土地流转：提振疫后经济的又一良方猛药

本周末，在国外疫情迅速扩散、外围市场连续暴跌的背景下，高层利好频出，呵护证券市场的意图坚决，且调控艺术越来越高超。

尤其是值得点赞的是降准降息不是一起出台，而是细水长流，保证A股市场行稳致远。而市场给予的正面回应是A股逆势中突围，顽强阻击国外疫情所带来的负面影响，走出了历史上未曾有过的鹤立鸡群行情，壮哉，我的大A！

尤其值得注意的是，周末央妈除发布降准并进一步释放降息预期的同时，国务Y还出台了《关于授权和委托用地审批权的决定》：一是将可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市批准；二是试点将永久基本农田转为建设用地和批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。

与后疫情强推的新基建七大领域建设同等地位、同样重要的是此次土地流转审批权限下放的重大战略决策部署，是高层确立的又一经济增长极！

《决定》出台的战略意图在于：避免走铁公鸡大基建老路，规避房地产市场的恶炒。

而恰恰是独辟蹊径将后疫情经济提振重任放在了农村集体用地制度改革这块大蛋糕上，中长期意在强化农用地的集约化管理，推进城镇化建设，打胜打好扶贫攻坚战。

而短期目标是加速农用地流转、改性、立项、建设的报批时效，推进幅员辽阔的农村基础设施建设，刺激后疫情经济的快速增长，释放强劲的政策红利并反哺于农村经济和农民腰包，堪称一箭多雕，不愧为是一剂猛药良方，彰显了高层在疫情前后表现出的卓越领导和决策能力。

作为投资者，我们理应清醒认识到最高层的高瞻远瞩、战略定力和顶层布局，并与最高层保持步调一致，同舟共济、共担后经济振兴之历史使命！

一、基本判断：土地流转后的价值

决定土地流转后的价值取决于以下五个方面：

一是流转后单位面积格价；

二是流转后拥有的土地总面积；

三是流转后落地项目性质；

四是地主具备的开发能力；(上述四点适用于《决定》第一款。即适用于除永久基本农田以外的农用地有流转审批权限的各省市)

五是土储地址隶属于试点省市。(上述五点适用于《决定》第二款。即适用于全部农用地均有流转审批权限的北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个试点省市)

二、基本分析：审批权限下放的幕后玄机及影响

一是要取得流转后较高的土地单价估值，必须以一线大城市、经济发达地区、主要交通枢纽区、著名旅游景区、1小时直达一线大城市城中心的自然生态宜居区、国家级的各类经济特区(包括自贸区、工业园区、高科技园区、港口仓储物流园产等)为强劲依托。

二是要取得足够辽阔的土储面积，便于重磅、有影响项目落地。尤以京津冀协同发展区、粤港澳大湾区，长三角一体化区域为重中之重。

三是要有国家级的战略规划驱动，涉及国家级、国际水准的项目辐射能级和区域联动效应。

四是土储"金主“系省级以上国资背景的大企业，首选土地在上市公司名下的，次选土地在大股东名下但旗下系"独子“的上市公司或大股东已明确承诺赋予其开发任务的上市公司。大股东或上市公司最好是城建、城投、房企类公司且具备大型、基础、综合、配套项目开发资质、能力和经验。

五是全国各省市中，首选八个试点省市的上市公司；次选经济发达、区位优势突出、旅游资源富集的热点城市上市公司；再选偏远、落后省市的上市公司。

三、基本结论：这些上市公司要彪了！

根据上述分析判断，土地流转受益公司的三六九等现已浮出水面：

第一梯队：

上实发展：其大股东拥有的位于上海市崇明区长江入海口的13万亩农用地，未来定位为国际宜居生态岛、上海市的后花园。大股东已承诺赋予上实发展为其唯一的开发平台；又因地处我国最发大地区、与市中心近1小时车程(长江隧桥已贯通，满足新落户高端人才的宜居要求)、疆域辽阔的滩涂平地开发成本(无动拆迁费用)极其低廉，未来土地升值无以限量，升值的基数平方效应无以匹敌！

海南橡胶、海航基础：独享国际旅游岛、自由贸易港区位优势，坐拥土地量大质优。

广宇发展：大股东拥有海南三亚、海口等名胜景区、黄金地段大量未开发的土地储备，当初其廉价圈来的土储面积不少于本岛的海航基础。该股系大股东鲁能集团(央企)的"独子“上市公司平台，也是唯一的地产整合平台，在当年重大资产重组时就已明确：将来时机成熟后将海南所有的土储项目一并注入上市公司。

苏垦农发：地处经济发达地区和富饶的鱼米之乡，土地流转后升值空间可观。

北大荒、亚盛集团，永安林业，吉林森工，青山纸业：拥有的良田、林区面积均达百万亩以上，尽管价低但量大，流转上市后升值空间依然凸显。

第二梯队：

岳阳林纸、景山纸业、ST景谷、罗牛山、海航创新、亚通股份、辉隆股份、丰林集团，新农

 

第三梯队：

土地流转板块中，除第一、第二梯队以外的上市公司。属小打小闹、蹭蹭热点之辈

备注：
1、上述罗列的土地流转受益上市公司是贴主依据其拥有的土地面积、所处地段以及所处城市是否热门等因素，综合判断其流转后的升值空间大小来排序的。其统计、判断及排序肯定有不准确、不合理的情形，烦请跟贴赐正。

2、此次土地流转审批权限的下放适用于农用地性质，而工业用地和商业用地不适用，因此大多数的房地产开发公司无缘本次政策红利。

3、上述列举的土地流转受益上市公司是本人的一家之言，投资者据此入市，其风险自负。

写在最后：

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