾附近的房，恰巧那个小区有我爱吃的云南米线，我就答应了。

当天一共看了3套房，第一套房第二套房，我都没啥感觉。

第一套整体满意，就是次卧采光不好。第二套只有一个卫生间，我还是想要三房两卫的。

然后看了第三套，3个卧室都要大飘窗，采光没得说。最打动我的是，不光有两个卫生间，还有一个单独的洗漱台。

 

事后朋友还吐槽我，你们女人买房的点啊，真是奇了怪。

问了中介价格，房东报价480万，价格可以面谈。小区同户型450万左右，没有超过我们的预算。

我和男朋友商量了5分钟，当场决定，就它了。

第二天上午中介就约了房东过来，把房子细节问清楚后，最终以450万的价格拿下。

连中介都忍不住夸我，你身边有性格类似的朋友想买房么，能不能给我介绍几个

二

我也不是冲动消费啦~

因为这套房我是买来自己住的，所以我首要考虑的是有没有眼缘，升值空间排第二位。

说实话，500万预算要三房，在宝安好点的位置，选择空间不太大。

我的要求也不低，一得采光好，二得三房两卫，三得开车半小时到南山。

所以能遇上和眼缘的房子，就像大龄青年相亲，过了爱做梦的年纪，老老实实把握时机。

而且我买房时，是深圳取消豪宅税的第二周，一下子省了20多万税费。

最近我问中介，说房子已经涨到490万了。我本来就打算最近买，看来是冲动对了。

最后附上我买的户型图，具体小区就不说了，嘘，怕你们和我做邻居～

 

其实我今天的主题，是要讲公寓的，为什么前面要扯我买房的经历。

我一开始，是打算买公寓的。不过不是商业公寓，是居民公寓。

因为公寓精装修，拎包入住，很适合我这种不操心的人。

先说商住公寓和普通住宅的区别，我做了一张表——

 

三

很明显，商业公寓和住宅相比，缺点相当多。

其一，产权期限短。

商业公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的。

那到期后到底怎么办，是续期还是补交费用，还没有个统一说法。

而住宅性质的土地使用期限是70年，到期后可以自动续期，不用担心产权的问题。

其二，商业公寓不能落户。

不能落户，也就意味着不存在学区房了。

如果是冲着学区房，想去捡个漏的话，慢走不送啊。

其三，首付高，贷款期限短。

住宅首套首付普遍在30%左右，既能公积金贷款，又能商业贷款，贷款可长达30年。

而商业公寓的首付，至少要50%。虽然可以首付分期，不过贷款方面，就能那么多优惠了。

商业公寓还只能商贷，只能贷10年，还不能享受银行优惠利率，也不能使用公积金。

其四，生活成本高、居住舒适性低。

商业公寓具有商业性质，水电费都是按照商业价格来收取，商业物业费也很贵。

为了安全起见，一般不通燃气，生活起来挺坑的。

而且商业公寓得房率低，很多房间通风采光都有问题，比如客厅和卫生间没窗户......

其五，转手手续费高得惊人。

在二手房市场，有一种房很吃香，就是“满五唯一”。

简单说，就是房主的产证满5年，并且是家庭的唯一住房，就免征个人所得税。

我买的住宅就是，税费只有总价的1%，450万的房子只有4.5万的契税。

但是商业公寓没有这种说法，一般交评估价和原价差额20%的个人所得税。

还有土地增值税，也是按照评估价和原价的差额，征收30%～60%的税费。

再加上增值税等各种杂七杂八的税费，一般能达到总价的10%以上。

所以啊，是个人，我都不劝他买公寓。

四

不过现在也有产权70年、民水民电、有学区的住宅公寓。

为啥会有呢？他是开发商动用了一些政府关系，改成了住宅性质，其他的还和商业公寓一样。

我之前想买的就是住宅公寓，还好我刚从上海来深圳，租的就是住宅公寓。

所以我更坚定了那句话，是个人，我都不劝他买公寓。

买公寓首先考虑的是地段，优先考虑高端写字楼集群和中高端住宅居住区。

因为公寓流动性很差，变现难，投资公寓最好的模式是长期持有，收取租金。

所以你买了公寓自住，不管是商业公寓还是住宅公寓，周围的邻居都很复杂，人口密度也比较大。

因为大家都是买来出租的，只要租得起价格。

可能租给别人当民宿，可能租给别人当办公室，可能租给别人当美甲店。

我上次租的公寓，17楼除了我一个租户，80%都改成了民宿。

以至于我每天回家，都感觉在住酒店。

看到来来往往开房的情侣，只能说，年轻真好啊。

其次公寓更多的是面对白领金领，现在的高收入人群，对居住品质的要求都很高。

所以公寓选择的物业level都挺高，当然了，价格也挺高。

我之前住的公寓，每套的物业费大概是300左右。

长期来看，过日子的话，有点肉疼。

五

最后还是户型问题，不管是商业公寓还是住宅公寓，都是酒店式的设计。

很多房间通风采光都有问题，比如厨房、客厅、卫生间没窗户......

 

这是我之前租的，酒店式公寓...

买来出租还好，自住的话，不做饭的单身狗还凑合。

很多人会想，那我不自住，拿来出租不就好了？

如果考虑投资，一般租金回报率达到5%以上，也就是20年内能收回成本，算是不错的项目。

想投资公寓的，就要做好长期持有收租的准备，相当于投了一个定期理财。

像现在北上广CBD附近的公寓，回报都在8%左右，那就很不错了。

不过三四线城市，就不建议投资公寓了，自己算算租售比啊。

最重要的，升值空间和转手问题，公寓比住宅不止差了一点半点。

举个例子，我租的公寓和买的住宅，房东差不多时间，都是100来万买的。

租的公寓，挂牌价300万。

买的住宅，成交价450万。

总而言之，是个人，我都不劝他买公寓。