前几天发了一篇文章『上海不到3年跌去12%，户均亏损超50万，但这191个小区却逆势抗跌』，当时我在写作的过程中发现按照链家网的历史成交数据来看：
2017-2019年上海房价合计下跌约12%
其中2017-2018年下跌约8%
2018-2019年下跌约4.2%
不禁想起了自己2017年底曾经写过的一篇文章『2年后上海房价下降13%』（点击可阅读原文）。在文中我当时推测：
2017-2019年上海房价下跌约13%
其中2017-2018年下跌约10%
2018-2019年下跌约3%
突然发现2年前做的推论从结果来看竟然还挺准的，确实是一种非常奇特的的感觉。
毕竟在2017年那样一个人心思涨的年代，会得出这样的结论完全是出于基于一系列假设的逻辑推导，连我自己很难完全相信。
不过从现在来看，当时文章中的一些假设其实有较大的偏差，比如说平均房贷利率至今没有超过6%，而工资增长水平在2018年实际不仅连文中预期的1.43%都没有达到，甚至还比2017年下降了1.85%（参考智联招聘发布的春季平均工资）……
今天把这篇旧文重新贴出来，主要只是分享一下当时房价推论的逻辑。以下为原文：
前言
最近小半年时间，上海房价终于对冷淡的成交量低头，开始小幅下降。
但是很多购房者却感觉房子虽然便宜了，但买房却并没有便宜。
通过研究发现，这其实不只是一种感觉，而是正在发生的事实。
最主要的原因在于过去一年房贷利率快速上升，造成了实际买房成本的预期值（毕竟利率不是锁死的）不降反升。
这让我意识到，利率对楼市的影响要远远超过大多数人的认知。
实际上，上海的房价就是被居民现金流框死的。毕竟人可以疯狂，但现金流是硬约束，付得出月供才能买得起房产。
而利率绝对是影响居民现金流情况的最重要因素之一。
那么，在收入增速放缓、房贷利率上升的情况下，根据计算，上海房价2年后也许将成为一个低点，这个低点较现在房价也许将会是下降13%。
PART1 为什么房子便宜了，买房没便宜
如果将链家网去年10月至今的挂牌中位数价格绘制在一张图标上，我们就得到以下这张图。
从图中我们可以得到几点信息：
- 上海房价确确实实下跌了；
- 9月开始连续4个月持续下降；
- 从年初高点至今房价相当于下降了3.8%。
从年初57984元/平的到12月的55757元/平，相当于同样100平的房屋便宜了22万。
但为什么很多购房者却并没有感觉买房便宜了？
最主要的原因在于房贷利率在今年快速上升。
根据
根据Wind数据上海近1年首套房平均房贷利率显示：
- 今年的房贷利率持续上升，特别是6月左右开始上升趋势进入猛烈加速状态；
- 截至10月底，实际的房贷利率已经从年初的4.52%上升近50个基点至5.01%。
并且由于Wind这一数据是按照季度统计的，所以应当注意到：
- 实际的曲线应该是更加平滑的上升曲线，而不是阶梯式；
- 目前利率实际更高，根据融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，11月首套房贷款平均利率已经达到5.36%。
为了更直观的理解，举一个直接的例子：
下图是在同样购买100平房产，30%首付，30年按揭情况下，近1年不同时间点上买房，按揭到期时累计付出的人民币金额
可以看到，虽然房子便宜了，实际买房成本反而增加了：
- 1月和12月对比，在12月仍然以5.01%计算的情况下，房子虽然便宜了22万，但买房成本反而增加了6万。
- 如果按照融360统计的11月5.36%计算，买房成本将达到953万，即房子便宜22万情况下，买房成本反而增加了整整37万。
很多人都理解利率的变化对于买房成本的影响很大，但并不会意识到影响这么大。
PART2 居民现金流就是房价硬约束
上海房价为什么是5w+？
本号同事9月底曾经发布过研究，详情可以回去翻找一下。
简单总结一下就是：
居民的现金流情况锁死了房价的区间。
如果我们假设两口之家最多能够拿出一半的工资作为月供，那么根据当时的平均房贷利率和首付比例，就能计算得到最大贷款金额。
并进一步得到这一情况下对应的上车盘的房屋总价（只贷20年是因为上车盘大多是老破小）。
用这个计算得到的上车盘总价去除以链家上车盘的面积中位数（200w以下），就得到了这一逻辑下的上海房价。
非常吻合实际情况：
2015年3.5-4.0万平，2016年5.0-5.5万/平，2017年5.5-6万/平
因此，可以认为居民的现金流情况锁死了房价的区间这一假设是合理的。
而从上表也可以看出，这一假设下的变量就是：工资、房贷利率
工资和房贷利率这2个变量决定了上海的房价是多少。
PART3 利率、工资可能怎样变化
