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5月17日晚间，首批9只基础设施公募REITs项目获得中国证监会准予注册的批复。

该消息也是迅速引起广大投资者的热议，在近期基金市场遭遇冰火两重天的情况下，新产品的发行总是会受到热烈讨论。那么REITs到底是什么呢？

 

REITs是什么？

 

REITs全称为房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

简单说就是通过募集中众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益，比如投资高速公路、产业园区等。

这是一种很新潮的投资产品，但在国外这种投资模式已经比较成熟了。

 

REITs的境内外发展情况

 

 

 

20世纪60年代REITs就已经诞生在美国，几十年来，在存量规模、市场影响力以及市场接受度上均有明显提升。截止2019年末，已有约40个国家和地区制定了REITs相关法规，全球REITs市值突破2万亿美元。

 

而在我国，2008年12月，《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》首次明确提出开展REITs试点。2014年以来，我国境内开始依托资产证券化业务、采取私募方式，发行多单“私募REITs”。2020年4月30日，公募REITs正式在基础设施领域启动试点工作。

 

深交所是境内最早引入REITs产品的交易所，也是国内重要的“私募REITs”市场。截止2020年6月底，深交所已发行私募REITs产品40只，累计发行规模约823亿元，形成国内规模最大、不动产类型覆盖最全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的REITs市场。

 

但之前发行的都是私募REITs，普通投资者没有资金没有渠道去参与，这一次审批通过的则是公募REITs。

 

投资者及投资方式

 

REITs一般不限定投资者范围，机构投资者和个人投资者都可以进行投资。

 

从全球的经验来看，REITs往往较为契合养老金、保险机构等和长期机构投资者以及财富稳健增长型的个人投资者的需求。

 

REITs既可以在首次发行时认购，也可以在证券交易所购买。有退出需求的投资者可在证券交易所卖出。

 

投资者投资股票分享公司利润，投资债券获取利息，那REITs的投资收益来源是什么呢？

 

REITs的收益来源以及特点

 

 

 

国际上最常见的REITs通过持有并管理运营不动产物业，以租金收入以及物业资产增值为主要收益来源，这一类为权益型REITs。

 

另外还有一类抵押型REITs，是向不动产所有者或不动产开发商提供抵押贷款，或通过购买抵押贷款支持证券等间接提供融资，其收益主要来源于贷款或证券利息。

 

搞清楚了REITs的本质，那么REITs的特点也就很明显了。

 

投向明确

 

大多数国家均规定了REITs资产投向不动产或不动产相关资产的最低比例要求，比如美国、新加坡要求REITs不低于75%的资产需投向不动产相关资产。

 

强制分红

 

REITs一般设有强制分红比例，美国、新加坡、英国等国家要求每年至少要把90%的可分配收入作为分红向投资者分配，REITs投资者可获得相对持续、稳定的当期收益。

 

以美国为例，根据富时指数统计，美国REITs在长期投资领域具有一定优势，持有REITs20年以上的年化回报率高于标普500指数以及道琼斯工业指数。股息率方面，由于其强制分红的特点，长期以来REITs市场业绩表现突出，近20年REITs股息率均保持3.66%以上，领先于标普500指数。

 

税收优惠

 

目前大多数国家或地区在REITs层面免征项目公司所得税，避免了双重征税。部分国家和地区对投资者层面、REITs运营层面也同时出台了相关税收优惠政策。

 

流动性高

 

REITs面对个人和机构投资者公开发行，在证券交易所上市流通，投资门槛低。从国际市场来看，流动性较好。

 

REITs的风险

 

 

 

看起来REITs很不错，但是作为一种投资产品，它也肯定是有着自己的风险的。

 

主要风险还是REITs投资的物业租金下滑、估值下跌，就会影响到投资者的收益了。

 

由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收欠拖欠。物业资产无法正常运营以及资产估值下跌等后果，进而影响REITs投资者的投资收益。

 

此次公开募集资金的9只REITs主要投资方向还是以仓储物流、收费公路、机场港口等基础设施和市政建设、产业园区等基础设施为主。

 

投资者可以根据自己偏好以及对未来不动产方向的看法进行理性投资。