REITs悄悄的已经涨了好多了，当初的抄底已经赚了不少。记得刚开始在网上找资料时，大多写的很学术很科班，对于大众很不友好，看的云里雾里，也没总结出一条可行性的投资策略。

借着这次机会，我想把关于REITs的投资方法整理一下，尽量写的通俗些。抛砖引玉，请大家多指正。

REITs，是Real Estate Investment Trust首字母的缩写，意思是不动产投资信托基金。投资对象是高速公路、产业园、仓储物流等项目。

这些项目分为两种类型，像公共服务类设施、交通基础设施、景区设施，属于经营权类REITs，它的底层资产是特许经营权。像保障性租赁住房、产业园区和仓储物流类不动产，属于产权类REITs，主要取决于对应的土地使用权剩余年限。

经营权类收益仅包括项目运营期收益，不包括土地价值。待运营期结束，项目一般无偿移交给政府或其指定的机构。产权类则不同，投资人享受持有期间的土地使用权溢价。项目合同到期后，一般可以续作。

简单概括，经营权类REITs是一锤子买卖，而产权类REITs可以看作是永续经营。底层资产的大不同也决定了经营权类REITs的风险相对较高，所以其折现率也较大。

特许经营权REITs每年的分红包括两部分，一部分是相当于对你本金的返还，另一部分是你投资本金的收益。因此投资此类基金不能简单的看分红率的大小，有些投资者看到10%的分红率两眼发光，但你得考虑其中本金占了多少。特许经营权到期后不扩募的情况下基金净值会归零，一般到期前把账上的现金做最后一次分红。

产权类REITs类似于股票，它是永续的，只要土地使用权到期后可以续期，REITs就可以持续存在。这类reits的分红就是单纯的分红。

下面说说REITs的估值方法。

• PB估值

常规情况下，reits项目的初始净资产为基金成立日时，未来现金流的折现值之和，再减去负债。如果有溢价资产，再加回来。后续计量将按照成本法核算，每期账面价值都将计提摊销费用。因此，reits的净资产将与实际价值相差越来越远，使得PB值失真，失去了比较的意义。

• 现金分派率

公式为每年可供分配的现金除以reits的账面价值。与PB类似，由于净资产失真，且随着时间净资产逐渐下降，现金分派率逐渐升高，这样的数据已经失去价值了。而且，reits项目的年限也会对现金流造成影响，不同期限的项目很难横向比较。

• 现金流折现或内部报酬率IRR

这两种方法其实差不多，在数学上是一正一反。这种方法也是最适合reits的估值方法，但他们的实用性也是最差的。不仅要求的参数众多，而且需要投资者对项目有很准确的理解和预测，retis基金不像股票那样有丰富的信息和数据披露，这对散户而言难于上青天。