一、先来聊聊利率问题
任泽平说，房价涨跌短期看金融。这句话我是很认同的。
上图显示的是2008年底至今房价涨跌与房贷利率的关系，我们可以看到几点：
- 负相关性。房贷利率一旦进入上升趋势，房价涨幅往往就开始收窄直至转为下跌，反之亦然；
- 当前利率仍低。从历史数据来看，2008年底至今的差不多9年时间里，有5年时间（ 2011上半年-2015上半年）房贷利率都在6%以上；
- 目前的情形与2010年11月左右相似。不论是09年和16年楼市的暴涨，还是利率的点位和趋势。
你以为买房成本已经骤升，实际上当前利率还处于历史低位。
同样500万的房产，现在的利率水平是5.01%，假设房贷利率上升到了2012年时的峰值7.62%。同样30年按揭到期，前者总共付出819万，后者则是1041万，整整多付222万，一年7万多。
那么房贷利率有可能上升至7.62%么？
说实话不知道，但是未来利率持续走高是大概率事件。基于2个理由：
- 外部原因：全球范围内的货币收紧预期，中国不可能逆水行舟；
- 内部原因：去杠杆大背景下，特别是金融去杠杆下，货币本身收缩。（最近的例子就是资管新政的发布使得20多万亿的银行表外理财纳入新的监管体系，一方面要留足更多的准备金，另一方面总量将会严重收缩，能够对外放款的额度将严重受影响。）
二、
二、再来聊聊工资问题
工资实际上也与利率显著相关。
并不是谁决定谁，但是确实是相关的。一般来说，工资增长推动物价增长，而物价增长又会反过来增加提升工资的压力。
以过去4年为例
虽然为了不过于复杂，表中仅仅罗列了名义工资和平均房贷利率，而非经过价格修正的实际工资和整体市场利率。但是也可以看到：
- 2014-2015年持续的较高利率对应工资较低甚至负增长；
- 2016-2017年持续的较低利率对应工资高增速。
在未来大概率利率持续走高的情况下，我们还将会看到工资的增速明显放缓。
PART4 猜想2年后的上海房价是多少
目前的情形和2010年11月左右确实比较相似：
- 2009年楼市大涨，2016年楼市大涨；
- 2010年下半年开始利率加速上升，今年下半年利率开始加速上升；
- 2010年11月平均房贷利率5.03%，今年11月利率5.01%。
我们来做一个猜想：
如果2010年11月的历史重演，看看2年后的上海房价将会走到哪里。
说明：
- 2018年利率我们使用2010年12月~2011年11月平均房贷利率，即6.43%；
- 2019年利率我们使用2011年12月~2012年11月平均房贷利率，即6.98%；
- 对应2018年和2019年的工资增速如果参考2014-2015年，是有可能发生负增长的，但为了保守起见参考2014年的1.43%。
计算结果如下表所示：
按照这个猜想，以当前房价57606元/平为基准来看：
- 2年后房价50105元/平，下降13%；
- 明年将会有一波较大幅度的下降，大概在10%；
- 后年房价将会比较稳定，略微下跌3%。
PART5 最后的话
一、简单总结一下：
房贷利率对于楼市影响非常大。
因为它与决定楼市价格的2个因素(工资和月供)息息相关。
本文认为基于内部和外部的双重原因，未来利率将会持续走高。
目前的情形与2010年11月左右非常相似，我们如果假设历史将会重演，那么根据计算：
- 2年后房价50105元/平，下降13%；
- 明年将会有一波较大幅度的下降，大概在10%；
- 后年房价将会比较稳定，略微下跌3%。
二、如果猜想成立，这意味着什么：
- 房价还会下跌，距离见底时间尚早。下半年开始房价下跌仅仅只是一个开始，明年才是楼市真正的考验。楼市抄底还为时远远尚早。
- 虽然房价下跌，但是跌幅并不算深。两年合计13%的下跌对于自住者来说其实并不算什么，但是高杠杆的朋友们日子可能就非常煎熬了。
三、如何看待这篇文章：
1、文章中房贷利率持续上升和工资增速放缓的判断我认为应该是比较准确的。
这必然导致未来一段时间，如果政策环境不变，购房成本上升，楼市继续下行。
2、2年13%跌幅的计算结果谨慎参考。
没有人是先知，未来走出2011-2012年的走势是一种可能性，但最多也仅仅是一种相对较大的可能性。
并且由于2016年的涨幅远高于2009年，实际上我认为为了稳定，未来利率的上升会相对更平缓，或者峰值低于2011-2012年峰值，或者达到峰值的时间更长。
也就是说只要不发生系统性危机，我认为13%的跌幅应该已经属于比较极端的情况。未来2年虽然市场不会好，但也不会太差。
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