最近老张关注城市更新比较多，包括低效用地开发等内容，但现在仍有不少朋友还是关心如何实施棚户区改造项目的投融资，那么今天老张就专门写一篇关于如何实施棚户区改造项目投融资的文章。

首先，现在的棚改投融资不像是前几年棚改火遍全国的时候，当时各大金融机构对棚改项目的支持力度很大，各级政府也纷纷成立平台公司来承接巨量的棚改贷款。产生的隐患就是棚改贷款的逻辑很少被get到，最后都是在偿债来源方面以政府的隐性担保或列入中长期支出责任的购买服务为依托，后都被认定为是新增政府隐性债务，这也给棚改贷款的模式造成了重大打击，以至于住建部在推广老旧小区改造项目时，金融机构没有手段可以上手支持。因此，在不增加政府隐性债务的前提下，棚改项目获得金融机构的支持难度很大。

那现在的棚改到底如何支持呢？有人说那就纳入城市更新范畴吧，看似棚改和城市更新似乎很相似，但其实在具体操作中还是有区别的。主要就是在改造范围和项目逻辑方面有差异。首先棚改只是规定属于棚户区改造范围内的，不考虑改造地区的土地性质，而城市更新在老张写这么多篇文章的情况下是只支持国有土地上更新的（在国家集体经营性建设用地入市条例出台之前），因此即使是符合棚户区特征，它也是在国有土地上的棚户区的改造，这是其一。其二就是棚改的逻辑通常不太关心改造后改造主体能否通过运营经营获得全部投资回报，即改造主体只关注改造本省，而不太过多关注改造效益，而城市更新是非常注重投入产出平衡的模式，不平衡不实施。因此基于以上分析，不是所有的棚户区改造都可以纳入城市更新范畴予以支持，而国家住建部防止大拆大建的文件中明确了城市更新要与棚户区改造划清界限，不允许享受棚改的政策，因此将棚改纳入城市更新范畴予以实施不是明智之举，政策也不支持。

不能纳入城市更新，那是否可以利用专项债券呢？没错，近几年国家地方债关于棚户区改造没有被严格禁止，主要是各地存量等待收尾的棚改项目比较多（隐性债务后多数贷款主体不敢提取存量棚改贷款），因此现在的棚改也是只支持存量的，但确实在实际操作中有新建棚改项目得到地方债支持的（估计日后肯定要有说法）。此外棚改的专项债券对于棚改项目的要求还包括是建设项目，采用建设方式进行安置等要求，即不能够采用货币化安置方式。其主要原因还是要符合地方债用于支持建设项目的规定。因此获得棚改地方债支持的条件确实很多，也不太容易申请获批。

除此之外，以定向开发模式实施棚改项目建设的，也可以获得金融机构的支持。主要是将建设好的房子定向销售给被安置居民，以房地产收益获得信贷支持的方式，即建设合适的房子供棚改老百姓选择，现金流收益来源于老百姓（不是地方政府），没有隐性债务问题。

以上就是现在主流的棚改项目投融资模式，当然这是单独按单一项目设计的，没考虑将棚改纳入其他项目做整体考虑的模式，供大家参考。