今天是三月的第一天，一个春情勃发的季节就要来了。

最近来找老司机的读者中，十有七八是想卖房子的，其中一半是投资客，想出掉刚过限售期的次新房；另一半是置换，想把手上的老破小卖掉。

在我看来，这两种操作大方向都是对的，二手房从2021年开始全面转向“买方市场”，也就是卖的比买的多，这个趋势会持续若干年——即便中间由于政策的刺激会短时出现供不应求的现象——但大趋势无法改变。

至于老破小，随着保障房建设力度的加大，未来直接受冲击的就是这类产品。现在不少说保障房没啥影响，因为建设力度太小了，他们完全没有预见到保障房会成为未来基建投资的重要抓手。

但老司机今天不想谈卖房，而是想谈谈买房，准确的说是投资。

 

 

最近一系列政策回暖的力度可谓相当大，先是部分城市降低了首付，首套二成，二套三成。如果说菏泽、赣州这种小城市没啥影响力，重庆、南宁、佛山等二线城市加入，那就不再是“小打小闹”了。

 

紧接着一线城市中上海、广州也放松了房贷，上海提高了涉税指导价，广州大幅度调低了房贷利率，这些“明目张胆”的行为并未受到任何约谈。

在老司机看来，调控的棺材板上，钉子已经撬开了不少，就剩“限购”这颗大钉子，看谁先掀开了。

可以预见，随着政策的大幅度回暖，楼市的回暖指日可待，对于投资嗅觉灵敏的宁波投资客来说，如何在接下来这个躁动的季节里，按耐住自己那颗骚动的心，冷静的选择能够穿越牛熊的、长远的投资标的，就成了一个有挑战性的课题。

讲投资当然就必须讲到奉化，就在昨天还有人留言问我：老司机，奉化什么楼盘值得投资？

每次看到这样的问题，我都有一种发自内心的烦躁，第一，投资是个严肃的话题，需要自己去做功课，去了解市场，而不是轻浮的到处打听；第二，根本不讲自己的状况，比如准备了多少钱？长期持有还是短期炒作？对回报的预期是怎样的？上来就这样没头没脑的问，我真不想回答。

但要真不回答吧，他又会说老司机傲慢。

大家都知道，去年奉化的楼市特别惨，土地、新房、二手房三级市场，没有一级是好的。几乎所有的土地被奉化当地的城投公司拿去，新楼盘全部开分销还啃不动，二手房每个月三五百套的成交，仅相当于每年新增供应的20-30%。

没有哪个板块，比奉化更盼着市场回暖了。

随着楼市好转，奉化的楼盘无疑会加大推广的力度，主打价格，主打潜力，甚至主打产品的各种推广会接踵而来，趁着回暖收割一波早春的韭菜，几乎是一定的。

 

 

奉化的楼市，至少可以分六个大板块：方桥、江口、城东、老城、溪口、滨海。在宁波下辖的所有县市区中，奉化楼市的规模是最大的，板块是最多的，投资客的比例也是最大的。

方桥，一个靠近鄞南和海曙南的桥头堡，头上顶着好几个光环，如生命科学城、鄞南物流基地等，其实我们剥开这些名头看看实质就能够发现，这里仍然是一个不折不扣的以住宅开发为主的新城。

方桥的人口导入，主要依靠的是居住，而不是所谓的产业。

其实，用居住导入人口也不是问题，镇海新城就是这么起来的。方桥的优势在于离鄞州近，无论是高架还是地铁，半小时交通圈基本可达主城区。因此人们认为方桥未来必然会成为鄞州人口的溢出地，投资的潜力也就在这里。

但是，方桥相比于镇海新城，存在着先天不足。

 

 

最大的不足，在于奉化是多点开花——方桥现在不是，未来也不会是奉化的中心。相应的，方桥的配套，比如政府机构、商场、学校、市政公建等，都远远不如镇海新城。

其次，镇海有实实在在的产业做支撑，位于庄市的高教园区、位于贵驷的新材料科技园、以及镇海炼化、沿甬江的工业带等等，都是镇海自住客户的基本盘。方桥的自住人口基本盘，主要停留在理论上。

第三，方桥有巨量的待开发用地，别说三五年，十年内供应量都少不了。一个放开供应的板块，即便新房可以人为的把限价拉高，但二手房市场必定是一地鸡毛。

江口，也可以参照方桥的逻辑进行比对，而且已经有二手房市场可供参考。

 

 

第二个值得说说的是城东/金海路板块，这个板块曾经是宝龙的天下，赚得盆满钵满，但去年投资客散去之后，用句歌词可以描述。

繁华过后成一梦啊。。。

城东板块的崛起依附于两个重要的历史条件：第一个是奉化主城区大规模拆迁，制造了大量被动需求，而当时主城区楼盘不多，城东就成了许多拆迁户的选择；第二个是严格限价吸引来大量投资客，这个板块在相当长时间内，限价在15000元以下，对宁波的投资客来说，这个价格有着致命的吸引力。

但城东同样存在过量供应的问题，仅宝龙一家就上百万的量，而且是在如此短时间内集中交付。早期投资这个板块的人，账面无疑是有浮盈的，但兑现起来会特别困难。

二手房是赤果果的买方市场。

至于17000-18000元这个价位杀进去的投资客，就像方桥20000元杀进去的投资客一样，面临的不仅仅有解套的问题，还可能会有浮亏的问题。

无论是账面上还是实际上，都在亏钱。

奉化主城区除了城东，在老城也陆陆续续有楼盘在开发，同样也是东西南北四面开花。在楼市尚好的时候，奉化老城的房子卖得就不是特别快，没有投资客的抢筹，二万不到的房价，反映出了奉化主城区真实的需求。

冷静下来看，奉化设区之后，主城区这块并没有得到宁波人口的反哺，而是继续在外流。

 

 

最后简单说一下滨海和溪口，把这两个板块放一起，因为它们主打的还是休闲度假、养老等概念，产品和客群上也有不少重叠的地方。

老司机干了二十年房产，也听了二十年有关度假、养老地产的故事，这并不是什么新概念，一直以来都有人想赚这个钱，一直以来也都没有做大。

表面上它们卖的是环境、是生态，事实上它们卖的是无知、是情怀。

许多退休老人买到荒郊野外去，基本上都是出于无知。被样板房迷住了双眼，被销售巧舌如簧蛊惑了心智，交付之后才知道这房子根本没办法住。

小区里一天到晚人影也见不到，买个菜得跑好远，日常用品还得从城里带来，有个急事叫天天不应。

除非有住家保姆，否则买这种房子就是给自己找罪受，最关键的是，想卖还卖不掉。

 

 

还有些人买这种房子是为了情怀，卖得就是老司机常说的情怀三件套：院子、露台和地下室。

楼市始终都欢迎有情怀又有钱的人。

楼市转暖，可能并不意味着又可以放开手脚投资了，恰恰相反，优化配置，精选标的，才是接下来该做的功课。

老司机三月想搞个投资客沙龙，有人感兴趣吗？