纵观各路媒体，各个大咖，推崇品质住宅的多，推崇社区商铺的少。原因很简单：

 

一是因为实体经济不好搞，干啥都不赚钱，投资商铺风险大，比如商铺找不到租户，长期空置或者在规划上，门口给你挡个大配电箱等；

二是电商经济、地摊经济上下两条路，齐打压商场与商铺的实体经济；

三是受“黑天鹅”事件及疫情的影响，很多实体门店经营惨淡；

四是前几年土拍溢价过猛，住宅相关部门都在“限价”，开发房企只能把部分土拍成本转嫁到不限价的商业产品当中去，这就形成了商铺的置业成本高得离谱，“租售比”同时又低的吓人的局面；

就剩仅有的几路媒体在推商铺的时候，也压根不提这些。还有很多人在用卖住宅的老路子来卖社区商铺，比如：品牌、品质、圈层，如果你信了，那么你就被忽悠了。

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为什么不能用住宅的逻辑看商铺，我们来看看两者的区别到底在哪里？

■ 产品属性

商铺的本质是“生产”资料，是投资性产品，用来经营；

住宅的本质是“生活”资料，是消费类产品，用来居住。

为什么住宅现在都被拿来当投资性产品了？因为各方利益群体把住宅炒作成了“供不应求”的商品，供不应求的状况决定了“一买一卖”差价可观，但是现在住房过剩，你觉得这个供求关系还会持续吗？

 

更

■ 投资理念

住宅是短线投资，主要获利方式是【买卖差价】，一锤子买卖，越“新”越值钱。

商铺是长线投资，主要获利方式是【租金+增值】，细水能长流，越“老”越值钱；

因为住宅是靠地段、环境、学区等因素增值的，而商铺每年上涨的租金加上铺面的升值才是它的实际价值。

■ 政策风险

住宅：现在国家重拳调控住宅，目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购，明天提高首付、上浮利率，后天限贷，再过几天，干脆限制你卖出。

商铺：商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具，实体经济一直是国家大力倡导鼓励的，所以说商业经营是国家之本，只会变相的促进商业的发展。

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投资住宅的魅力在于杠杆、配套、教育、周转速率等。投资商铺除了看宏观的板块发展与产业人口聚集以外，更重要的是中期与微观规划。

中期规划是你所置业商铺的小区周边还有几个小区，或者未来还有没有土拍的新小区，其它小区的大门朝什么方向开，人走到你所置业的商铺门口有多远，有多少种路线。

而微观规划是你所买的商铺是金角、银边、钻石口，或者距离上述这些点有多远？微观规划还包括：周边的学校、业态、公交站、地铁口等等。

这里还有几个信息点，与住宅不同。

住宅讲求的是品质、品牌、学区、商场、配套等维度。哪怕你啥也不懂，就一根筋鼓吹品牌大与环境好，圈层高也不至于露怯。

商铺行吗？社区商铺的门口要开个大型商场，弄不好就会是“灭顶之灾”！商场经营不善，你会与它一起冷清；商场经营不错，也会吸引你的流量。

商铺讲究临街和人流，甚至门前的绿化带与马路的宽窄程度都有说法。商铺不仅仅是要看自身小区的规划，最主要的是要分析项目周边的人口体量在未来一段时间内的延展性。

商铺与园区品质、大门豪迈、小区绿化的关系都不是很大，关键是测算“人流消费体量”。哪怕项目再有品质，居住再舒适，园区再低密，没有人口体量支撑，那注定会投资失败。

商铺不要光看总价与单价和小区的品牌，出租的时候租售比上不到5%，投资者就算是基本被坑了。

商铺还要看位置和人流动线，古语说“一步差三市”，如果你的商铺离园区大门八杆子远，你能指望园区那千八百户长途跋涉去你那消费，养活几十个商店的营收吗？

另外商铺讲究的是户型、室内梁、柱等等要素，无梁无柱户型的延展性会很强！

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对大多人来说，商铺一直是个神秘的投资领域。不少销售把商铺吹得天花乱坠，但实际收益让手握巨款进场的投资客欲哭无泪。总结过往经验，以下三类商铺是“巨坑”，千万不能买：

第一类：商业供应量过大，供过于求的商铺。

比如一个小区一共600多户，商铺就有80套，供需严重不平衡，居民消费力根本达不到，商铺空置率高，进而导致商铺业主不得不降低租金门槛，影响租金收益。

第二类，回迁房或者廉租、公租区域的商铺。

回迁房的房屋质量低且居住体验差，经数据调研这些区域的人，消费意愿和消费频次比较低且消费周期长，除非有人情往来，否则基本不会到外面去消费，这种片区，除了便利店等刚性需求方向的商家，基本招不到其他商家入驻。

第三类，开业5年内没有运营起来的商铺。

一般的商铺养商期基本是5年以内，如果一条商街开业5年后还没有形成好的商业氛围，那就说明这个商铺产品一定是存在问题的，所以这类商铺坚决不能买！

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商铺投资要注意很多点，盲目入手大概率会亏。所以提醒考虑投资商铺的朋友，务必要记住以下几点：

★ 关注商铺周围居民的经济状况和常驻人口规模，这直接决定你的商铺有没有人气；

★ 关注周围的人流和商业氛围，商铺能不能活下来，与人流和商业氛围有极大关联；

★ 考虑养商的时间（即较好商业氛围形成的时间），商铺投资收益主要来自于租金和未来的增值收益，不能只考虑短期倒卖价值，要站在5年以上的周期考虑招商难度和养商的时间。

★ 关注周边的业态分布，如果商铺自身条件和结构与业态经营不太相符，多半会受到影响；

简单总结：想选到好的商铺一定要考虑供需关系、消费力、人口结构、人流规模和周边的商业氛围，并且要有长期持有的眼光和打算