跑市场一线，其中一个重要渠道便是产业园区。银行、券商、律所、财税等服务机构也是产业园区企服板块重要的一环。

产业园区招商，对内背靠自有的链主企业和股东，对外依靠大到投行咨询小到中介公司。

本文浅析市面上主流的产园分类和融资探讨。

图源：UAD浙大设计

1898 年，古典经济学代表人物马歇尔（A.Marshall）在《经济学原理》中最早提出“产业区”的概念，认为将许多相同性质的小企业集中在特定区域会获得许多“外部经济”，相关产业也会向该地靠近，从而形成产业集群与规模经济。【马歇尔.经济学原理[M].商务印书馆,1964.】直到20 世纪80 年代，美国哈佛商学院教授麦克尔·波特（Michael E.Porter）创立了产业集群理论，提出通过将相关联企业聚集在特定的物理空间，能够帮助区域内企业相互协作、竞争，形成强大的市场竞争优势。这就是现代产业园概念的雏形。【王占忠;.浅谈高新技术产业园区的运营服务管理——以厦门市湖里创新园为例[J].地产,2019(14).】

经过前期市面上产业园区的走访和对接，我简要的将市面上产业园按运营主体分以下五类：

（一）政府：管委会。

（二）高校：浙大系各类产业园。

（三）企业：商业地产类如招商蛇口、万科等；链主单位，以产业链中核心企业为主导的园区；传统企业，早年拿地且自己负责招商运营。

（四）二房东：玖维客、优办、东业、尚坤等。

（五）运营平台，这是最轻资产运营的专业团队，仅收取委托方运营服务费。

产园竞争力体现在以下四个方面：

（一）政府关系，政府自持物业或共建项目有更强的一手大项目资源；高校次之。

（二）企服能力，提供或具备专业的法律、财税、人力资源、会务、债权融资、政策申报、税返等。

（三）投融能力，产业园区有融资潜力的企业标的，以及产园有能力协同或自有产业基金可以对入园优质企业进行投资，是产园政策资源之外的第二大资源禀赋。

（四）运营配套，对内的入园装修及配套和对外的生活及便利化配套等。

产业园区的融资探讨：

招商局REITs：2019年在香港发行央企首只境外REIT招商局商业房托（1503.HK）。国内公募REITs政策于2020年4月出台，2021年6月，招商蛇口产业园REIT在社交所上市，并于2022年6月完成新一轮扩募。

其实上述五类产园需要钱的主体应该为二房东。REITs显然行不通，银行融资最大的问题是受限于资金用途的额度问题，还有一类是ABS。

按传统银行短期贷款的信贷业务逻辑：在项目主体及股东方实力过线的情况下，对于项目想通过未来10-15年经营权将产生的租金收入作为还款来源申请金额较大的银行贷款，银行授信额度会受限于信贷资金用途主要为现有项目的装修提升和日常运营人员的费用。按此逻辑，运营方想真正用未来10年的租金以一定的折扣方式来获得资金额度，并实际用以下一个项目运营权似乎行不通。

资产支持证券(Asset-Backed Security,ABS)，是一种债券性质的金融工具，资产证券化就是原始权益人和金融机构将预期能够产生现金流的资产通过结构化等方式进行组合，以其现金流为支持发行有价证券出售给投资者，这些证券就叫“资产支持证券”。

二房东的ABS可以参考物业公司的ABS，但收益权本身并不等同于应收账款，因此还不是债权 。物业公司未来的物管费收入是作基础资产发行收益权ABS，这个物管费从垄断性上来说不如其他的产品（污水处理费、高速公路收费权），从融资的便利性上也会受到到一些限制。而未来租金收入，并不是基于已经建立的租赁关系，而是一个未来的可能产生的租赁关系，难度也很大。

最后还有一类就是想要入场产业园区运营且对二房东运营能力认可的民间资金