1.贷款买房

假如说2017年了，我们要把这套房子卖掉，这时候房价已经从100万涨到了300万，这时候我们需要计算一下在整个过程中我们的总收益是多少？

总收益 = 300万卖房款-20万首付款-80万贷款-20万利息 = 180万

在这个过程之中，我们的总支出是多少？

有两部分的总支出，一部分是首付的20万，一部分是我们支付给银行的20万，这两部分相加是40万。

我们的报酬率也是我们整个投资下来的收益率，应该是用180万除以我们总支出的40万，我们的报酬率是450%。

2.全款支付

我们看下一种方式：全款支付。

2017年我们把房子卖掉，我们应该用300万减掉我们当时总的支付款项100万，我们有200万的净利润。

我们当时的总支出是100万，那我们的报酬率应该200万除以100万等于200%。

贷款的报酬率是450%，全款买房的报酬率是200%。意味着什么？我们采用首付款这种方式，其实就相当于一种杠杆化的购买方式，最大差异性就是在我们卖房的时候，我们的收益率被放大了。

这就是说我们为什么要采用杠杆化的交易的原因，整体的资金使用效率提高了。也就是说单位的投资，我们的收益率在被不断的放大，这就是我们使用杠杆化交易的很重要的一个原因。

比如说我们拥有了以小博大的一种机制。那从1万美金到100万美金，不同的投资方式都需要多长的时间？

我们来看这张图表：

第一种：假如我们开始做理财，银行理财现在基本上是5%年化，要从1万美金变到100万美金，我们需要95年的时间。假如我们现在投资股票，按年化30%来计算一下，从1万美金到100万美金，我们中间需要18年的时间。

再来看外汇，我们刚才已经讲过了，外汇是一种杠杆化的交易，而且这个杠杆相对来讲是非常高的，它给我们带来了一个很大的益处，就是资金的使用效率在不断地被放大。

在外汇投资中每个月收益10%，我们从1万美金到100万美金，我们中间需要多少时间，是需要49个月，也就是说将近是4年的时间。

假如说投资月收益率在15%，当然不是说每个月非常恒定的15%，可能是每个月13%，下一个月20%，综合下来的15%。那我们从1万美金到100万美金，大概是需要33个月，意味着不到3年的时间，我们就可以完成从1万到100万的资金积累。

所以说大家看到这个图表之后，就已经很清楚了我们为什么要使用杠杆。

我们使用杠杆交易之后，整个资金效率会有一个成倍的增加。所以说我们才可以看到在投资外汇的时候，时间上的缩短，这也就说明了我们使用杠杆的目的。

通过这个对比我们就可以看出杠杆的作用，它的优势在于给了我们一种机制：以小博大的机制。

我们回顾在过去的10年到15年的历程，中国的房地产市场上应该说是创造了很多财富的神话，或者说奇迹。我们可以看到他们背后的基本原理，就是采用了杠杆这种原理来获取的高额的利润。