前边文章给大家介绍了什么是REITs，介绍了特许经营权REITS和产权REITs的区别，REITs收益率如何看。很多朋友看了之后表示还是不知道该怎么投资REITs，那我就直接写一篇投资方式的介绍供大家参考。

我虽然是现在写的这篇文章，但是不代表我建议大家现在购买REITs，相反我觉得现在不是一个好的买入时机。现在可以提前储备知识，等待下批REITs的到来。REITs是一个好的资产，但是不管多好的资产，投资的前提必须是有一个合理的价格，就像大家都知道飞天茅台是好酒，不仅好喝还可以投资，但是如何现在卖给你5000一瓶的普通飞天茅台，你愿意买吗？REITs是适合长期投资的资产，但是这不代表在任何价位买入都是可以长期持有的。

下面进入正题，REITs投资分为打新、二级市场买卖、优质REITs的判断标准三部分介绍：

一、打新

（一）REITs和股票打新的区别

REITs的打新其实严格来讲不叫打新，应该叫认购，就是类似普通公募基金的认购，和股票打新完全不一样。大家都知道，股票打新是摇号制，你打新的时候给你分配了编号，如果你的编号的尾号和中签尾号匹配，那么就中签，没匹配就一签也中不了。REITs打新是按认购资金的金额大小按比例配售的。举个例子，某REITs面向公众投资者一共发行3万份，发行价是5元/份，市场上所有公众投资者总认购资金是600万元，小明共认购了4万元，那么实际取得的金额近似为3*5*4/600=0.1万元。

感觉中签的金额很少是吧，这里面有几个原因，一是公募REITs还处于试点阶段，公众投资者对于这个复杂的新产品比较难了解清楚，证监会出于保护普通投资者的目的，减小了公众投资者的认购份额数，把大部分的份额数分给了战略投资者和网下投资者，这些都是机构者，对于这个新产品学习的比较快，而且机构的抗风险能力要比个人强很多；二是目前REITs在试点阶段，新发行的产品还比较少，僧多粥少，所以不够吃。

相信随着REITs的不断成熟和普通投资者的不断学习，证监会会放出更多的份额供公众投资者认购，而且新发行的产品会越来越多，大家打新就能打到更多的份额了。

（二）REITs打新的信息去哪看

REITs发行前基金管理人都会提前在交易所发布公告，所以最全面准确的方式就是多看交易所的信息，大家可以关注一下沪深交易所的REITs公众号，上交所REITs和深市REITs，也可以收藏沪深交易所REITs的官方网址：项目动态 | 上海证券交易所和公募REITs信息平台-项目动态。一般各个财经软件也会及时推送相关信息给大家，可以做多手准备，避免错过。

（三）打新的具体操作

假设通过上面的信息大家已经知道某REITs要发行了，大家就可以打开自己的炒股软件，找到基础设施基金，开通交易权限，如果实在找不到位置可以给自己的开户券商打电话询问。基础设施基金的权限开通之后就可以认购REITs了，先取得新发行REITs的代码，如果不知道就去上面说的沪深交易所的网站里看发售公告，公告里面会公布REITs的代码。在炒股软件里输入REITs代码，找到对应的REITs就可以认购（打新）了。当然，大家也可以找银行或者其他基金代销机构去购买，只是购买方式的差别，认购比例不会受到影响。不过找代销机构在场外购买的想卖出就略微麻烦一些，目前需要先转托管到场内才能卖出。

大家注意一点，由于是按照认购资金的比例配售，用越多的钱去认购就会获得越多的份额，这时候可以想办法多弄一些资金参与，具体用什么办法大家开动脑筋去想。没认购成功的资金一般2-4个交易日就退回了。按照目前市场对REITs的追捧程度，打新中的份额，一般收益在30%以上，不过也有例外情况，平安广州广河REIT的收益率目前就只有6%左右。

二、二级市场买卖

（一）交易的具体方式

上面给大家讲了打新，这里讲下二级市场的买卖方式，同样是先开通基础设施基金的权限，然后找到想买入的REITs代码，找到对应REITs后选择买入就可以了。卖出的话从持仓里面选择要卖出的份数就可以了。

（二）二级市场交易规则

这里提醒大家几个重要的规则，特别全面的规则可以自行搜索，就不过多展开了：

1、上市首日的涨跌幅限制是30%，非首日涨跌幅限制是10%；

2、T+1，即今日买入，下个交易日才可以卖出；

3、竞价交易的最小份额数量是100份或其整数倍，卖出时余额不足100份部分，一次性申报卖出；

4、通过场外代销机构买入的，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。

（三）何时买入和卖出

REITs作为一种证券，和股票一样，其涨跌受很多因素的影响，不过REITs有自身的价值，价格不管偏离价值多少，终究还是要回到价值附近的。REITs价值如何判断大家可以看我的其他文章，这里不多介绍了。从我自身的专业角度分析，目前的REITs泡沫非常大。

对于比较优质的REITs，目前投资者内心中都会有一个比较大的收益率要求，一般这个预期超过30%，所以如果优质的REITs上市首日涨幅小于20%，大家可以尝试买入，不过像建信中关村REIT这样的上市首日涨停，而且是超大金额封板，这样的情况第二天还要不要参与大家只能根据当时的市场情绪和对炒作资金的操作手法来判断了。比如情绪依然非常火爆，就可以考虑参与；主力资金没有离场的迹象，也可以考虑参与。如果主力资金开始大幅卖出，同时换手率明显提高，那大家就要警惕一些了。

