看到篇文章的人如果是第一次开店的话，要先有一个心理准备，投资需谨慎，投资有风险，投资开店不是甩手掌柜，如果是想开个店什么都不用管了，每天坐等收钱的话，现在的市场已经没有这种好事了，竞争越来越激烈，公寓式酒店因为门槛低已经变成了一个红海市场，一栋公寓几十家店的情况比比皆是。

公寓式酒店和传统酒店很类似，最重要的就是选址，位置基本决定了未来这家店的营收。目标客户主要是学生客源/游客/商务客人。所以位置可以是大学城/CBD/景区。但是景区和大学城的淡旺季比较明显，慎选。尤其是景区，哪怕旺季溢价能力再强，淡季的可怕程度也会远远超出你的想象。举个例子，莫干山的民宿整体出租率能达到30%就很不错了，哪怕平均房价能达到2000元，但是出租率被拉低后，整体收益很难达到预期了。所以目前来说CBD首选，客户群体以商务客人为主。

第一个项目的话第一次收房尽可能控制在10间以内（除非是整层）先低成本测试。收房以同一楼层为主，有条件的话整层运营最好。切记不要想着大的房间能卖上价，刚开始一定是收小面积房间房租低（除非是整层）。建议在第一个项目启动的一个月内直接在同一个城市启动第二个项目。如果第一个项目测试成功的话最好不过，但是如果第一个项目达不到预期，发现市场有问题的时候，这个时候有两个选择，首先考虑的是转让，如果不好撤出的话，可以选择长租，但是长租的回报率很低，这个时候如果第二个项目可以达到预期的话果断壮士断腕，将装修的软装部分全部转移到第二个项目上，扩充第二个项目的体量。公寓式酒店的回报相对来说还是不错的，很短时间就可以将第一个项目损失的房租押金收回。

房间数量的话需要调查周边市场的平均卖价，如果说这个项目是新楼盘的话会比较难以判断。因为公寓交付体量一般比较大起码1000多套房源，不确定最终会有多少家公寓式酒店进驻，未来市场是怎么样的，甚至很有可能因为这个公寓楼冲垮附近酒店的价格体系。但是最低房间数量最好在30间房以上，因为最少需要三个前台，低于30间房人工成本占运营成本太高。建议是先收半层（因为部分城市半层是办消防最低条件），然后看运营情况酌量增加房间数量。举个例子15间房运营一个月之后发现每天能满房，那么提前采购软装材料（主要是床/布草/纱窗/电视等等），联系房东收房（可谈一个月免租期），装修时间基本上一天都能搞定，上午签完合同装修，晚上就能售卖，当月就能回一部分装修款（免租的房租）。所以一定不要直接拿够数量房间，一定要边运营边收房，直到收到出租率低于90%，然后优化运营，提升出租率后再重复收房。

递增一定要每三年递增多少，不要每年递增，每三年递增的意味着前三年不递增。因为一般公寓市场比较不成熟，给自己留足空间。

房租要看营业额，不能超过你预估营业额的50%，越低越好，如果市场平均房价250，预估出租率90%，月房租不要超过250X90%X50%X30=3375元。

假使一个月内我要在一个一线城市开业，首先我需要花一个小时的时间将这个城市大概已经有酒店公寓的楼盘统计出来，然后花一天的时间和这些楼盘的中介联系确定每个楼盘的房租，大概一个月内能收到的空房数（拿的多中介费总价可以谈）。综合这些楼盘已有公寓酒店的线上数据（点评数量，总销量等外网可以看到）。选取几个候选位置，花一周时间观察这几个侯选位置的卖价满房情况，并且和中介实地看房，最终确定可行性较高的至少三个位置。针对其中一个位置联系中介收房以及联系代理注册公司（以第一套房源地址注册公司），提前联系供货商主要包括布草洗涤公司/一次性用品/布草/打扫房间工具/床/电视/窗帘/沙发/茶几/床头柜/灯/饰品/宽带等。在公司营业执照下来的同时进行平台上线（同步进项装修，预计一周），平台上线图片房型价格均可为虚拟状态。装修完成后立即拍摄新的照片更改线上照片，完成后即可打开平台房间进行售卖。（以上部分省略了上传系统办理，线上运营的部分，以及招聘工作，基本上穿插进行，一个月的时间很充足）

很多细节上没有展开，写着写着感觉每一项都能展开很多。如果是想做公寓酒店的朋友，总之一个建议先自己尝试着经营一家体量小一些的，一定会有很多坑在等着你往里跳，大家都是花钱买教训，下一次开店肯定就得心应手了，关于细节部分有想法的朋友私信沟通，互通有无，共同进步。