昨天上午，宝安的万科大都会拿下预售并公布了销售方案，新房拿预售不是什么新鲜事，因为最近深圳的新房供应是真的多，真正值得关注的点在于打新规则。是的，新房打新又有了新规则。这一次的新规则是：递补选房

 

关于递补选房，万科的销售方案里说明的字数很多，但简单来说就是：万一有购房者选定房之后无法继续签约，放弃房源，那么这些房源被开发商回收之后，直接给那些之前已经入围但没有选房的意向登记购房者再摇号选房。

再通俗点说，就是有人退房，一开始摇号的时候被刷下去的客户可以再来选一次！这个新规，体现的是优先认筹入围者的原则。

与此同时，递补选房新规还有一个好处：减少了暗箱操作的空间。

之前，很多新盘的退房房源，都是直接流入市场，这个时候，拼的就是谁有靠谱的信息源、谁有靠谱的关系。有信息源的购房者，一有风声就会马上拿下，甚至不惜拿出几十万或者上百万的喝茶费，操作空间大了不限制，就容易群魔乱舞，需要制度调整让它规范化。

另外，这个新规对网红盘更有针对性。那些第一次选房都卖不完的新盘，完全没有设置这个新规的必要；能有递补选房操作的楼盘，都是有一些热度的网红盘，这些新盘万一有退房的房源，更容易产生“喝茶费”。

递补选房一出，对这些网红盘乱象的打击更加精准。万科这次率先吃螃蟹，我相信接下来那些很受关注的热盘也会效仿。

这一次递补选房的新规，是今年打新规则多次改变的一个缩影。

回顾今年，深圳的打新规则多次变化。

年初，深圳开启认筹多选一模式，新盘扎堆开盘，购房者只能选择一家认筹，而且新房购房登记统一到官方的认筹系统上，分散了新盘热度。3月份，打新规则进一步升级，开始采取积分入围方式筛选购房者，对购房者进行了细分。优先无房者的原则，无房客户、社保时长更长的购房者积分优势更大，积分最高的是10年内在深无房的单身者和家庭，也就从这个时候开始，基本的打新积分规则被确定下来，

5月份，打新规则再调整，给社保积分设置上限，最高不得超过20年。

 

这一次变化，针对的是那些所谓的社保巨子。那些社保巨子，通过超长的社保年限增加积分，最后反倒积分超过了无房者，动摇了无房优先的原则，这是原有的打新积分政策的一个缺陷社保积分设置上限，相当于给积分入围政策打了补丁。

从新房多选一，再到打新积分政策不断完善，再到这次的递补选房，一个明显的趋势就是：打新越来越规范。老实说，有了比较之后，才发现，以前深圳打新是有多么“原始”和粗放。因为价格倒挂和门槛极低，以前深圳打新就完全是一门生意，什么“妖魔鬼怪”都想来掺和一把，要有多乱就有多乱。从这个角度看，因为有不少投机资本的加入影响市场情绪，所以，去年深圳那种近乎疯狂的全民打新热，其实根本不是正常的市场反应。打新规范化之后，一个明显作用就是拨乱反正、稳定市场预期，市场情绪稳定之后，深圳新房调控的目的也就达到了。

 

打新规则逐步规范，新房的泡沫开始褪去，打新的热度也受到明显影响。去年，深圳有36个新盘日光，日光盘主要集中在宝安和光明，其中宝安日光盘能达到11个、光明日光盘有8个。

图源：格隆汇但今年，盛况不再，日光盘减少，万人摇号也不复存在，就连去年最受欢迎的宝安和光明，都不香了。最近开盘的宝安山海御园，首日去化只有3成......一个宝安西乡的新盘去化率这么低，这放在去年完全不可想象。东部的新盘，就更寒酸了。龙岗的颐璟名庭，221人入围，选408套房，直接不用摇号，按照积分高低选房；龙华大浪的锦顺名居，首日去化只有19%......另一个盛产网红盘的光明区，情况也不咋样。

最新开盘的勤诚达正大城，962批客户选793套房，入围者没有达到3倍。而且入围者连积分都不用看。昨天开盘之后，正大城首日卖了8成，虽然和其他最近开盘的新盘相比，算是不错的成绩，但和去年光明出一个新盘就日光一个新盘的行情相比，还是差了不少！和正大城同时开盘的光明星河天地，是正宗的光明网红盘，最低的入围积分只要64.1分，中签率38.1%。而另一个同样靠近光明大街站的网红盘宏发万悦山，之前3月份开盘的时候，最低入围积分要72.3分，中签率只有35%，星河天地的最低入围积分和万悦山相比，差了接近8分。

 

无论是在西部还是东部，深圳人的打新热情，的确是肉眼可见的下降。不过，不同新盘之间，分化很明显。刚才提到的星河天地，今天开始选房，虽然关注度、入围积分都不如之前开盘的同地段楼盘宏发万悦山，但还是实现了日光，573套房全部卖完！归根结底，供应增加之后，人们选择变多，也更倾向于谨慎选择。那些质量和地段太差的新盘，没有了市场泡沫，大概率会变成“狗不理”。那些地段、品质、配套上佳的网红盘，基本都是“免检产品”，所以热度有保证。

在打新规则进一步完善，供应持续增加的情况下，未来打新的分化会更明显。火得还是会火，冷门的新盘，就没那么好混了。

 

新房热度下降，供应增加，对真正想买房的人是好事。这周周一，住建局公布了深圳今年第三季度计划入市的新盘信息。

 

商品住宅和商务公寓项目共36个，其中住宅项目有30个。其中，有不少是网红盘，比如：

南山的正天龙雅居、赤湾开云府； 前海的嵘玺家园； 光明的金地峰境瑞府、电建洺悦鹏著花园、云科府； 福田的海德园、加福华尔登府邸 龙岗的颐安都会中央花园

 

第三季度，这些网红盘中，我觉得最值得关注的有5个，前海1个、福田1个、光明3个。其中，前海的嵘玺家园（即领玺二期），靠近妈湾地铁站，真前海地段，价值毋庸置疑，前海少有的高端住宅楼盘。一期去年10月份的时候已经交房，二期价格大概率在11万/㎡左右，和前海二手房价格倒挂明显。福田的海德园B区，安托山的豪宅盘，推出的户型都是120㎡以上的大户型。配套上靠近安托山地铁站，对口的是“红岭小学+深高初中”双名校。

海德园效果图这两个盘都在豪宅地段，关注度很高，其中海德园入市的信息都已经传了大半年，第三季度会不会再次放鸽子还不好说，但可以肯定的是，即便入市，资金门槛肯定也会比其他盘更高。光明的三个盘，相对比较亲民，我认为它们比其他新盘更值得关注，一个是地段好，更重要的一个原因就是价格相对比较亲民，倒挂也比较明显。其中，金地峰境瑞府二期距离光明大街站比较近，预计价格参考一期只要5.1万/㎡。

电建洺悦鹏著花园是限价楼盘，限价约5万/㎡，云科府距离地铁最远，预估价格也在4.9-5万/㎡之间。

去年，我给大家的打新建议是不要追逐网红盘。但在新盘数量增加之后，形势发生了变化，我觉得现在已经是追求网红盘的好时机。如果资金和积分合适，完全可以多多尝试着去打网红盘。对于购房者而言，现在供应增加，打不了这个还有下一个，打新的机会成本实际上在变小，打新的红利期难得，现在不冲一波网红盘，下一次又不知道要等到什么时候。