从某REIT的操作手法看，资金的操盘和很多股票的炒作手法类似，先持续拉升，吸引散户进入，然后卖出一部分，表现为价格的下跌，当散户质疑价格能否再次上涨时，资金再次拉升价格，给散户更多的信心，很多散户不知道REITs的价值和风险如何判断，以为上涨就是有道理的，散户会投入更多的资金进来，炒作资金趁这次机会陆续减仓直至减仓完毕。当然这只是其中一种炒作手法，也有手法凶悍的，极速拉升之后直接疯狂出货砸盘。

所以没有公式化的卖出规则，要根据行情和主力资金的变化、换手率等等因素综合判断卖出时机。如果不想特别贪心，事先设定一个比较满意的收益率，达到即可分批卖出，也是一种不错的卖出方式。

三、优质REITs的判断标准

现在上市的REITs已经有11个了，涨跌幅差距非常大，有最大涨幅10%多一些的，有翻倍的，该怎么判断哪个是优质的REITs呢？在扩募规则还没出台的情况下，我觉得有以下两个判断标准：

（一）现金流稳定

像保险资金这样的机构投资者之所以考虑投资REITs，一方面是因为REITs的期限长，另一个原因就是分红比较稳定，风险较小。有哪些项目属于现金流稳定的呢，我觉得有以下几种：

1、市政供水、供热、供气、污水处理

只要这个城市的人口不是流出的，市政的供水、供热、供气、污水处理项目都是非常稳定的，这些项目一般都是当地政府授予国企的特许经营权，由国企进行经营的，每年的经营情况很稳定，受宏观经济或者外部冲击的影响很小。比如近几年的新冠疫情，对世界经济都造成了不利影响，但是人民基本的生活都是要保障的，供水、供热、供气、污水处理基本不会受到不利影响。

2、优质的产业园区

产业园区的收益来源主要就是入驻园区客户的租金，在租金水平保持不变的情况下，现金流稳定就意味着出租率稳定。选择入驻产业园区的企业有很多都是处于初创期的企业，为了节省成本，选择到不在市中心的产业园区进行办公和研发，这类企业的经营风险也是比较大的，一旦出现经营困难，租金很容易形成拖欠。特别是在疫情的情况下，对于小微企业生存压力倍增。

这时候优质的产业园区要体现以下几个优势：

（1）对客户有很大的吸引力

长期保持95%以上的出租率，且经常有客户排队要求入驻园区。这种情况下即便有客户因为经营困难无法缴纳租金，也可以清退欠租客户之后立马让新客户入驻，维持出租率的稳定。

（2）相比周边园区有足够的竞争力

在服务、区位、办公环境，价格等方面相比周边园区有足够的竞争力。不能只是通过低价竞争或者单一优势暂时保持高出租率，一旦这个优势被超越，可能会出现客户大量流失的可能。

（3）当地产业政策稳定

地方稳定的产业政策是产业园区发展的基础，如果当地的产业政策经常变化，或者产业定位不明确，可能会导致当地产业发生较大变化，如果产业园区的厂房或者办公楼定制性比较高，针对新产业进行调整就会造成额外成本，影响REITs的分红。

3、大部分清洁能源电站

像光伏、风电、水电、核电等清洁能源电站，一旦建成并网运营，成本端是非常稳定的，来自大自然的能量可以免费使用，核电的核燃料更换也是有比较固定的周期的；收入端的电价也是比较稳定的。虽然国家在推行电力向市场化方向改革，不过目前市场化部分的电力占比非常小。电价关系国计民生，国家在电价改革方面会非常谨慎，所以光伏、风电、水电、核电等清洁能源电站的收入端也是非常稳定的，对应的现金流和分红也是非常稳定的。

4、保障性租赁住房

保障性租赁住房在全国大部分地区都是比较抢手的存在，相同的条件下比市场化的住房租金要便宜10%-50%，这么好的价格肯定是不缺少租户的，特别是对于比较大的城市。目前已经有部分保障性租赁住房项目申报到了国家发改委，下一步就会推荐给证监会审核，大家可以期待一下市场的反应了。

（二）有一定的升值空间

对于特许经营权REITs来说，底层的资产是特许经营权，可以理解为一种收费权，基本不对应或者只有很少的实物资产，也不包括土地使用权，可以忽略其价值增值。

产权REITs的底层资产是包含实物资产和土地使用权的，一旦周边的地价出现上涨，产权REITs底层资产的土地使用权也会随着增值，带动REITs价值的提升。地价的上涨还是要有人口和经济的支撑，以及考虑REITs发行时的地价行情，如果因外部因素导致REITs发行时地价处于较低水平，人口和经济的支撑依然存在，那未来就会产生地价增值的预期，从而产生REITs增值的预期。

美国的REITs之所以能出现40年上涨140多倍的情况，个人认为主要原因就是过去40年地价和房价的快速上涨。美国的REITs是可以投资商业地产的，而且赶上了房地产快速发展的时期。即便中国也不差，1990年上海的房价大概是200元/平，目前按5万元/平的价格算，30多年来上海房价上涨了250倍。

最后做个总结，根据稳定的现金流和增值预期选择优质的REITs，打新虽然中签比例低但是依然要参加，二级市场买入和卖出要根据涨幅和资金的变化去综合判断，虽然目前投资者对REITs有普遍的上涨预期，但是也要注意风险，机构不是散财童子，不要过于贪心。