外高桥因为国际贸易的便利，一度被称为“上海离世界最近的地方”。

 

但是这几年出现了一种声音，说外高桥跌落神坛了，各方面发展遇到了问题，然而事实真是如此吗？

 

现在我们进入了二次改革开放的新纪元，产业正在转型升级，肯定会出现新的机会，但同时也会淘汰一批落后的产能。

 

之前我们就淘汰了一批工厂，比如老闵行的四大金刚和五朵金花，现在开始蝶变为大零号湾；

 

金桥也早已开始转型，从单一的出口加工基地向城市副中心职能转变，跟上了浦东开发的节奏。

 

而现在外高桥也走到了十字路口，遇到了传统产业转型的困境。

 

外高桥如何寻求破局？房产还能不能买？未来还有二次放光的希望吗？

 

01

 

与以前相比，外高桥这几年确实有些式微。

 

由于外贸产业的特殊性和单一性，外高桥很容易受到全球大势的影响。

 

首先是受前几年口罩的影响，对外贸打击非常大。

 

刚戴口罩的2020年第一季度，外高桥的贸易净利就只剩下1.02亿，同比直降82.57%，可谓元气大伤；

 

而在2022年吃“鸳鸯锅”期间，整个外贸几乎陷入停滞。

 

自2017年老特上台后，长达7年的“毛衣战”更是给外高桥区域的发展造成了更深层次的影响。

 

巅峰时期外高桥的高端就业人口有20多万，其中外籍人士就有万余名，如今风光不再。

 

两件大事叠加影响，让外高桥非常失势。

 

 

外高桥早在1990年就成立了保税区，凭借着滨江优势建成了上海贸易港口。

 

不过随着长江泥沙的淤积，港口吃水深度逐年下降，其12.5米的深度已达不到国际深水港的15米标准。

 

长江从上游携带的大量泥沙不断冲积，崇明岛、长兴岛越长越大，带来这些致命缺陷：

 

河床不稳定、河道容易改变，且航道变窄、水深变浅。

 

这似乎早已注定了外高桥码头地位的结局。

 

不得已，浦东在浙江舟山的嵊泗群岛新开辟了一个洋山深水港，解决了上海缺乏深水良港的问题。

 

洋山深水港在行政区划上属于浙江，而实际业务管理上属于上海港。

 

洋山深水港开港后，外高桥港口如今已沦为了支线港和喂给港，地位一落千丈。

 

继洋山深水港之后，吴淞口国际邮轮港也崛起了，外高桥港口更加式微。

 

可以说，外部环境和地理因素的一系列变化，决定了外高桥开始走下坡路。

 

 

02

 

当然，外在的因素只是冰山一角。

 

外高桥的内在困境，尤其是产业的转型与流失，正成为制约其发展的枷锁。

 

在产业式微的情况下，浦东形成的新的发展主轴正在将外高桥抛弃。

 

外高桥的定位是工业和物流基地，分布了许多重工业，如造船厂、炼钢厂、炼油厂、石化等。

 

但随着环保标准的提高，这些重工业正面临转型的严峻挑战。

 

一些企业选择了关闭或转移，给区域产业带来了不小的冲击。

 

比如造船厂去崇明开设了分公司，业务分流，使得一部分产能流失。

 

而有些企业如央企中国石化，虽然面临公众的环保呼声，但迟迟未能搬迁。

 

高桥石化犹如“下蛋的老母鸡”，短期内虽然仍能为区域带来经济效益。

 

但长期来看，其转型或搬迁已是大势所趋。

 

这些变化使得外高桥逐渐与金山和宝山“南北转型”区面临相似的困境。

 

 

不只如此，外资企业的出走也给外高桥带来了不小的困扰。

 

安靠等美资半导体大厂已选择离开，曾经的英特尔也早已不在。

 

当然这并非外高桥自己的原因，而是全球制造业转移趋势下的共性问题。

 

在外贸失利、传统工业式微的双重压力下，外高桥的转型之路已迫在眉睫。

 

一般上海的工业区转型都会以科创为抓手，如G60科创走廊、大零号湾、大吴淞等，张江更是科创的鼻祖。

 

但外高桥起初以发展外向型经济为主，缺乏“本土”“科创”的元素和基因，在这方面天生跛脚。

 

外高桥也曾想过努力，不再想单一聚焦一贯的船舶、物流等传统产业了。

 

所以新引入了一些生物医药、集成电路、智能制造、新材料和邮轮等产业，美其名曰五大先进产业集群。

 

但这些产业在临港、张江等地已有较大规模，竞争异常激烈。

 

所以外高桥亟需找到一条适合自己的发展道路，以在浦东新的产业发展布局中寻求突围。

 

然而，在当前浦东的发展主轴上，外高桥的突围之路似乎并不平坦。

 

在上世纪90年代的时候外高桥最辉煌，出道即巅峰，顺应时代抢占了先机。

 

但现在进入新世纪后，浦东的发展主轴已经转变，把外高桥甩了出去。

 

陆家嘴、张江、临港已成为浦东新的南北发展主轴。

 

