就今年深圳楼市而言，就像一场大乱斗，先是上半年疫情冲击下房企拼死卖房，年中是购房者恍然大悟全力买房，下半年购房者又经历了一次险些失去入场资格的波折。

本以为经历了这么多，深圳楼市会偃旗息鼓一阵子，但房姐最近发现，冷却的二手市场成交下滑的背景下，藏着这么一个真相：二手房不断的突破历史成交价格。

且不说南山地区的二手龙头盘涨得快，就连平时默默无闻的地区价格都有了非常明显的变化：

比如合正观澜汇最新的成交价居然突破了7万！！要知道，合正观澜汇的房价在我们印象也只是4~5万左右

位于观澜鹭湖片区的金地鹭湖一号10月份以650万总价成交了一套89.21平的房源，单价约为7.3万/平！而同户型房源在7月份只是6.3万/平，就是说三个月提高了1万/平！

看了链家的数据，观澜整体房价也是稳步向上。目前成交均价是6万/平，2019年10月的成交均价为4.9万，同比增加了22.4%！

这样的涨幅趋势对于深圳的飞速房价来说算不上快，但在深圳价格洼地填补来说算是最快之一了，连处在东部位置的坪山今年也至少涨了20%左右！

不得不说，2020年很魔幻，深圳的房价更是魔幻，不管是哪个位置的房子，都是一路上涨！

 

1深圳：闭眼入？

有人就问了：各个区域都涨，是不是可以闭眼入？

倒也未必！要选中未来潜力最大的房子，当然还得需要眼光和专业。

因为有些看着不急眼的位置，其实尚存在着爆发点待挖掘。

我们都知道决定的房子价值的主要因素为学区及交通。

所谓地铁一响，黄金万两，在深圳被诠释的淋漓尽致。

比如地铁10号线，原来平平无奇的坂田因为10号线的开通，房价如插上了翅膀。

就拿信义嘉御山来说，去年的房价还只是6~7万左右，现在打开房产APP，报价多在9~10万。

还有上面提到的观澜房价涨势如此迅猛跟地铁4号线的延长也有很大的关联。

所以，平时要多留意交通的规划，尤其地铁！

谈到被低估的观澜，就不得不提下龙华。

 

2龙华：从1万到10万+

从曾经的龙华到今日的龙华，有多少人被狠狠打过脸~

10年前龙华只有工地和城中村，位于龙华的万科金域华府，精装修的房价也不过在1万左右；

而10年后的今天，打开房产APP，再看金域华府的房价，85平的成交价988万，足足翻了10倍多。

由此可以总结出教训：买房买得不是当下，而是要准把控房子的未来预期，如果一个地段周边配套已经非常成熟了，那么它的价值也差不多到头了。

而今的龙华，好的地段基本已被开发，房价也让人望而却步。如果预算在七八万，只能往观澜走。

3观澜：蓄势待发

为什么说观澜值得被关注呢？

上面说了，买房买的是未来预期，看的是还有多少利好没被兑现。一个地方规划越好，当然价值点也会越多。

龙华到走到今时今日，靠的是交通、商业配套、旧改等，它崛起的逻辑来自多元配套和城市更新带来的区域功能升级。

而观澜，集合了科创、商业、旧改等方方面面多种元素，即将迎来大的突破。

先说科创：观澜有观澜高新园，是龙华6大重点产业片区之一，已经被纳入国家高新区，对标的是南山留仙洞、大学城高新区，科创高地的定位一目了然。

观澜高新园不是独立的，它它所在的梅观科技创新走廊，为深圳中轴的重要载体，连接着深圳北站、华南物流园、富士康、华为、鹭湖科技文化片区等重要空间节点，要打造为产值超万亿元的区域性创新走廊，绝对是观澜发展科创的强大支撑（资料来源：深圳市规划和自然资源局龙华管理局）。

再说交通：地铁4号线的3期工程已正式开通，观澜的地铁时代已来临，首站牛湖站，到深圳北站只需8站，23分钟左右可达香港，40分钟到市中心。

除了4号线，18号线和22号线也规划中，不管是横向串联光明、龙华观澜片区，连接宝安、光明、龙华、龙岗和盐田；还是纵向连接福田保税区到观澜北深莞边境，都对观澜承接辐射和发挥中心作用起到很大的作用。

除了地铁，还有梅观高速、观澜大道或是沈海高速、外环高速等，都让观澜可快速连通南山、福田、光明等中心区。

再说商业配套： 建面近30万平观澜湖MH-MALL是龙华最大的商业中心，由观澜湖集团斥资50亿打造而成，体量接近2个万象城+1个欢乐海岸大小

再说医疗配套：斥资20亿万的龙华区中医院，预计使用时间为2025年；斥资32.59亿元的龙华区综合医院，预计建成时间为2021年

除此之外，新华医院、龙华区儿童医院也在建设规划中；

最后来说说文体配套：观澜文化体育中心、设计方案入围世界建筑节未来项目大奖的鹭湖三馆（龙华区图书馆、群众艺术馆、大剧院）（资料来源：深圳龙华发布）；

以上种种已落地或待落地的配套，足以描绘出观澜未来繁华的模样，但观澜的未来不仅仅如此，这片土地旧改云集，尚有无穷的想象空间 ：

据不完全统计，就有40个大的旧改项目，总体量达到大约2500万平，可以再造3个福田中心区！出名的开发商万科、鸿荣源、华润、佳兆业、卓越等都纷纷抢滩，会让观澜的面貌焕然一新。（资料来源：《龙华城市更新“十三五”规划》）

如今的深圳，已形成多中心的格局，各个中心配套成熟、百花齐放，像龙华的红山、上塘已完善，下一步看观澜。

如果龙华的上个10年你没抓住，那么接下来的10年，且抓且惜。