未来这些地区将引入更多产业，为浦东带来更大的增量。

 

 

而外高桥地理位置偏东北，使其在新一轮的产业升级中难以及时跟上，最终面临下滑的风险。

 

外高桥的发展困境，也给当地的房产市场投下了阴影。

 

 

03

 

外高桥内部工业众多，环境有污染，大车来来往往，不怎么宜居。

 

在产业下行的状况下，外高桥所提供的区域购买力在减退，进而影响到了当地的房价。

 

外高桥的房价并不高，二手房多在4-5万元/m²，本轮涨幅也不高，房价长期起不来，是浦东的一片洼地。

 

产品分布方面多以90年代及之后的老旧小区为主，次新房供应稀缺。

 

比如潼港新村、富特新村、高南新村、学前新村、高桥新村等，成交价格都在3字头。

 

这些主力二手房成交总价多在300万以下，凸显了外高桥刚需市场的特征。

 

而且外高桥像这样的低总价挂牌房源还有很多，内部产品面临着同质化竞争。

 

要知道，上海二手房近八成的成交总价也是在300万以下，与外高桥市场的定位完全重合。

 

所以外高桥市场同时面临着内部竞争和外部分流的双重压力。

 

同样预算总价在上海有很多可选择的地方，外部普通刚需未必会来外高桥。

 

并且外高桥的配套很一般，环境与地理位置都削弱了其在上海300万老破小市场上的竞争力。

 

这里没有什么高端的商业，高桥老街+沿街店铺式商业是基本的业态，大家逛商场还要跑到森兰：

 

 

 

教育资源也一般，高南小学、高桥镇小学、潼港小学等在浦东都进不了梯队，只有外高桥保税区实验小学挤进三梯队；

 

医疗方面只有一个第七人民医院，这是一个三甲综合医院还不错，就是服务范围有些大。

 

崇明的也会过来排队取号，对本身就不大的院区造成了拥挤。

 

外高桥是10号线和6号线的尽头，在没通轨之前可以想象是多么地犄角旮旯。

 

展望未来，沪苏通铁路二期会在外高桥设有一站，打通外高桥与东方枢纽和宝山高铁站的联系。

 

很一般的配套，决定了外高桥板块在全市缺乏置业的热度。

 

而且从浦东整个的置业版图来看，外高桥也不是刚需的热门选择之地。

 

浦东最早的一批刚需是买在了金杨，然后是三林，再是周康。

 

这样的板块轮动也进一步印证了浦东发展主轴向南转变的逻辑。

 

外高桥的二手房产品正在面临老化，刚需越来越看不上了。
 

还有曾经作为“一城九镇”之荷兰风情新市镇开发的产品放在现在也显得不伦不类，国人并不喜欢。

 

所以外高桥的刚需市场定位非常不稳。

 

在外高桥几乎买不到好房子，不只是刚需选择逃离，中产也不会过来，结果大家被逼向森兰和新江湾城。

 

而出现这样的局面，也在于前面我们提到的外高桥本身定位是工业和物流基地。

 

大量的土地用于工业发展，住宅用地稀缺，导致新房供应不足，二手房市场难以形成有效补充。

 

据2014年外高桥集团网传的年报，当时的土地储备达493万平方米。

 

这个储备量远远高于浦东三大产业中心的陆家嘴、张江和金桥，并且预计可持续开发20-30年。

 

但是这些土地大多是工业用途，没有给住宅留下什么空间。

 

结果2010年以来外高桥的新房供应仅约2000余套，并且近7成供应都是在2020年以后，市场非常畸形。

 

换句话说，近5年外高桥只有4个楼盘上新，分别是尼德兰·星屿、尼德兰花园（三期）、阳明花园三期、浦东紫薇花园。

 

其中前两个项目的拿地时间甚至可以追溯到十多年以前。

 

而且几个项目都以大户型为主，总价多在七八百万。

 

在很多购房者看来，花这样的总价买在这样的地段可能不太匹配。

 

从外高桥也能反映出整个浦东的新房市场供应都很少，花钱买不到好房子，只能住在城乡结合部。

 

综合来看，外高桥的辉煌已成过往，如何在新的历史节点上找到新的发展突破口，成了摆在面前的重大课题。

 

诸多原因分析下来，我们暂不建议买在外高桥，这是一个内生市场，板块替代性高，产品流通性低。

 

外高桥跌落神坛了吗？恐怕这是一个见仁见智的问题。

 

外高桥毕竟身处浦东，这是一个充满魔力与机遇的地方。

 

我们相信，浦东的力量能让外高桥重新焕发活力，重新站在时代的前沿！

 

我们希望外高桥像金桥那样把握住机会，通过发展多元产业为区域赋能，加快推动产业转型升级；

 

口罩已走，外贸正在恢复，外高桥肯定会紧抓一带一路和二次改革开放机遇，将来继续为浦东引领区的建设添砖加瓦。

 

房价和区域的发展是两码事，房价高低并不能代表一个地方的未来。

 

外高桥未来究竟能否华丽转身？让我们拭目以待！